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2025年03月13日
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自去年以來，樓市寒冬來臨，一度膨脹得非常嚴重的樓市泡沫在熱潮退卻后遺留了大量的房地產庫存。根據統計局11月公布的今年1- 10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，刷新了歷史紀錄；而全國房地產開發投資也因此受到影響，1- 10月名義增速較1- 9月回落0 .6個百分點，同樣創下歷史新低。
雖然對于中國樓市的實際庫存多少各方存在爭議，但對于房地產庫存嚴重這一事實，卻是沒有爭議的。而去庫存無法忽略的一個重點，是中國的城市之間價值差異化已經越來越明顯地顯現出來。在過去幾年的樓市瘋漲潮中，大量二三線城市大力發展房地產，甚至出現“家家房地產、戶戶高利貸”的狀況，于是造成了商品房的供給遠大于實際需求，且由于城市發展前景所限也不會有太多的投資價值，所以，樓市開始下探后，這一類城市的庫存問題是最嚴重的，此前各種樓市優惠政策接連推出也沒有去庫存的效果。同樣在利率和公積金政策放松的背景之下，城市價值穩固甚至有升值發展空間的一線城市樓市已逐漸回暖。以在創客潮與自貿區潮中出盡風頭的深圳為例，今年1- 10月商品住宅成交均價同比漲幅高達40.5%，位居全國之首，11月均價更是輕松突破4萬元大關。
由此可見，準確而言，需要去庫存的是在過去幾年的樓市瘋漲中拼命拓展樓市、房地產供給遠大于需求和潛在需求的二三線城市，而對于有升值發展空間的一線城市而言，這是個偽命題。因此，有效地為樓市去庫存，實際上是如何有效地為后泡沫時代的二三線城市樓市去庫存的問題。
目前所知即將出臺的去庫存政策，核心原則是“借助市場的力量引導資源配置和供需流動”，對于具體地方和去庫存數據并沒有硬性的量化指標。而被吹風及被討論得最多的，莫過于打通保障房與商品房，以及啟動國家住房銀行這兩項。
打通保障房與商品房的邏輯，就是商品房有庫存壓力，保障房也有建設壓力，既然有多余的商品房，用于做保障房即可一箭雙雕地解決兩個問題。然而，需要注意的是，無論是安置房還是公租房，保障房的標準是保障低收入人士基本的居住權利，而商品房無論是剛需盤還是豪宅盤，從一開始就和保障房的建設標準是不一樣的。建設標準不一成本也會不一樣，那么，如果收購庫存商品房作保障房，收購哪些商品房、有什么評判標準、以什么價格收購，會是一個極具挑戰性的問題。若以約近于成本價收購，這樣的成本高于保障房多少，如何防止數據注水，又是否合理且必要呢？若以低于成本價收購，則需考慮開發商意愿問題；若以接近于市場價收購，則會涉嫌以納稅人的錢為開發商買單，其中的尋租空間亦難壓縮。況且，二三線城市泡沫之下庫存之高，又有多少是置換成保障房就能消化的呢？
至于國家住房銀行，理論上是類似于美國“兩房”的低利率貸款政策，但按照此前透露的思路，并非如“兩房”般向為購房者提供低息貸款的金融機構提供資金保障，而是直接向購房者提供低息按揭貸款再加以按揭貸款證券化，也就是公積金升級版加上住房抵押貸款證券（M BS）。這樣一來，公積金當前碎片化、低效率的弊端很可能延續。而最重要的是，在新型城鎮化之下，一線城市由于資源和機遇優勢，將產生聚集效應，越是發達的城市對于國家住房銀行的需求越大，欠發達的城市則反之。所以，實際上并不能解決二三線城市去庫存的問題，讓農民工為樓市“接盤”也很難在戶籍政策、教育改革等沒鋪開的基礎上進行。
樓市多番起落，每逢下探地方政府必然出手，無非因為土地財政捆綁之下有著共同利益，行政之手伸得太長如何借助市場之力？惟有推動新一輪土地改革與財稅制度、戶籍制度改革不斷深化，斬斷土地財政，斬斷地方政府與房地產之間的利益紐帶，方有可能借助市場之力“松綁”樓市，優化資源配置。
