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2025年03月13日
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日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），部署進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，并明確了四方面工作舉措，其中“加大棚改力度、創(chuàng)新融資方式”的兩點(diǎn)表述最為突出。在棚戶區(qū)改造的安置上，《意見(jiàn)》提出將鼓勵(lì)貨幣化安置并摸清存量房情況。這一舉措是否會(huì)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？PPP模式在應(yīng)用于棚改項(xiàng)目時(shí)需具備哪些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)？《城市化》雜志特邀綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、主任研究員龍隆教授發(fā)表評(píng)論。
龍?。涸谖覈?guó)現(xiàn)行住房政策下，商品房被認(rèn)為是解決國(guó)民住房問(wèn)題的主要途徑。然而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2004—2013年，我國(guó)住宅房屋總竣工面積約163.9億平方米，其中商品房58.3億平方米，只占約35%，這說(shuō)明商品房并非我國(guó)住宅供給的主要來(lái)源。單以2013年數(shù)據(jù)為例，全國(guó)住宅房屋竣工面積19.3億平方米，其中商品住宅約7.87億平方米，雖然商品房比例有所上升，但仍有約11.5億平方米的非商品房。因此，從中能夠得出商品房供給比例并不高的結(jié)論。這也說(shuō)明，《意見(jiàn)》中雖明確將通過(guò)三年時(shí)間，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類(lèi)棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套，平均每年約要解決約600萬(wàn)套住房，若按套均100平方米計(jì)，每年也不過(guò)6億平方米，遠(yuǎn)少于2013年的非商住宅竣工量。僅由此看，對(duì)中國(guó)現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)不致于產(chǎn)生太大影響。
商品房所占比例不高，說(shuō)明這些年太多的住宅沒(méi)有支付地價(jià)就建起來(lái)了，太多的房主花很少的錢(qián)甚至不花錢(qián)就得到了住房，是通過(guò)哪些方式、渠道呢？合理嗎？合法嗎？公平嗎？從上面的數(shù)據(jù)看，似乎只要把每年竣工的非商品房調(diào)劑好，就可以完成《意見(jiàn)》的安排了。問(wèn)題當(dāng)然沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，需要有一個(gè)清楚、合理的說(shuō)法。否則，我們的住房市場(chǎng)就是一個(gè)扭曲的、灰暗的市場(chǎng)。眾所周知，城市政府對(duì)土地財(cái)政的依賴驅(qū)動(dòng)了地價(jià)上漲，然后又驅(qū)動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，致使大多數(shù)工薪階層買(mǎi)不起房。目前，除北上廣深等一線城市外，很多城市包括絕大多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)都已到達(dá)高限，并出現(xiàn)滯銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈大都已繃得很緊，斷鏈的也在時(shí)時(shí)出現(xiàn)。這一背景下，如果危改及棚戶區(qū)改造房屋以低價(jià)房的形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊就是大概率事件?！兑庖?jiàn)》中雖有明確，“將摸清存量商品住房底數(shù)，制定推進(jìn)棚改貨幣化安置的指導(dǎo)意見(jiàn)和具體安置目標(biāo)”，但我認(rèn)為還不夠，還應(yīng)摸清非商品住宅的存量和增量以及權(quán)屬關(guān)系。
《意見(jiàn)》中另一突出的表述是創(chuàng)新棚改項(xiàng)目的融資方式，推廣政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式。社會(huì)資本進(jìn)入棚改領(lǐng)域是有盈利預(yù)期的，這就為棚改、危改的安置住房添加了商業(yè)性質(zhì)。然而這類(lèi)住房相當(dāng)于原住房的舊改，政府會(huì)減免地價(jià)，房?jī)r(jià)也要大打折扣，但社會(huì)資本又要求高于社會(huì)貸款利率的回報(bào)（社會(huì)資本的貸款利率比銀行貸款利率高得多，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)另一個(gè)多年未解的大問(wèn)題）。因此，如何對(duì)這些房屋進(jìn)行定位定價(jià)，如何使社會(huì)資本合理順利地實(shí)現(xiàn)盈利，在當(dāng)前情勢(shì)下將是一件很復(fù)雜、很容易引起麻煩的事情。
我國(guó)目前還沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的PPP模式管理辦法，這就極易使公共目標(biāo)與盈利目標(biāo)混淆在一起。如果將民間資金引入到棚改中來(lái)，并能保證其利潤(rùn)，沒(méi)有一套可計(jì)量的管理標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有透明的具有激勵(lì)效用的利益分配方案，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目的質(zhì)量和成本管理失控，就可能使公共基金成為私營(yíng)資本的套利杠桿甚至套利對(duì)象，也可能成為公方政績(jī)目標(biāo)下的腐敗資源，雙方更可能因利益問(wèn)題扯皮不休而誤正事。因此，建立透明、公正、公平、有質(zhì)量的成本利益計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的PPP監(jiān)管規(guī)則，是國(guó)家大力推動(dòng)PPP所必須的一個(gè)前置性制度安排。
