以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月13日
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作者簡(jiǎn)介：
馬躍成，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，高級(jí)工程師技術(shù)職稱(chēng)，長(zhǎng)期從事建筑技術(shù)管理方面的工作，做過(guò)高校教師，以研究經(jīng)濟(jì)管理、特別是房地產(chǎn)問(wèn)題為最?lèi)?ài)。
2006年3月開(kāi)博以來(lái)，發(fā)表了百余篇房地產(chǎn)評(píng)論和企業(yè)管理方面的文章，曾多次被《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》、《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》、《深圳都市報(bào)》、《青島財(cái)經(jīng)報(bào)》、《沈陽(yáng)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)金融雜志》、《宏觀經(jīng)濟(jì)管理雜志》等報(bào)刊雜志轉(zhuǎn)載。《國(guó)際住宅金融比較》一文被收入中國(guó)社科院“堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建和諧社會(huì)”學(xué)習(xí)文選。
燕郊的房地產(chǎn)項(xiàng)目和北京境內(nèi)的項(xiàng)目相比一點(diǎn)不差，在環(huán)境、容積率方面甚至更好。但燕郊房地產(chǎn)項(xiàng)目定位上存在的問(wèn)題可能是當(dāng)前燕郊板塊銷(xiāo)售困難的一個(gè)重要原因。
以前人們說(shuō)通州是睡城，其實(shí)現(xiàn)在它也還是個(gè)睡城，只不過(guò)現(xiàn)在北京的睡城太多了，人們就不太講這個(gè)話題了。燕郊的模式也沒(méi)有跳出這個(gè)框框，燕郊離北京30多公里，又是河北省地界，雖然在北京的版圖上燕郊還在圈外，可是燕郊好像并沒(méi)有把自己當(dāng)外人，現(xiàn)在它的房地產(chǎn)業(yè)儼然已經(jīng)成了北京的一個(gè)標(biāo)志性板塊。但是如果繼續(xù)這樣發(fā)展下去，燕郊就不僅僅是一個(gè)離北京最遠(yuǎn)的睡城，而可能是一個(gè)困城，出不來(lái)、進(jìn)不去，最后可能變成空城。
看燕郊的招商廣告：CBD的后花園，北京的新板塊、十萬(wàn)北京人住燕郊等等。所謂的燕郊實(shí)際上很多人都沒(méi)去過(guò)，真正的燕郊在鐵路南，包括有4個(gè)街區(qū)，后來(lái)的燕郊鎮(zhèn)實(shí)際上是以行宮村為中心的一個(gè)行政區(qū)劃。燕郊從村變鎮(zhèn)再發(fā)展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)，后來(lái)再到省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前含蓋了燕郊北部的中趙普、高樓、馬起乏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
燕郊的開(kāi)發(fā)最早是從1970年代開(kāi)始的。文革后，以前被下放到邊遠(yuǎn)地區(qū)的幾個(gè)中直事業(yè)單位由于不能進(jìn)京，就落在了燕郊。雖然那時(shí)的燕郊與現(xiàn)在不能相提并論，但是也是一個(gè)大打北京牌子的新城。
當(dāng)時(shí)那些中直事業(yè)單位里，有不少人的家在城里，所以每天都有一些班車(chē)在城里和燕郊之間往返，但是方向和現(xiàn)在的930路公交車(chē)的作用相反。
燕郊一直努力的目標(biāo)就是要打造成北京人口疏散地和北京人口截流地，現(xiàn)在這個(gè)目標(biāo)正在變成現(xiàn)實(shí)。這幾年涌入燕郊的十萬(wàn)北京人的構(gòu)成大概是：一部分是在北京工作的外地人，由于有個(gè)戶口問(wèn)題，北京不愿意承認(rèn)他們的北京人身份，以后戶口取消了，就自然成北京人了。這部分人今后也將成為燕郊人口的主要力量。這些人在北京落戶比登天還難，買(mǎi)房又有個(gè)價(jià)格太高的問(wèn)題。而燕郊能落戶、房子也便宜，就成了這些人的當(dāng)然選擇。另一部分是來(lái)自北京的投資人，這些人瞄準(zhǔn)了燕郊房?jī)r(jià)低和發(fā)展勢(shì)頭好、發(fā)展空間大這些條件，在燕郊投資房產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是隨著房?jī)r(jià)的理性回歸，這種情況會(huì)大量地迅速減少。還有就是移居燕郊生活的北京人，這種情況應(yīng)當(dāng)是最理想的客戶群，這也是燕郊向北京化進(jìn)程中最重要的部分。比如今年?yáng)|城區(qū)就計(jì)劃外遷15萬(wàn)人到朝陽(yáng)區(qū)，準(zhǔn)備建區(qū)中區(qū)，就是在朝陽(yáng)地面上建設(shè)一個(gè)屬于東城區(qū)管理的新區(qū)。但是燕郊當(dāng)前的生活環(huán)境與北京城里相比還差距太遠(yuǎn)，而且比較利弊也很難說(shuō)，燕郊有多少可以選擇的東西，這也是燕郊比較致命的東西。其實(shí)還有一些直接在燕郊購(gòu)房落戶的外地人，他們選擇燕郊的目的也是看中了燕郊距離北京比較近的優(yōu)勢(shì)。這些年，山東沿海地區(qū)也在爭(zhēng)取這類(lèi)客戶，對(duì)燕郊也有較大的威脅。
近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟以后，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人曾否定了燕郊有過(guò)依托北京發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。但是現(xiàn)在燕郊在北京人的心目中，完完全全就是一個(gè)新地產(chǎn)區(qū)域形象，沒(méi)有人認(rèn)為燕郊還有什么別的東西。不過(guò)燕郊確實(shí)應(yīng)當(dāng)在別的方面有所作為了，如果像現(xiàn)在這樣繼續(xù)下去，可能要走的路就越來(lái)越窄。
北京城市建設(shè)中最大的敗筆就是不得不攤的大餅，北京這些年搞了多少商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)？沒(méi)有很多，但即使沒(méi)有很多，他們還都集中在了城市中心的小塊區(qū)域里面，而大餅從三環(huán)到四環(huán)再到五環(huán)，現(xiàn)在已經(jīng)向六環(huán)發(fā)展了，幾年的時(shí)間，就攤出了這樣的一個(gè)大餅。這個(gè)大餅的幾乎完全是用住宅攤起來(lái)的，在相同區(qū)域里，幾乎沒(méi)有什么別的建筑。
大餅造成的城市病非常嚴(yán)重，交通擁堵、環(huán)境污染、生活成本高、時(shí)間浪費(fèi)、效率低下、區(qū)域分割嚴(yán)重、城市功能單一化、城市設(shè)施利用率低等等。總之，大餅城市只是一張大餅，并沒(méi)有多少讓人感到幸福的東西。
燕郊距離北京城必定還有30公里的路程，也要貼上北京大餅的邊沿上，那必定也要被邊緣化。由于燕郊必定不能納入北京的城市規(guī)劃，危害就一定更大些，北京這張大餅的所有缺點(diǎn)、劣勢(shì)都將集中到燕郊這里。
過(guò)去以為修條高速路就可以縮短城市間的距離了，比如什么十幾分鐘進(jìn)城了。其實(shí)哪里呀！路越修越堵，對(duì)燕郊來(lái)說(shuō)，還有個(gè)每天30元的高速費(fèi)問(wèn)題，這對(duì)普通的工薪階層來(lái)說(shuō)是不能承受的，而可以承受的大老板還用到燕郊買(mǎi)房嗎？八通線、13號(hào)線和5號(hào)線開(kāi)通后，證明地鐵的效果雖然明顯，但是也是短期的效果，地鐵依然沒(méi)有解決沿線交通的根本問(wèn)題，遇到節(jié)假日，人流如注，還會(huì)造成諸多的危險(xiǎn)和痛苦。
燕郊要發(fā)展下去，應(yīng)當(dāng)走出自己的路子來(lái)，要從獨(dú)立地建設(shè)一個(gè)中小城市的思路上下工夫。而不能僅僅地要北京的附庸，只是分流北京人口，這不但會(huì)讓燕郊的作用變得非常狹窄，也是在給北京幫倒忙。這樣下去，可以說(shuō)燕郊越發(fā)展，北京東部的矛盾就越突出。
理想的燕郊應(yīng)當(dāng)有適合自己特點(diǎn)的商業(yè)、文化、市政、服務(wù)設(shè)施，適合自己特點(diǎn)就是不要和北京城里的比，搞城市規(guī)劃也要定好位，比如要方便快捷、質(zhì)量好、水平高、價(jià)格低等。同時(shí)也要充分利用其土地優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、衛(wèi)生干凈的城市。
只要燕郊按照城市化的道路走下去，就能吸引一些技術(shù)密集型的企業(yè)入住，同時(shí)勞動(dòng)密集型的企業(yè)也是發(fā)展城市、解決就業(yè)的重要途徑。是城市就要多方面發(fā)展，不能單一。只要燕郊把人們工作、生活、學(xué)習(xí)的方方面面都留在了燕郊，燕郊才能發(fā)展起來(lái)。
現(xiàn)在燕郊拼盡力氣和北京的郊區(qū)縣爭(zhēng)奪房地產(chǎn)客源，但總難能和別人一決高低，前幾年燕郊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，讓人們看到了一些興旺景象，但這些興旺里面投資的成分占了很大的比例。現(xiàn)在燕郊的房?jī)r(jià)也達(dá)到了6000多元/平米。如果通州的房?jī)r(jià)達(dá)到8000多元/平米，人家可能就會(huì)選擇在通州買(mǎi)房。而如果在通州買(mǎi)不起房子，那么現(xiàn)在燕郊的價(jià)格人家也是買(mǎi)不起了。
如果把燕郊建設(shè)成為一個(gè)距離北京最近的中小規(guī)模新興城市，那么燕郊的魅力就會(huì)無(wú)限地釋放出來(lái)。走城市化道路，不要走城區(qū)化道路，建設(shè)一個(gè)獨(dú)立自主的燕郊市，而不是發(fā)展一個(gè)北京市的燕郊區(qū)，燕郊的創(chuàng)造性就能極大地迸發(fā)出來(lái)，燕郊的地理優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)就能充分發(fā)揮出來(lái)。
燕郊如果要做北京的燕郊就一定會(huì)被邊緣化；燕郊如果要做河北的燕郊就一定會(huì)是一個(gè)橋頭堡；燕郊如果要做燕郊人的燕郊就一定會(huì)成為一個(gè)巨人；燕郊的房地產(chǎn)只有在燕郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展中才能發(fā)達(dá)起來(lái)；燕郊如果只有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)，那么積聚的北京人越多，問(wèn)題和困難也就會(huì)越多；燕郊的城區(qū)開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)很大，市政道路還不錯(cuò)，燕郊真正的城市化勢(shì)在必行。
