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2025年03月13日
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據(jù)媒體報道，國家統(tǒng)計局20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達到7.18億平方米。與此同時，媒體也對2005年以來的商品房庫存數(shù)據(jù)進行了梳理。結(jié)果是，從2011年開始，就以每年1億平方米的速度增加。其中，2012年和2013年都增加了近1.3億平方米。
而從每年商品房的銷售情況來看，除2008年因為保增長大開房地產(chǎn)開發(fā)大門，當年新增銷售近3億平方米之外，年份也大致保持在年增1億平方米左右。其中，2014年比2013年少售了1億平方米，2015年則只比2014年多銷售了不到8000萬平方米，比2013年還少2000萬平方米。這也可以看出，近兩年房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)。
應(yīng)當說，按照全國房地產(chǎn)一年銷售近13億平方米的商品房面積來看，7億多平方米的庫存并不算多。關(guān)鍵在于，總量是一個問題，結(jié)構(gòu)是另一個問題?？偭坎欢啵淮斫Y(jié)構(gòu)合理。結(jié)構(gòu)不合理，才是當前房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險。因此，“去庫存”的關(guān)鍵，不是解決總量問題，而是結(jié)構(gòu)問題。如果結(jié)構(gòu)問題不解決好，縱然總量出現(xiàn)比較明顯的下降，其風(fēng)險也很難避免。就結(jié)構(gòu)來看，主要表現(xiàn)在兩個方面。一是地區(qū)之間的結(jié)構(gòu)不平衡，二是商品房的結(jié)構(gòu)不平衡。
從地區(qū)結(jié)構(gòu)不平衡來看，問題主要在三、四線城市，尤其是鬼城、空城現(xiàn)象嚴重的三、四線城市，是“去庫存”的關(guān)鍵。一方面，這些地區(qū)的庫存與需求已經(jīng)嚴重不協(xié)調(diào)，庫存與需求的差距很大，短時間內(nèi)根本沒有能力消化；另一方面，這些地區(qū)還有許多待開發(fā)的土地，仍有可能不斷地增加庫存。同時，這些地區(qū)的外來人口很少，吸引農(nóng)村居民的條件也很差。因此，在“去庫存”過程中，自我消化能力嚴重不強。如何消化、如何“去庫存”，是一個非常嚴峻的問題。
從商品房結(jié)構(gòu)的不平衡來看，在很多城市，特別是三、四線城市，前幾年建造的商品房，都是在房地產(chǎn)市場十分火熱的情況下建成的。因此，商品房的標準、結(jié)構(gòu)等也是盡可能地按高的要求設(shè)計，加上土地價格被炒得很高，自然，商品房的價格也就下不來。在這樣的情況下，普通消費者、特別是有住房需求的中低收入者根本沒有能力購買，這也從一個側(cè)面反映了“駢庫存”的難度。
更重要的，商品房庫存比較多的城市，都是前些年“土地財政”被過度運用的城市。也就是說，來自于土地方面的收入已經(jīng)被嚴重掏空，且在“土地財政”的作用下，多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了政府負債累累的現(xiàn)象。如果在“去庫存”過程中，采取由政府購買保障房的方式，這些地區(qū)也沒有能力購買。這樣一來，要依靠購買力的自我釋放達到“去庫存”的目的，也就相當不容易了。
同時需要特別引起注意的是，在很多三、四線城市，庫存的商品房往往不是由有實力的開發(fā)商開發(fā)。這也意味著，這些開發(fā)企業(yè)還沒有能力通過降價方式消化庫存，甚至有些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈緊繃的現(xiàn)象。如果再不加快“去庫存”步伐，就極有可能引發(fā)區(qū)域性風(fēng)險。
也正因為如此，在研究“去庫存”工作時，切不能把總量下降作為衡量和分析“去庫存”效果的主要指標，而應(yīng)當把重點放在庫存的結(jié)構(gòu)和風(fēng)險上。首先，要將庫存矛盾比較突出的地區(qū)排出來，作為“去庫存”的重點。尤其是那些已經(jīng)風(fēng)險頻發(fā)的三、四線城市，更要作為重點中的重點。
其二，要對商品房結(jié)構(gòu)做詳細的分析和研判，看看到底有多少是難以消化的商品房。特別是價格過高、不符合地區(qū)銷售實際的商品房，是否可以采取一定的降低措施，或由政府購買作為保障房。
再者，在政策上給予風(fēng)險較大地區(qū)一定的支持，幫助這些地區(qū)消化庫存。前提是，不能再增加庫存，并將其作為地方政府的剛性考核指標。否則，追究地方黨政主要負責(zé)人的責(zé)任。
總之，必須對“去庫存”的艱巨性有充分認識，從而在“去庫存”過程中，采取強有力的措施，把高庫存地區(qū)的庫存壓下來，把風(fēng)險化解掉。
