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2025年03月13日
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城市化網訊 近日，城市化委員會副主任、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受專訪時直言，當前中國樓市去庫存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征。化解房地產庫存，關鍵是要為高庫存找到有效出口，對接不同城市間的購房需求。他認為，從這點看，想要真正實現去庫存，諸如降低首付比例乃至稅收優惠等貨幣、財稅政策仍顯不夠，參照中央經濟工作會議的任務表述，樓市去庫存，政策仍有可為空間。
樓市高庫存背景下的兩大特征
對于當前落實樓市去庫存任務存在的“難度大、分化大”兩大特征，顧云昌解釋稱，之所以說去庫存難度大，就是因為２０１５年的房地產投資持續下行，形勢難言樂觀。根據國家統計局統計顯示，２０１５年，全國房地產開發投資９５９７９億元，僅同比２０１４年名義增長１％，且月份看增速持續回落，其中，住宅投資６４５９５億元，僅同比增長０．４％。
顧云昌認為，如此房地產投資表現對全年ＧＤＰ增速的拖累同樣明顯，他強調，對中國經濟而言，房地產對國民經濟非常重要，因此，決策層提出將去庫存作為戰略任務也是必然的。
實際上，投資增速的下滑也客觀印證著去庫存難度之大，顧云昌說，之所以投資上不去，就是因為高庫存所致。那么，我國的樓市庫存究竟怎樣？根據國家統計局１月２０日發布的數據顯示，２０１５年，我國商品房待售面積首次突破“７億”大關，達到７．１８億平方米。顧云昌認為，這并不意味著可以用７億平方米來概括當下的樓市存貨，實際庫存堪稱嚴峻。統計顯示庫存消化期早已超過１８個月。
實際上，國家統計局的數據只包括竣工后、未售出的現房面積，大量已建設未竣工的以及還未開工的潛在庫存并未計算在內。顧云昌表示，待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工但已經開始銷售的“期房”，庫存數據顯然將會更大，去庫存難度可見一斑。
對于分化大，顧云昌解釋稱，我們應該看到，高庫存主要存在于二三線甚至三四線城市當中，北、上、廣、深等一線城市并不存在高庫存問題，反而是庫存不足，“這也決定了此次出臺的契稅和營業稅優惠政策區別對待一線城市和不限購城市的現象。”顧云昌說。
在顧云昌看來，之所以高庫存現象出現分化，與早前大城市普遍實施限購政策不無關系。他認為，大城市在實施限購之初，讓房地產企業開始重點布局二三線甚至三四線城市，大規模擴大投資，地方政府對此也報以樂見態度，然而，多數人并未意識到，這一過程普遍忽略了對住房需求的考量，即原本被限制住的購房需求并未因限購而大量外溢，二三線甚至三四線城市的需求又明顯不足，由此造成地方普遍出現高庫存現象的同時，也導致一二線城市住房市場房源出現了結構性短缺。
去庫存政策手段空間巨大
顧云昌認為，對于化解房地產庫存的任務落實，方向實際上已經被明確，對于地方政府而言，尤其是有著高庫存壓力的地方政府，積極推進一切符合去庫存方向的政策手段，都應在可為之列。
去年年底的中央經濟工作會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
“任務表述中重點表述了有關農民工市民化的內容，實際上這應該成為化解庫存，形成新的有效需求的重要領域。”顧云昌說，綜觀當前地方政府對去庫存任務的部署和落實，既有市場手段，比如落實國家層面的財稅政策，降低首付比例，提高公積金存款利率等；也有行政手段，比如借助棚戶區改造回購商品房。
顧云昌認為，從中央到地方所采取的去庫存措施都值得肯定，然而，對中央經濟工作會議重點提及的農民工市民化問題，有必要重點加以考慮，特別是如何實現農民工市民化，顯然更考驗決策者的智慧。
目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。然而，對于農民工群體而言，以補貼、稅費減免等形式加以鼓勵能否激發其購買意愿？
顧云昌認為，這些當然會在一定程度對農民工市民化有所促進，但根本而言，恐怕難以達到預期目的。至少，目前地方在鼓勵新市民購房方面的進展有待跟進。顧云昌建議，將來或許可考慮采取類似保障房的辦法或政策鼓勵其進城購房。
顧云昌說，農民工的收入較低，如果參照普通商品住宅通過減免稅收、給予補貼等形式恐怕仍顯不足，即便是降低至兩成首付的購房門檻對于農民工群體而言還是很高的，“如何促進農民工群體購房，或者采用公租房等政策性房屋吸引農民工居住租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長遠的問題。”
顧云昌強調，去庫存是短時間的任務，可能需要兩三年甚至三五年時間，但是新型城鎮化是長期化過程。新型城鎮化就是要實現安居樂業，對于已經進城的農民工要解決好住房問題，新進城的農民工也要提前考慮其居住需求，我們一直以來的政策著力點都更傾向于對當地戶籍居民的居住問題解決，而未涉及農民工群體的安居樂業問題，這方面我們著力不多，究竟怎么做還需要政府更多考慮。“畢竟，其對中國房地產市場的長遠、可持續發展而言意義重大。”
