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2025年03月14日
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顧云昌：解決高房?jī)r(jià)應(yīng)抑制過熱的投資投機(jī)行為
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)牡兔宰呦蚍睒s，是美國(guó)的次貸危機(jī)的“幫忙”，導(dǎo)致各國(guó)政府紛紛出手刺激經(jīng)濟(jì)政策，在中國(guó)“出手要快，出拳要重”的情況下，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
十年前我曾經(jīng)講過，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言是“冬天的一把火”，“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一匹馬”。但也要防止房地產(chǎn)成為“損害經(jīng)濟(jì)的一匹狼”。當(dāng)金融泡沫破滅的時(shí)候，這只狼就來了。
現(xiàn)在，我還要加一句，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中“一枚重要的棋子”，這枚棋子的作用不是小兵，是車、馬、炮。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)的變化必然影響房地產(chǎn)發(fā)展，反過來房地產(chǎn)發(fā)展好壞直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上從上個(gè)世紀(jì)亞洲金融風(fēng)暴中暴露出的問題，從墨西哥房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲日本、中國(guó)臺(tái)灣、香港房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，以及如今的美國(guó)次貸危機(jī)，我們都看出房地產(chǎn)健康發(fā)展，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)層面意味著什么？正因?yàn)槿绱耍鲊?guó)政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)，它的健康是金融健康的基礎(chǔ)；而金融風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中最主要的風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)業(yè)健康不健康，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行。
為什么中國(guó)的房地產(chǎn)在金融危機(jī)下反而忽然繁榮起來了呢？我認(rèn)為是因?yàn)檎呃茫?jīng)濟(jì)政策刺激力度大。但任何事物總是一分為二的。這輪房地產(chǎn)迅速回暖也帶來了泡沫，特別在熱點(diǎn)城市，最近半年的漲幅太快，房?jī)r(jià)又超過了歷史峰值。以北京為例，去年春節(jié)到現(xiàn)在，從市場(chǎng)得到的數(shù)據(jù)，北京房?jī)r(jià)漲幅超過30%。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的泡沫，各地情況也不一樣，一些地方可能大些，有些地方可能小些，也有一些地方?jīng)]有。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況可以用四個(gè)字來形容：“錢松地緊”。目前市場(chǎng)上流動(dòng)資金充裕，估計(jì)國(guó)家明年會(huì)繼續(xù)寬松的貨幣政策，再加之預(yù)期通貨膨脹的壓力，不少人都期望通過買房來保值。這種情況下，必然導(dǎo)致需求旺盛。另一方面，我們的土地供應(yīng)量一直很緊，又加之各地普遍存在囤地現(xiàn)象，導(dǎo)致商品房的供應(yīng)量始終跟不上需求量。以今年為例，一到十月，全國(guó)商品房銷售面積6.
隨著城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)用地，特別是商品住房和保障性住房的用地不夠怎么辦？我覺得，我們應(yīng)該把目光轉(zhuǎn)向農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地。如果能通過合理合法的渠道使農(nóng)村的宅基地、建設(shè)用地變成城市的建設(shè)用地。在農(nóng)民進(jìn)城的同時(shí)，讓他們把宅基地也“帶”進(jìn)城來。這樣一來，既解決了城市用地問題，又解決了耕地的保護(hù)問題和農(nóng)民收益問題。可謂是一舉三得。
陳肪 ：有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見的開發(fā)商應(yīng)把目光投向西部
天津?yàn)I海新區(qū)社會(huì)發(fā)展局局長(zhǎng)
多年以來，我們國(guó)家一直在走這樣一條發(fā)展之路：利用國(guó)內(nèi)廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，把外國(guó)的工業(yè)聚集到中國(guó)，增長(zhǎng)GDP，建設(shè)大城市。時(shí)至今日，這條路走到了一個(gè)十字口。回過頭看我們走過的發(fā)展道路，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上我們一直在用國(guó)內(nèi)社會(huì)民生保障的錢和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一些沉重代價(jià)，譬如環(huán)境污染和資源的過度消耗來換取出口和GDP的增加，造成了現(xiàn)在的繁榮。
金融危機(jī)一年前在美國(guó)引發(fā)了經(jīng)濟(jì)坍塌，在世界導(dǎo)致了多米諾骨牌效應(yīng)，全球經(jīng)濟(jì)處于低迷和就業(yè)不足中。為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，中國(guó)政府推出了四萬億的投資政策來擴(kuò)大內(nèi)需。現(xiàn)在看四萬億投資運(yùn)作一年后，產(chǎn)生了一些問題，部分主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展上，其中樓價(jià)增長(zhǎng)過快、過高，群眾買不起房，但定價(jià)權(quán)掌握在開發(fā)商和地方政府手里，不利于大庇天下寒士俱歡顏。目前，一些城市樓價(jià)的畸形飛速增長(zhǎng)已引起了國(guó)家的高度重視。同時(shí)，把大量資金在短期內(nèi)投向房地產(chǎn)，增加了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)和通脹的可能，可能引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)，并最終拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅引發(fā)了災(zāi)難性后果，應(yīng)使我們引以為鑒。客觀地講，目前我國(guó)金融管理水平與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距，金融創(chuàng)新才剛剛開始，在這種情況下，不斷加大房產(chǎn)信貸投放并帶來通脹風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家必然會(huì)慎重考慮。現(xiàn)在國(guó)家正在調(diào)整涉及房地產(chǎn)的一些政策措施，如清查土地供應(yīng)中間環(huán)節(jié)，打擊囤地，加大廉租房建設(shè)，甚至考慮逐步開征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等。隨著這些政策措施的逐步推行，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來一定影響。
我認(rèn)為，金融危機(jī)使目前我國(guó)城市化趨勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大格局正在發(fā)生新的變化。隨著中國(guó)城市化的進(jìn)程，我國(guó)將會(huì)誕生一大批中小城市。過去十五年里，我國(guó)基本上打通了從西北到東南的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，越是沿海的地區(qū)發(fā)展越快。現(xiàn)在國(guó)家正在努力打通第二條經(jīng)濟(jì)發(fā)展大通道，就是從長(zhǎng)吉圖經(jīng)過京津冀再向中部及西南五省發(fā)展，這是國(guó)家戰(zhàn)略的調(diào)整。濱海新區(qū)作為城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)即是國(guó)家戰(zhàn)略布局上的一點(diǎn)。這一格局叫“雙龍交會(huì)”，將會(huì)對(duì)這些區(qū)域及規(guī)劃通道上的城市化布局和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生非常大的影響。
其次，隨著國(guó)家推行省權(quán)下放到縣，會(huì)使縣級(jí)為主的中小城鎮(zhèn)產(chǎn)生加速建設(shè)和資源集中的趨勢(shì)。這會(huì)使得我國(guó)新出現(xiàn)一大批中小城市，城市化布局更加合理和科學(xué)。因此，在金融危機(jī)沖擊的背景下，隨著中國(guó)沿海工業(yè)產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地梯度轉(zhuǎn)移的速度開始加速，將會(huì)給中西部及二線城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見的開發(fā)商應(yīng)該把目光和精力逐步投向這些地區(qū)。
林少洲：金融危機(jī)對(duì)中國(guó)城市化的發(fā)展產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性影響
厚土機(jī)構(gòu)董事局主席
我認(rèn)為，2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展態(tài)勢(shì)很出人意料，包括業(yè)界中人都沒有想到，居然發(fā)展這么好。許多城市房?jī)r(jià)上漲幅度，尤其是一線城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年時(shí)候的狀況。對(duì)這種現(xiàn)象，現(xiàn)在大家都在想，應(yīng)該怎么辦？我現(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)：中國(guó)總體發(fā)展勢(shì)頭因?yàn)榻鹑谖C(jī)受到階段性打壓，但發(fā)展勢(shì)頭依然非常強(qiáng)勁，其潛力大家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有意識(shí)到。
總體上來說，金融危機(jī)除了影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和城市化的發(fā)展速度外，還會(huì)對(duì)中國(guó)城市化的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。由于工作性質(zhì)的關(guān)系，大概在十年以前，我已陸陸續(xù)續(xù)看了許多地方。我最早在廣東沿海城市做房地產(chǎn)項(xiàng)目，2000年前后開始到內(nèi)陸城市。總體上來說，內(nèi)陸城市的城市化率比較低，城市化發(fā)展的狀況也相對(duì)比較滯后。在我們今天發(fā)布的城市化率報(bào)告里面也可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，而安徽省城市化率只有30%。這里面有巨大的落差。而此次爆發(fā)的金融危機(jī)，實(shí)際上對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化結(jié)構(gòu)起到了均衡作用，影響比較深刻。此次金融危機(jī)中，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)受沖擊比較大，但對(duì)廣大的內(nèi)陸地區(qū)，尤其是中西部地區(qū)的城市化發(fā)展，金融危機(jī)實(shí)際上起到了一個(gè)加速的作用。以合肥為例，我在這個(gè)城市做了一個(gè)數(shù)百萬平米的項(xiàng)目。短短三年不到，整個(gè)項(xiàng)目全部賣光。
歸根結(jié)底，合肥最近這兩年的迅猛發(fā)展勢(shì)頭，主要還是得益于沿海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，再加之金融危機(jī)對(duì)沿海經(jīng)濟(jì)的影響，給了中部地區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)。如果沿海像原來一樣氣勢(shì)如虹，高速成長(zhǎng)，所有的資源要素停留在它那邊，中部地區(qū)可能就沒有如此快速的發(fā)展勢(shì)頭了。
所以，我認(rèn)為，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化的發(fā)展產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的影響，對(duì)沿海有階段性的影響，同時(shí)也給中西部地區(qū)帶來了發(fā)展機(jī)遇，加速了它們的城市化進(jìn)程，讓更多的農(nóng)村人口往城市轉(zhuǎn)移，地區(qū)人口向中心城市轉(zhuǎn)移。
孫奇昌：城市建設(shè)要從實(shí)際出發(fā)
北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)
今天見到許多領(lǐng)導(dǎo)和我的恩師吳德繩先生，這讓我非常高興。關(guān)于金融危機(jī)與房地產(chǎn)之間的影響關(guān)系，我覺得在金融危機(jī)前，中國(guó)的建設(shè)，可以說整個(gè)城市化建設(shè)是由政府和各種開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)。金融危機(jī)來臨的時(shí)候，我認(rèn)為中國(guó)的建設(shè)高潮依然沒有停止，政府接過了建設(shè)的重?fù)?dān)，繼續(xù)進(jìn)行規(guī)模型的建設(shè)工作。如今，金融危機(jī)的陰影漸漸遠(yuǎn)去，政府則把更多的精力放在城市自身品位的提升和優(yōu)化，城市功能的進(jìn)一步完善以及城市整體文化形象的塑造上，開發(fā)企業(yè)又一次把城市建設(shè)的大旗從政府手中接了回來。
在城市化建設(shè)過程中，北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院由南往北，由西往東，經(jīng)歷、見證了不同地區(qū)的城市化發(fā)展，可謂是感慨頗多。前一段時(shí)間，一個(gè)西部城市請(qǐng)我們?yōu)樵摮亲鲂鲁且?guī)劃設(shè)計(jì)。開始做規(guī)劃時(shí)，甲方告訴我們，該城老城區(qū)城市化進(jìn)程已經(jīng)基本完結(jié)了，拆遷改造量太大，他們?cè)谠摮堑谋辈勘俪隽?/span>48平方公里的用地，作為今后十年該城市城市化建設(shè)的重點(diǎn)。甲方在催促我們盡快出設(shè)計(jì)圖紙的同時(shí)，還要求我們今年冬天把水挖出來。我說為什么？他說明年3月15日要在新規(guī)劃區(qū)蓋一個(gè)總部基地和一個(gè)最高標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店。一個(gè)禮拜后，我們退出這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的起動(dòng)存在太多的不可預(yù)見性。48平方公里的土地，僅僅把一個(gè)總部基地，五星級(jí)酒店作為整個(gè)區(qū)域的啟動(dòng)，這是具備極大的風(fēng)險(xiǎn)的。區(qū)域的綜合配套，支柱項(xiàng)目的引入，常住人口的確定，開發(fā)的階段性研究等等，科學(xué)合理的建設(shè)應(yīng)該建立在系統(tǒng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C和規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，覺不是異想天開的事。城市化建設(shè)進(jìn)程中，我們應(yīng)該隨時(shí)反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的乳山新城，其實(shí)幾乎是一座空城。這樣的項(xiàng)目越少越好，如果做了，可能會(huì)留下罵名的。
我認(rèn)為，在城市化進(jìn)程中，一個(gè)城市或是一個(gè)區(qū)域的建設(shè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際特點(diǎn)來進(jìn)行，應(yīng)首先滿足文化和居住類的功能，再滿足社會(huì)和地產(chǎn)開發(fā)的功能。所以，我相信，如果地產(chǎn)商遵照政府確定的先人文，再配套，最后地產(chǎn)的步驟來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，不僅能在城市化建設(shè)中得到更多的自身利益，還會(huì)為中國(guó)建造一批更具人情味的新的、好的城市。
程崇山：金融危機(jī)是地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)的契機(jī)
北京誠(chéng)必達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事
與其說這次金融危機(jī)是一次地產(chǎn)業(yè)洗牌的過程, 不如說它將成為行業(yè)升級(jí)的契機(jī). 現(xiàn)在，我想談?wù)勛约旱囊稽c(diǎn)思考，即在金融危機(jī)的壓力和城市化巨大機(jī)遇的雙重形勢(shì)面前，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)定位的調(diào)整問題。
企業(yè)是社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的產(chǎn)物，面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)和環(huán)境，企業(yè)往往會(huì)進(jìn)行不同程度的發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移和調(diào)整。每個(gè)企業(yè)都有自己的有效資源和強(qiáng)力資源，如何實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，我認(rèn)為，最為關(guān)鍵的還是要用自己的有效資源去置換發(fā)展所需要的資源，比如著名的潘石屹和任志強(qiáng)的“雞蛋換糧票”。面對(duì)我國(guó)迅猛的城市化進(jìn)程，面對(duì)二、三線城市擠身房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)，作為地產(chǎn)開發(fā)四要素的資金、土地、人才技術(shù)和社會(huì)關(guān)系資源，這時(shí)急需通過企業(yè)間的合作和戰(zhàn)略聯(lián)盟, 才能形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和最大合力。只有合作和聯(lián)盟越來越多，市場(chǎng)才能越來越活躍，企業(yè)成功的路才能越走越寬。消費(fèi)者才能得到越來越多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和良好服務(wù)。
正是在這樣的市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)戰(zhàn)略下,人才和專業(yè)技術(shù)資源的輸出已經(jīng)成為企業(yè)合作的重要形式。作為北京十大代理商之一的誠(chéng)必達(dá)公司，之所以能夠頻頻與陜國(guó)投、合生創(chuàng)展、唐山同創(chuàng)等開發(fā)企業(yè)建立戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，正是源于我們較早調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，超出以往經(jīng)紀(jì)公司一貫奉行的以推廣策劃和項(xiàng)目銷售為主要內(nèi)容的“后營(yíng)銷”理念，而把全程營(yíng)銷，特別是以確定運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、贏利模式和產(chǎn)品方案為主要內(nèi)容的“前營(yíng)銷”作為經(jīng)紀(jì)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然結(jié)果。為了達(dá)成這一目標(biāo)，我們專門組建了自己的投資顧問團(tuán)隊(duì)，包括公司強(qiáng)力的專家組、具有相當(dāng)行業(yè)威望的顧問團(tuán)隊(duì)、以及外圍資源團(tuán)隊(duì)（包括一流建筑設(shè)計(jì)公司、物業(yè)公司等）,從開發(fā)商拿土地、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、直至到項(xiàng)目銷售完畢，提供全套完整解決方案。此種情況下，那些有資金的大開發(fā)商和擁有土地資源的發(fā)展性企業(yè)，通過與我們的合作，都達(dá)到了雙贏的結(jié)果。也正是因?yàn)閾碛羞@些資源，才使我們?cè)诮鹑谖C(jī)的壓力下，抓住了城市化發(fā)展的機(jī)遇，讓企業(yè)在危機(jī)中不斷得到發(fā)展壯大。
