概念
據全國科學技術名詞審定委員會審定，鬼城是指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學名詞。代表城市有：因汽車快速發展同時也是因為汽車而衰落的城市美國底特律、湖北十堰，因為資源枯竭、環境污染問題導致越來越多人離開的甘肅玉門。
近年來，隨著我國城市化進程的推進，由于規劃超前、形象工程等原因，我國的新城新區建設中出現了因空置率過高、鮮有人居住、夜晚漆黑一片的現象，這些新城新區被形象地稱為“鬼城”或者“空城”。代表城市有：鄂爾多斯康巴什新城、天津京津新城、昆明呈貢新城、蘭州新城、常州新城等。
分布特點
1、集中于城市新城區。
2、三四線城市較多。
3、所在區域的經濟發展速度較快。
問題根源
1、城市空間快速擴張。
改革開放以來，為了緩解老城區人口擁擠、用地緊張、環境惡化等問題，我國很多城市開始建設新城新區。根據《中國城市統計年鑒》，1984年我國城市建成區面積為8842平方公里，2010年城市建成區面積為41768.4平方公里，增長率為372%，城市空間的快速擴張和蔓延造成了諸多后遺癥，其中之一就是“鬼城”泛濫。
2、缺乏科學論證，規劃中的新城遠遠超出當地實際需求。
以鄂爾多斯市為例，康巴什新區規劃人口100萬，但當地總人口僅為15萬人，鄂爾多斯人口密度一直保持在100人/平方公里左右，最高峰值只有102.85人/平方公里，這與北京、上海等一線城市的人口密度達到1195人/平方公里、3631人/平方公里相比，特別是與北京中心城區的人口密度超過23000人/平方公里，上海中心城區最高峰值超過40000人/平方公里相比，可以說是小巫見大巫。就此而言，鄂爾多斯市根本不存在人口密度過高、城市功能超負荷的問題，所以說，康巴什新城規劃和建設，本就缺乏科學的論證。
3、各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。
例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重復建設，空城鬼城是投資拉動經濟的極端表現。國內經濟在轉型，結構在調整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉型，對GDP、固定資產投資、招商引資等指標的考核仍對地方政府的行為起著主導作用。2014年，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組發布的報告稱，在他們調研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設新城新區，占92.4%；而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6%。考核機制如果不能實質性地轉變，必然導致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣。空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。
鬼城現狀：有些逐漸消失，有些苦苦掙扎，有些表面繁榮
鬼城曾經是中國房地產業的一塊污漬，雖然“鬼城”的新聞一再敲打人心，但近來，關于“鬼城”逆襲的消息也一再傳出。
曾經是中國鬼城之一的鄭東新區，現在入住率達到95%，這確實是咸魚翻身。而鄂爾多斯，也漸漸變得人氣旺盛起來。
事實上，近年來，多地“鬼城”都出現了積極改變的跡象，而有一些“鬼城”，則沒有那么幸運。
總的來說，“鬼城”們，正在冰火兩重天中。
鄂爾多斯：近年房價大幅上漲，幾乎回到了曾經最鼎盛的水平。鄂爾多斯房價高點出現在2010年，當時部分康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米，東勝區和康巴什南區房價也超過萬元。2011年下半年，鄂爾多斯民間借貸崩盤，加上隨后煤炭經濟下行，鄂爾多斯整個經濟面失去支柱，房價也開始出現崩潰，用當地人的話說，當時的情形是“一萬多的樓盤基本跌到四五千元了，一萬七八元到兩萬元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斬。《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據顯示，鄂爾多斯市2020年6月房價均價7528元，去年年底均價為6757元，上半年鄂爾多斯市房價上漲11.41%，位列全國第7，也是前10中唯一上榜的內蒙古城市。
常州：曾為鬼城榜上嘉賓的常州，如今同樣有了新變化。現在，常州已經成為一個成長性比較好的城市，去化周期只有4-6個月。9月11日，常州發布樓市調控新政《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，最為市場關注的就是關于抑制投資需求的這兩點：市區新購商品住房取得產權證后4年方可交易；已擁有一套住房且購房貸款未結清的家庭，再次貸款最低首付60%。于9月12日開始實施。在正式實施前一天，截至9月11日11時40分止，常州商品房網簽數量超過了1700套，而且隨著5分鐘刷新一次，數據一直在上漲。據21世紀經濟報道，按照今年常州土地出讓的樓板價水平來看，明年的房子預計要漲到3萬元/平方米以上。
沈陽：沈陽也曾是鬼城重災區，如今，它的樓市同樣一房難求，沈陽恒大某項目底第一次開盤時，一天銷售了9億元，創造了沈陽房地產市場記錄。渾南全運村曾是沈陽樓市最危險的地方。這座因2010年全運會而誕生的新城，因為過度開發、無人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。可如今，全運村的房價已經翻倍，隨著政府搬遷、人流涌入，新的售樓處很快填滿了當年無人問津的這塊區域。全運村的“復活”是沈陽樓市的縮影。來自新峰機構東北事業部的數據顯示，2019年上半年沈陽商品住宅累計銷售額707億元，同比增加14%。
然而，即便“鬼城”在房價上開始逆襲，并不代表已經擺脫“鬼城”的本質。
典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，為了給北京奧運會騰出一片藍天，首鋼整體搬遷至河北曹妃甸，搬遷計劃總投資677億人民幣。最后，曹妃甸這座被領導們贊譽為"世界經濟工業城"的小島，歷經十年以及來自政府的數千億"投資"后，一直沒有發展起來。原"計劃"是擁有一百萬的居民，而現在，常駐的人員僅有一千來人。
（來源：周密金融）
解決辦法
上海交通大學城市科學研究院劉新靜認為，“鬼城”問題，已成為我國城市盲目開發建設的嚴重后果，為杜絕此類現象的一再出現，科學論證和規劃新城新區顯得十分緊迫且必要。
首先，暫停審批建設新城新區。自2000年以來，幾乎每個城市都在建設新城新區，在很大程度上已能夠滿足城市未來一段時期內的發展需求，因此，在當下應暫停各種新城新區的審批，主要工作應該集中在兩方面:一是反思我國新城新區中出現的問題與矛盾，為未來的新城新區建設總結經驗；二是給在建的新城新區一定的緩沖時間，看看它們建成后的實際效果，再考慮是否規劃新的。
其次，細化新城新區申報管理辦法。針對中西部新城新區建設中出現的問題和矛盾，研究出臺細致的新城新區申報管理辦法，設定硬性指標，例如老城區人口密度、人均建設面積等，不符合條件的實行一票否決。對已有在建項目的城市，暫不批準新的新城新區建設項目等。
最后，將新城新區納入全國城鎮化的總體規劃中。我國幅員遼闊，區域差異很大，區域發展不能搞一刀切，新城新區建設是實現城鎮化的重要內容，應納入全國城鎮化的總體規劃中進行設計和規劃。如東北地區沃野千里，適合發展農業，但目前我國通行的系列工業考核指標，卻使當地官員不得不棄農從工，在“攥得出油”的黑土地上建收效甚微的工業園。又如西北地區土地貧瘠，畝產不高，但囿于18億畝耕地的紅線，卻不能通過大力實施城鎮化以實現產業轉型。這些現象與鄂爾多斯現象一樣，表明我國急需出臺具有分類指導意義的城鎮化總體規劃，只有不搞一刀切，放棄形式主義，才能促進我國新城新區建設有序健康發展。
