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2025年03月13日
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２月１５日電 春節期間，中國各地樓市的成交并沒露出春意。大年初三，記者來到山東省省會濟南市東北部一處央企樓盤看到，前來咨詢的看房者寥寥無幾。
一線及省會城市成交的冷清，并沒有影響中國地產商們進軍三四線城市的熱情，在城鎮化背景下，這一策略漸成“流行風”，蛇年不少“龍頭”房企開始在中小城市“跑馬圈地”爭做“地頭蛇”。
２月１日，上市企業東湖高新發布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以２．１２億元的價格成功競得湖北鄂州３宗商服用地，總面積近３０萬平方米。１月９日，保利地產公布近期通過拍賣和招標等方式獲得的２０余宗土地，其中包括以１．３億元和近２．５億元獲得的嘉善縣和從化市各３宗住宅用地……
記者梳理中國滬深兩市近１４０家涉及房地產開發經營的上市公司公告發現，１月份以來，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級土地競拍上有所斬獲。
山東省一家長期從事三四線城市房地產開發的企業負責人告訴記者，與一二線城市競爭激烈的房地產市場相比，三四線城市競爭較為緩和，可以以較為有利的價格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。
對于房企進駐中小城市，一些市民表示期待。山東聊城市民王曉爽十分期待聊城恒大名都的開盤：“期待大地產商進來后，能給買房者帶來優質的項目，帶來驚喜。”
但更多的市民擔心“龍頭”企業的到來會推高這些城市的房價。“我們小城市居民收入本來就少，大地產商不能以一線城市的思維來開發項目，我們期待更現代、更實用、更美觀的房子，但不是因此就直接推高房價。”還未買房的山東臨沂市市民趙偉略是一名銷售人員，每月三千多的工資不足以購買當地一平方米的住房。
專家指出，在政府持續進行樓市調控的情況下，中國房地產暴利的時代早已終結，坐等房價上漲或依賴城鎮化推動市場并不現實，房地產企業應進一步細分市場，合理設計利潤空間。
張衛國表示，房地產企業應加大對普通商品房產品的設計開發，適應主流剛需人群的需求，同時加快土地開發建設，轉變“捂盤待售”的思路。
推高當地房價不現實
雖然不少上市房地產公司在城鎮化背景下，已開始大規模向靠近一線城市或省會城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認為，不能單純或過早地寄望于以城鎮化激活當地房地產市場，這也不能成為三四線城市房價上漲的基礎。
“我們小城市居民收入本來就少，大地產商不能以一線城市的思維來開發項目，我們期待更現代、更實用、更美觀的房子，但不是高房價。”山東臨沂市市民趙偉準備買一套新房，他對大地產商的到來會否推高房價還有所擔心。
一些專家認為，城鎮化可以激活三四線房地產市場是一種誤讀，大房地產企業進軍中小城市，推出高價房也并不現實。山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說：“房地產行業主要受地區人口數量、區域產業結構影響，城鎮化并不會對三四線城市產生很大拉動作用。”
張衛國認為，從去年底至今，部分城市房價出現了持續上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動了當地樓市的活躍。“三四線城市不會因此出現連鎖反應。”
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為，三四線城市房價不會僅憑供給方單方面意愿，更要考慮購買方能力。
房地產企業需精耕細作
據記者初步統計，截至目前，已有約５０家房地產上市公司發布了２０１２年公司業績公告或預告。２２家房地產上市公司預告去年業績將同比增長，多數原因為開發項目銷售加快。２１家房地產上市公司２０１２年度經營業績將出現大幅下滑，部分公司將原因歸結為宏觀調控政策對行業的持續影響。
專家認為，在持續進行樓市調控的情況下，房地產暴利的時代早已終結，坐等房價上漲并不現實，房地產企業應進一步細分市場，合理設計利潤空間。張衛國認為，房地產企業擺脫經營業績下滑的影響，應加大對普通商品房產品的設計開發，適應主流剛需人群的需求，同時加快土地開發建設，轉變“捂盤待售”的思路。
李鐵崗還建議，各地應盡早公布當年土地供應計劃，尤其是繼續加大對普通商品房的土地供應，并敦促房地產開發企業開竣工，以保障當地的普通商品房的供應，防止出現供需矛盾拉大造成房價硬性上漲。
