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2025年03月13日
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6.96億平庫存再刷紀錄 農民工成救市稻草？
明年中國樓市的政策布局正在逐步明朗。
12月14日，中共中央政治局經濟工作會議召開，“化解房地產庫存”再次出現在會議的決策表述中。而與以往最高決策層只提出政策目標及總體方向不同，在本次會議中，決策層給出了較為具體而有針對性的解決方案，即提出了“農民工市民化”的去庫存方案。
“這次會議的目的就是為明年的經濟政策明確方向，因此明年的樓市政策也將比較明確，一方面二三線城市圍繞新市民的落戶、購房補貼、契稅減免等政策會集中出現，另一方面，與供給端相關的財稅政策也會盡快落實。”中國房地產協會一位負責人指出。
農民工“解藥”
繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農民工已成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費”的龐大購房群體。
“根據目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，因此，為避免調控政策再次演變為對樓市的大規模刺激，未來的樓市政策將側重于針對性較強的政策手段。從這一角度來說，城鎮化進程中的‘新市民’將成為最佳群體。”住建部一位官員指出。
根據國家統計局對農民工調查報告的公開數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。而從就業地看，目前1.7億外出農民工69.1%在地級及以下城鎮就業。
而根據中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計算，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。
這無疑是一個天量的購房需求。
“從目前來看，若要消化現有的大量庫存，必須要啟動一個新的購房群體，以往的剛需和改善性需求在多輪政策刺激下已經大量釋放，不足以支撐目前去庫存的需求。而由農民工轉化的‘新市民’則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要置業地。”上述中房協負責人指出。
不過，這一政策出臺后，不少業內人士也表示質疑和擔憂，更有地產行業學者則直接表態“鼓勵農民進城買房或成為‘中國版次貸危機’的禍根”。
“一方面，目前對進城務工的農民工仍然缺乏政策引導與傾斜，很難令這一群體轉化為有效需求；另一方面，在產業配套上仍需完善，給新市民以穩定的收入來源，這才能令其放心購房。”獨立經濟學家陳劍波表示。
事實上，農民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。
“中央提出農民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，明年無論是中央相關主管部門還是地方政府，都會加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經開始研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍，方便農民貸款。”接近住建部的一位消息人士指出。
“新市民”的真實用意
在這場去庫存“殲滅戰”打響之時，天量庫存數據再次成為擊中要害的“痛點”。就在此次會議召開的前兩天，12月12日，國家統計局公布的數據顯示，截至今年11月底，全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再次創下紀錄。
而這個天量數據可能只是冰山一角。“據我們測算，目前包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全國商品房庫存量已達到85-90億平方米。庫存壓力巨大。”12月16日，北師大教授、經濟學家鐘偉在中國寫字樓發展論壇第十二屆年會上指出。
從某種意義上說，依靠“新市民”群體買房去庫存似乎意味著“遠水難解近渴”。但實際上，這一政策背后還有著更深的用意。
“在近期中央層面對經濟政策的表態中，戶籍改革被多次提出，這實則代表著‘新市民’群體在穩定整體經濟增長上被賦予重要作用。而這種重要作用則表現在其對短期經濟穩定和中長期經濟拉動都能帶來引擎作用。”國務院發展研究中心一位負責人指出。
這種思路早已有跡可循。今年11月，國家總理李克強就提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，這正與此次中央提出的“農民工市民化”一脈相承。
“從長遠來看，農民工市民化將帶來繼發性的樓市需求，為樓市帶來新的內生增長力，同時與此同步的產業配套、就業需求都成為經濟增長的保證。而從短期來看，在農民工市民化的要求下，與之相關的行政性調節手段也可以有的放矢。”陳劍波指出。
“農民工市民化后，除了通過對新市民降低信貸購房門檻、加大補貼優惠力度刺激市場成交之外，收購存量商品房作為保障性住房的需求也將被放大。”上述國研中心負責人指出。
住建部部長陳政高曾表示，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，棚改房源將不再局限于政府主導建設，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。
“從今年住建部幾次重要內部會議傳達的信號來看，明年通過市場收購存量住房完成保障性住房建設的工作力度將大大增加。”東部某省一位住建廳官員對記者表示。
今年，福建、遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區已對這一做法進行了嘗試，但由于收購要直接耗費地方政府的財政支出，因此這一做法并沒有在全國范圍內成為主流。但是，據記者了解，2016年國家將對此給予更大的資金支持，資金規模將超過2015年的4000億元人民幣。
“尤其是在國家住房銀行、公積金個人住房貸款支持證券等涉房金融改革被提上日程后，政府直接大量購買商品房用作保障性住房的手段將在更大范圍內被采用。而對于三四線城市來說，這部分保障性住房的目標適用人群就是‘新市民’群體。”陳劍波表示。
