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2025年03月13日
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中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會30日發(fā)布了《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。《通知》明確，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
這也意味著，此前有關(guān)“央行正測評房貸政策，支持二套房首付比例降至五成”的消息，基本是準確的，也是完全有可行消息來源的。
在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，相關(guān)政策又過于嚴格，已經(jīng)對經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重影響的情況下，對房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，特別是房貸政策作出調(diào)整與優(yōu)化，是完全可以理解，也是可以接受的。前提是，新的政策不能套用舊的思路，不能把房貸新政當作是“救市”的工具，而要用市場眼光看待房貸新政，用市場化手段對待房貸新政，從而推動房地產(chǎn)市場更加健康有序發(fā)展。
事實也是如此，本屆政府成立以來，一直沒有在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面出臺新的政策，政策的變化和調(diào)整，也主要是讓地方根據(jù)市場需要去確定，如放開限購、對首套房房貸政策進行調(diào)整等。也正因為如此，政策的調(diào)整和優(yōu)化，沒有象過去那樣對市場造成沖擊，給房價帶來強烈波動。
也許，正是因為此前的政策調(diào)整與優(yōu)化已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗，而且已經(jīng)帶來了消費者住房消費理念的轉(zhuǎn)變。因此，在穩(wěn)增長需要時，適度調(diào)整和優(yōu)化房貸政策，按照市場化要求對房貸政策進行適度放開和調(diào)整，也就非常自然而必須。
實際上，不僅是首套房，在二套房中，也有相當一部分屬于剛性需求，如果因為政策調(diào)控的需要，過度嚴格地執(zhí)行房貸政策，也會使這部分剛性需求受到嚴重遏制，最終從另一個方面使房地產(chǎn)市場難以健康有序發(fā)展。也就是說，過度放任會帶來房地產(chǎn)市場的不健康，過于在政策上管制，同樣會使市場發(fā)展出現(xiàn)不健康現(xiàn)象。正是基于這樣的考慮，房貸新政的出臺，就顯得更加符合當前的實際，符合房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要。
有人擔心，降低首套房首付比例、調(diào)整二套房房貸政策，會不會帶來房價的反彈，使調(diào)控再一次陷入困境。說實話，房貸政策的調(diào)整，如果對房價一點沒有影響，那只能說明這些政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場不敏感、無效果了。但是，從總體上講，對房價的影響不會太大。在目前的情況下，投資也罷、投機也行，炒作的空間都不會太大。如果真的擔心會帶來房價的反彈，并有效遏制炒房現(xiàn)象的發(fā)生，可以對二套房的交易設(shè)置更高門檻，提高二套房交易的稅率，從而使炒房者沒有利益可賺。
必須面對的一個事實是，由于擔心房價反彈而過度通過政策手段對房地產(chǎn)市場進行施壓，其負面影響已經(jīng)超過了房價反彈。在房價反彈的內(nèi)在動力還不強，消費者購買預(yù)期不強烈的情況下，適度放開和調(diào)整房房貸政策，正面作用還是要大于負面影響的。不然，經(jīng)濟繼續(xù)在下行通道上行走，就業(yè)、居民收入增長等就都會受到嚴重影響，反過來制約居民的購買能力，形成表面上的房價穩(wěn)定與居民購買力下降的矛盾，使房價穩(wěn)定的含金量降低。
從目前的經(jīng)濟運行狀況來看，以消費來穩(wěn)定經(jīng)濟增長，是最具可塑性的一種手段。即便中國不象美國一樣是一個消費拉動型國家，也應(yīng)當更多發(fā)揮消費對經(jīng)濟的拉動作用，而住房消費則是當前最容易拉動經(jīng)濟增長的一個重要元素。千萬不要因為擔心房價的反彈而遏制消費的復蘇，控制房價的手段很多，但刺激消費的途徑有限，如果新政策能夠有效帶動房地產(chǎn)市場的復蘇，那也絕對是一件好事。
需要注意和把握的是，由于政策的關(guān)鍵在于執(zhí)行，執(zhí)行的關(guān)鍵在于不要走偏。那么，地方政府、相關(guān)職能部門、銀行等，就一定要嚴格按照政策確定的目標和要求去做，用市場眼光去對待政策，而不要機械地將其作為“救市”的手段。一旦把政策定位為“救市”，問題也就會接踵而至了。
同時，在政策的執(zhí)行過程中，也不要不分青紅皂白地搞“一刀切”，不同的地區(qū)、不同的城市、不同的消費群體，也可以采用不同的政策形式，以便于更好地發(fā)揮政策的導向和引領(lǐng)作用，發(fā)揮政策在穩(wěn)增長、促改革、謀發(fā)展方面的促進功能。尤其是地方政府，不僅要用好政策，更要在利用政策的同時，更加重視實體經(jīng)濟的發(fā)展，通過實體經(jīng)濟的復蘇來更好地配合政策作用的發(fā)揮，形成良性循環(huán)。
