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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 近日，在高頓財(cái)務(wù)培訓(xùn)舉辦的“解讀2015中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”主題活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，城市化委員會(huì)專家委員、住建部政策研究中心主任、中國社會(huì)科學(xué)院教授秦虹女士針對(duì)當(dāng)前住宅供求關(guān)系判斷表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。她認(rèn)為，目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局。
秦虹表示，以2011年為分界點(diǎn)，住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。2011年以前，房價(jià)上漲，出臺(tái)的所有政策都是抑制房價(jià)上漲，導(dǎo)致全國供求關(guān)系偏緊，部分地區(qū)(上海、北京)過緊的格局。2011年以后，全國的供求關(guān)系出現(xiàn)從過去總體偏緊到現(xiàn)在總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局。“如果把施工的面積增長速度和銷售面積的增長速度放一起比的話可以看到，從11年開始，供給的增長速度比銷售的增長速度快1倍左右。”秦虹認(rèn)為出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：
首先，從土地供應(yīng)的面積上看，2011年開始供應(yīng)量再建施工面積大幅度上升。2008年、2009年金融危機(jī)以來大規(guī)模的救市，大量投資錢進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。
第二個(gè)原因與2011年開始的房地產(chǎn)政策有關(guān)系，2011年的1月26號(hào)國8條出臺(tái)，核心就是49個(gè)城市限購，這直接改變了中國投資房地產(chǎn)的方式，由原來買房開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財(cái)，這些錢都進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)，過去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。
第三個(gè)原因涉及到地方政府的土地財(cái)政。2011年許多地方大量賣地，對(duì)土地大幅度的出讓，導(dǎo)致市場(chǎng)供給增加，而同時(shí)住房銷售卻受到了政策的抑制。
供求關(guān)系的寬松表現(xiàn)知識(shí)階段性的。因?yàn)楣┣箨P(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)，它取決于供給和銷售之間的關(guān)系。2014年整個(gè)住房的新開工面積的總量是2011年以來的最低位，增長速度是歷史的最低位，而商品房的銷售面積，目前來看是歷史的第二高位。2014年全國銷售總面積僅僅低于13年，加一起賣的房子非常多。“大家都說今年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)簫條，面臨著崩盤，從土地?cái)?shù)據(jù)來看，我不太認(rèn)可今年房地產(chǎn)市場(chǎng)多么差。
今年的土地出讓與新開工是最低的。按照目前的銷售和供給速度計(jì)算，全國目前這樣的一個(gè)庫存，全國總體水平是需要2年的時(shí)間才能恢復(fù)到正常，我們必須要面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。但是這樣一種情況地區(qū)差異非常大，比如說一部分城市，大城市，甚至包括一部分三四線城市可能不需要兩年，供求關(guān)系就提高過來。但是有一些中小城市，或者包括一些大城市可能需要3到5年才能調(diào)整過來。
在這樣的一個(gè)情況下，政府又出臺(tái)救市政策刺激房產(chǎn)，會(huì)不會(huì)造成價(jià)格的暴漲，又出現(xiàn)09年那樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)爆發(fā)呢?秦虹表示，目前供應(yīng)量總體寬大偏松的情況下，即使我們的需求有所增長，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講還是消化庫存為主。所以說大幅度的漲價(jià)外部環(huán)境目前不存在。
