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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 近日，城市化委員會城市可持續(xù)發(fā)展專業(yè)委員會專家顧問、全國人大代表、中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長蔡繼明發(fā)文稱，城市居民的住宅可以賣給出價高的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，只允許賣給本集體土地所有制成員，這是明顯的所有制歧視。
蔡繼明表示，去年全國兩會召開前夕，全國人大常委會授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域?qū)嵭型恋刂贫雀母镌圏c，試點方案涉及征地制度改革、農(nóng)村集體建設用地入市以及農(nóng)村宅基地制度改革，即俗稱“三塊地”改革。然而這“三塊地”的改革是被割裂開來，各自孤立進行的。
征地制度、建設用地制度和農(nóng)村宅基地制度的改革，按照“三位一體”城鄉(xiāng)互動進行，對“三塊地”進行通盤考慮和頂層設計，才能順利達到預期的目標。
蔡繼明認為，首先，按照憲法的規(guī)定，把政府的征地行為嚴格限定在公共利益范圍之內(nèi)，對于在公共利益范圍之外需要占用農(nóng)村的土地，在符合規(guī)劃的前提下，一律通過農(nóng)村土地入市交易的渠道來獲得。其次，盡快啟動憲法修改程序，建議將憲法第10條第1款改為“城市的土地以國有制為主體，多種所有制并存”或者改為：“城市的土地實行公有制，包括國家所有和集體所有。”只有這樣，農(nóng)村集體建設用地進入城市從而構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場才有憲法依據(jù)。再次，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市不能僅限于過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。在保證滿足農(nóng)民自住房需要和公益性需要的前提下，允許農(nóng)民對集體建設用地構成和用途進行必要的調(diào)整。又次，應允許農(nóng)村集體宅基地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和擔保。允許非自住性宅基地使用權擔保、抵押和轉(zhuǎn)讓，建立進城落戶農(nóng)民宅基地有償退出機制，賦予其農(nóng)村宅基地使用權出租、擔保、抵押和轉(zhuǎn)讓的完整產(chǎn)權，允許進城落戶的農(nóng)民用宅基地使用權換房（通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤）；對于符合享受公租房條件的農(nóng)民工，不能強迫無償放棄原宅基地使用權。與農(nóng)村宅基地制度改革相配套，可以取消禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房的規(guī)定。城市居民的宅基地，所有權雖然是國家的，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地（使用權）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓，城市居民的住宅可以賣給出價高的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，只允許賣給本集體土地所有制成員，這是明顯的所有制歧視。最后，探索在農(nóng)村集體之間直接實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤。允許偏遠地區(qū)的農(nóng)民（集體）在將其節(jié)省的建設用地（包括宅基地）復墾后得到的建設用地指標，轉(zhuǎn)讓給城市周邊的農(nóng)民（集體），后者可以直接將其相應的農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地，或自主開發(fā)利用，或通過城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場進行交易。
蔡繼明表示，城中村和部分棚戶區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，在城中村和棚戶區(qū)改造過程中，這些農(nóng)民集體的土地沒有必要也不應該征收為國有，而應該按照中共十八屆三中全會的精神，在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃和用途管制的前提下，與國有建設用地同等入市，同權同價，從而讓這些土地的所有者平等參與城鎮(zhèn)化進程，公平分享城鎮(zhèn)化成果。
