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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 中國的房地產(chǎn)價格泡沫正在縮小，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的最大問題是過剩而非泡沫。在近期舉行的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）年會上，城市化委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受媒體采訪時這樣評價目前國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢。
顧云昌說，雖然，北京、上海、廣州、深圳還存在房地產(chǎn)泡沫，也不可能完成消失；但是，現(xiàn)在三、四線城市的房價幾乎沒多少泡沫。而房價與居民收入比也正在下降，現(xiàn)階段人均收入的增長水平超過房價的上漲水平，房地產(chǎn)價格泡沫正在縮小。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨最大的問題是供應(yīng)過剩，而不是泡沫了，現(xiàn)在關(guān)鍵是要去庫存化。”顧云昌說道，“2008年，中國4萬億的強刺致使住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求，由于前期國家對住宅的限購政策，大量投資進入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)也是供不應(yīng)求。”
3月30日，央行、住建部、財政部、國稅總局等部委分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長，包括二套房貸款首付降至40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；個人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。加上此前剛剛落地的國土部與住建部發(fā)布的優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。
顧云昌表示，這些政策是對前期過緊房地產(chǎn)政策的松綁，還談不上政府出手救市。政策變化是必然，因為樓市下行太快，對宏觀經(jīng)濟增長帶來不利影響，國家要防止經(jīng)濟過度下滑，還是要靠百姓購房，未來政策還有很大的調(diào)控空間。 根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%，同比下滑9.3個百分點，創(chuàng)2011年以來新低。除此之外，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資所占比例也出現(xiàn)下滑，投資增速遠低于固定資產(chǎn)投資，已經(jīng)直接影響到了GDP。房地產(chǎn)投資在全國固定資產(chǎn)投資中占比僅為18.9%。
顧云昌說，中國房貸平均首付比例不超過10%，許多國家都在20%左右，而且不分首套二套三套之說。中國目前的首套房首付比例為30%—40%，而貸款利率高于國際水平，未來如果國內(nèi)經(jīng)濟形勢需要，央行將首付比例下調(diào)至20%也符合世界水平。北上廣還處于限購中，政策還沒有放開，這些都是政策調(diào)控的空間。
近段時間的調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)去庫存效果有限。有機構(gòu)統(tǒng)計，2014年部分城市取消限購后地產(chǎn)銷量在5、6月短期反彈，但7月再度下降，降息后11、12 月地產(chǎn)銷量短期反彈，但2015年前兩個月地產(chǎn)銷量再度下降。而從2014年3月起全國房價開始下跌，目前尚未止跌。
顧云昌說，從央行去年9月解除限貸以來，房地產(chǎn)信貸政策歷經(jīng)降息、降準、首付比例調(diào)整，老百姓購房門檻和負擔一降再降。開發(fā)商只有在消化庫存之后，才能再投資拿地，才能滿足地方政府土地財政的需求。
對于有媒體報道稱，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房價則將達到5萬元/平方米。顧云昌認為，個別城市個別地段出現(xiàn)高價也很正常，市場經(jīng)濟條件下只要有人出錢買就行，實際上不應(yīng)太關(guān)注這個問題。
