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2025年03月13日
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近期,地方“兩會”陸續(xù)召開,不少省市在政府工作報告中明確提出,要以促進住房消費為重點來解決房地產(chǎn)庫存問題。類似的表述集中出現(xiàn)在各省開年的施政綱領(lǐng)之中,顯得不同尋常,透露了地方經(jīng)濟發(fā)展的新趨向。
這一方面是對中央提出的2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一“去庫存”的細化,另一方面也是結(jié)合地方實際做出的工作新安排。
從政府調(diào)控市場的角度來看,某一領(lǐng)域的產(chǎn)品生產(chǎn)得多了,政府鼓勵老百姓多買一些,以降低庫存實現(xiàn)市場供需平衡,這本無可厚非。然而,面對當(dāng)前國內(nèi)住房市場供需結(jié)構(gòu)不匹配的特殊矛盾,樓市去庫存單靠刺激消費顯然是難以實現(xiàn)的。如果不能認清供需失衡這個現(xiàn)實,忽視了供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的迫切性,單純以強刺激甚至行政命令來推動住房消費,就極有可能在工作中出現(xiàn)偏差。甚至有的地方可能出現(xiàn)政府與市場共同制造購房恐慌或者“攤派式購房”之類的鬧劇。
北京近期純商品住宅庫存創(chuàng)3年最低,南京去年賣房超10萬套創(chuàng)歷史新高,深圳去年全年房價同比漲幅達47.5%……與此形成鮮明反差的是,三四線城市庫存積壓已達兩到三年；國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,全國商品房待售面積仍有7.1853億平方米,比上年末增加15.6%。這一方面加劇了一二線城市居民對房價上漲的恐慌,另一方面也加大了人們對房地產(chǎn)市場復(fù)雜性的困惑,導(dǎo)致恐慌性購房和恐慌性不購房的馬太效應(yīng),令一二線和三四線樓市的分化加劇,而高庫存問題依然無從解決。
其實,絕大多數(shù)人已經(jīng)注意到樓市的分化,要討論房地產(chǎn)去庫存,必須從兩個維度去考慮問題:一個是一線城市與二三線城市的分化,另一個是一二線城市和三四線城市內(nèi)部不同區(qū)域的分化。
一線城市并非就不存在去庫存的壓力,如一些配套不好、交通不便的樓盤,即便是在北京五六環(huán)內(nèi),仍不一定能賣得出去。另外,“地王”帶來的是更高的房價,而高價房更多意味著精裝修、大戶型,這類房子一直是去庫存的“困難戶”。因此,人們沒有必要看著某個地段出了“地王”“樓王”而恐慌性入市。
同理,三四線樓市也不是處處房子都難賣。在小城市配套完善的核心地段,在部分接受大城市輻射的區(qū)縣,購房的需求仍呈現(xiàn)上升趨勢。這里的人們同樣不必因擔(dān)心房價下跌而恐慌觀望。
三四線樓市高庫存背后最大的問題是供給與需求不匹配；一二線樓市高地價、高房價的背后也醞釀著供需失衡。如果無視供需失衡這個現(xiàn)實,在三四線城市再怎么刺激消費需求也難提振,在一二線城市繼續(xù)鼓動恐慌性購房則可能透支樓市的有效需求。
有城市房管部門負責(zé)人曾對記者大倒苦水:“我建設(shè)了低價房,但就是沒人來買,我能有什么辦法?”也有開發(fā)商向記者坦言:“地價就擺在那里,你不搶‘地王’,還有別人搶。”這些話看似都有道理,卻暴露了這些地方政府部門和開發(fā)企業(yè)的盲目——無視老百姓業(yè)已升級的需求,房子再多,房價再高又有何用?
在吃穿方面老百姓的需求升級很容易理解,改革開放30多年來,我們從有吃有穿演進到講究吃穿。同樣,住方面的需求升級也不難覺察,從住有所居到住有宜居,從不乏來自民間的呼聲。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度去審視房地產(chǎn)去庫存,我們不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場需求轉(zhuǎn)變是庫存積壓重要原因。政府部門不能只想著如何把“不合口的面包”推銷出去,而應(yīng)該在提升“面包”的內(nèi)涵上多做文章。
這意味著政府在房地產(chǎn)市場的角色,應(yīng)該更多地從“賣地幫吆喝的人”轉(zhuǎn)變成兜底保秩序的人。與京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展同理,如果政府部門能夠下大力氣推動區(qū)域公共服務(wù)均等化,讓三四線的城市成為就地城鎮(zhèn)化的“熱點”,這些區(qū)域的房地產(chǎn)庫存將有望逐步化解。此外,如果政府部門能嚴(yán)守底線,不作房價上漲的推手,嚴(yán)厲打擊惡意炒作、捂盤惜售等不良行為,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升住房品質(zhì)和質(zhì)量,也能為去庫存打下更加扎實的基礎(chǔ)。
解放思想,轉(zhuǎn)變理念,才能更好地適應(yīng)現(xiàn)實。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下,在“三個1億人”的前景中,我國城鎮(zhèn)居民的住房需求潛力依然巨大。考驗在于,政府部門和有關(guān)各方如何培養(yǎng)和適應(yīng)新的需求。
