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2025年03月12日
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2015年中央救樓市的大幕已經(jīng)拉開。
3月27日，國土部聯(lián)手住建部下發(fā)了長達(dá)1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求。作為今年兩會后首個落實(shí)李克強(qiáng)總理“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的文件，兩部委此舉無疑為房地產(chǎn)市場注入一針強(qiáng)心劑。
“未來樓市政策將很少看到國務(wù)院辦公廳統(tǒng)一發(fā)出的國幾條，幾個部委會簽發(fā)文將成為政策發(fā)布的常態(tài)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報(bào)》記者。
一位接近住建部的知情人士透露，中央及相關(guān)部委已框定了一整套維穩(wěn)樓市的政策方案。與往年國務(wù)院出臺總體政策不同的是，今年中央在針對房地產(chǎn)市場的調(diào)整思路中，將分散出臺政策，有的政策已經(jīng)成形，有的仍處于調(diào)研制定階段，政策內(nèi)容涉及購房資格、商業(yè)貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及住房保障、去庫存、土地供應(yīng)等各個方面。
“刺激樓市的政策還會繼續(xù)，但是市場能否在政策刺激下有所恢復(fù)，甚至迅猛上漲，這很難說。起碼今年市場的區(qū)域分化將會進(jìn)一步加劇。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強(qiáng)[微博]表示。
新政或遇落地難題
“兩部委的政策中首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給，對于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整以及兩部委間的聯(lián)動管理，雖然并未如預(yù)期中頒布直接拉動購房需求的調(diào)控政策，但從通知要求來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)及市場發(fā)展是利好。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析。
按照國土部的要求，對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
由于前幾年地方政府大規(guī)模土地供應(yīng)導(dǎo)致商品房集中上市，當(dāng)前大量三四線城市陷入庫存高企的困境。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士分析，要求地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財(cái)政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不管是出于財(cái)政壓力，還是償債壓力，能否按照兩部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個未知數(shù)。
此外，通知還要求各地優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，并提出“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整”，“引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用”。
這意味著，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，70/90政策將被廢止。
“不同性質(zhì)的用地在拿地時的成本差距較大，以北京為例，開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報(bào)周期長的用地類型，如果沒有政府補(bǔ)貼，也會影響政策落地。”郭毅表示。
階梯化救市政策就位
“中央對維穩(wěn)樓市的政策出臺一直十分慎重，”住建部一位內(nèi)部人士對記者表示，“兩會前，住建部要求多個地方的相關(guān)負(fù)責(zé)人對當(dāng)?shù)貥鞘星闆r進(jìn)行專門匯報(bào)。兩會后，中央及相關(guān)部委就政策調(diào)整的方向和內(nèi)容召集過小范圍的座談會，向業(yè)內(nèi)部分專家和開發(fā)商代表征求意見。”
上述住建部內(nèi)部人士補(bǔ)充道，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵不在于政策內(nèi)容，而在于政策出臺后市場的反應(yīng)。
北京一家房地產(chǎn)央企高管告訴記者，中央需要對政策出臺后的市場表現(xiàn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)判，希望政策出來之后見到較為明顯的效果，但又不希望政策用力過猛，以免政策利好釋放完之后市場更加尷尬。
“對于房地產(chǎn)市場的支持政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，并在出臺時間上大概分了兩到三個階段，第一步主要為穩(wěn)定消費(fèi)階段，第二步為調(diào)整供應(yīng)的階段。按照中央設(shè)定的市場數(shù)據(jù)目標(biāo)，如果未達(dá)標(biāo)，還將有第三階段的強(qiáng)化政策。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者。
“政策不會一次性都放出來，而是階段性釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法，“4月份與住房消費(fèi)相關(guān)的具體政策還會出，主要會涉及公積金、信貸及購房資格判定。”
上述接近住建部的知情人士透露，營業(yè)稅滿五年的政策預(yù)計(jì)上半年會調(diào)整，其中三、四月份的市場表現(xiàn)將作為主要判定依據(jù)。
同時，上述東部某省住建廳官員還表示，按照中央對房地產(chǎn)市場“分類指導(dǎo)”的政策原則，即將出臺的樓市政策將給地方政府預(yù)留調(diào)節(jié)空間，以確保不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策口徑和方向。
“預(yù)計(jì)近期還會出臺相關(guān)政策，國土部與住建部的政策主要在調(diào)節(jié)供應(yīng)，支持消費(fèi)還需要從拉動需求入手。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。
救不起來的樓市？
中央要求“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的背景是今年前兩個月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的再度下滑。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局3月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險仍需警惕。
不過，疲態(tài)盡顯的房地產(chǎn)能否充當(dāng)“救火隊(duì)”角色卻成為業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)問題。
實(shí)際上，從去年5、6月份開始，地方政府已經(jīng)推出了多項(xiàng)“救市”措施，如相繼取消限購、實(shí)施契稅減免、購房補(bǔ)貼等，但各地樓市一直萎靡不振。直至央行[微博]9·30信貸政策出臺后，市場才略見起色，但仍難以改變此前積郁已久的頹勢。
任志強(qiáng)在“中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會暨500強(qiáng)峰會”上指出，目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，盡管2014年國家出臺了許多房地產(chǎn)激勵政策，也放松了對市場的限制，但是從2月份的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)下滑。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%；商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。
“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬平方米，同時貸款低速增長，只增加了0.6%，越來越多的投資者沒有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)。”任志強(qiáng)預(yù)測，商品房價格不會短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。
