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2025年03月14日
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“限購的取消并沒有對市民造成任何影響，房地產市場也沒有出現(xiàn)預期的井噴，市場觀望情緒依舊。”在業(yè)內人士看來，作為國內最早“取消限購”的城市，呼和浩特在二線城市中有著典型意義。近期該市房地產市場雖然有所回暖，但無論是成交量，還是成交均價仍然呈現(xiàn)環(huán)比下滑的趨勢。
《中國經營報》記者走訪呼和浩特多個新建住宅項目后獲悉，雖然看房人有所增加，成交量略有回升，但與市場高點時期的成交價相比，部分項目房價下降幅度超過20%，甚至出現(xiàn)月度成交均價直降2000元/平方米的現(xiàn)象。
不僅如此，多位呼和浩特房地產人士均表示，目前呼和浩特的房市各大樓盤仍舊少人問津，銷量數(shù)據(jù)也沒有迅速上揚，取消限購的利好，并沒有帶來實質的刺激。
呼和浩特樓市依然處于寒冬之中。
銷售慘淡 多家房企經理離職
9月15日下午，呼和浩特陰雨，本報記者來到呼和浩特市新城區(qū)海拉爾東路。粗略估計，20分鐘的步行路程中，至少有5個新建住宅項目，其中單棟建筑均達到20層以上。此外，多個項目都是建筑面積體量超過20萬平方米的大型住宅社區(qū)，但周邊很難找到超市，更難看到居民。
“我們項目馬上就要開盤，均價4980萬元/平方米起?！蔽挥诤＠瓲枛|路，火車東站附近的中交上東國際項目銷售人員向記者表示。令人關注的是，據(jù)此前周邊項目銷售均價是6000~7000元/平方米，這意味該樓盤單價直降了1000~2000元/平方米不等。
這正是呼和浩特房地產“跳水”的一個縮影。搜狐焦點呼和浩特數(shù)據(jù)顯示，2014年9月前兩周，該市商業(yè)房成交均價為5556.35元/平方米。而去年12月房地產高峰時，這一均價一度高達6983元。
“發(fā)傳單的今年特別火，特別賺錢?！焙艉秃铺刭Y深房地產媒體人顧爽告訴記者，由于樓盤難賣，呼和浩特房地產開發(fā)商在降價促銷的同時，也千方百計變換營銷手法，“開發(fā)商都比較著急，不可能單純降價策略，所以今年的營銷方式就特別多，如全民營銷、零首付、一萬抵三萬等等紛紛出籠，特別是下社區(qū)、街道做宣傳?！?/p>
作為全國第一個取消限購的城市，完全是樓市銷售的巨大壓力。
呼和浩特市有9個旗縣區(qū)，總人口300萬，其中市區(qū)人口包括流動人口在內200萬左右，常住人口150萬左右。2010年以來，城區(qū)四周突然生長出無數(shù)的樓盤。今年3月，有機構統(tǒng)計，呼市有近300個新盤入市。以每個樓盤3萬平方米計算，大概在建900萬平方米。以每套房100平方米計算，最少也有9萬套房面臨銷售問題。
此外，最近5年呼市政府供應住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應至少在10萬套以上。一邊是在建、庫存房待售，一邊是閑置房等待升值。今年以來，呼市的房屋銷售壓力重重。據(jù)搜狐焦點數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，繼首周下降2.91%后，9月8日至9月14日呼和浩特住宅成交面積再次下滑19.55%。
“房地產市場還是那樣，整體都不行，開發(fā)商很多房子都賣不出去?！焙艉秃铺胤抗芫制煜碌姆康禺a網(wǎng)站負責人張先生感嘆道。不僅如此，“由于銷售業(yè)績不好，大多數(shù)房企都換了項目經理?！彼押裹c呼和浩特站主編陳鵬告訴記者。
據(jù)記者了解,今年以來，呼和浩特房企高管出現(xiàn)辭職、調換等變更現(xiàn)象就有10多起。尤為引人注目的是其中不乏呼市大型房地產企業(yè)。3月，永泰房地產集團呼和浩特副總經理張玥已經離職。7月萬達集團呼和浩特管理層也“走馬換將”。
“房地產企業(yè)的人事變動，每家公司的原因不盡相同。但是，這些事件有一個共同的背景，就是房地產企業(yè)普遍面臨的銷售壓力?！焙艉秃铺胤康禺a網(wǎng)總監(jiān)張先生分析說。
糾紛蜂起 一月內289起拍賣案
“我一直在房地產公司做會計，算是比較了解情況，五證不全、延期交房已經是呼和浩特的常態(tài)了?！痹诤艉秃铺爻杉己勾蠼治邓{家園樓盤工地大門前，2011年就在此地購房的業(yè)主楊女士面對重新開工的大樓無奈道。
該樓盤另一位業(yè)主張先生告訴記者：“2011年，開發(fā)商與眾多業(yè)主簽訂了《合作建設職工住宅內部認購協(xié)議書》，明確了購房價格。但今年6月底要正式簽訂購房合同時，開發(fā)商卻稱需要再交納50元/平方米的橫向樓層戶差價，這不是坐地起價嗎？”
據(jù)記者了解，由于蔚藍家園開發(fā)商內部爭斗，資金鏈緊張，三年內數(shù)次停工。而在這段時間里，由于五證不全、延期交房、停工等，該樓盤的業(yè)主多次向相關部門舉報申訴要求退房，但均沒有結果。
位于呼和浩特市玉泉區(qū)昭君路與南二環(huán)交匯處的萬象天地項目，目前處于停工狀態(tài)。購房者王先生表示：“工地就這么一直停下去的話，我們什么時候才能住上新房？如果真的住不上，我們的要求就是開發(fā)商盡快給我退房款?！?/p>
處于類似狀態(tài)的樓盤在呼市屢見不鮮。事實上，延期交房、五證不全在呼和浩特房產糾紛中占相當大比重，購房多年卻糾紛不斷的不在少數(shù)。
對此，多位開發(fā)商在接受采訪時表示：“證件辦不下來很正常，快的話一年兩年，慢的四五年都正常，據(jù)我所知房產證還有辦10年以上的?！?/p>
為何會出現(xiàn)多起五證不全、延期交房的糾紛頻發(fā)現(xiàn)象？上述當?shù)刭Y深房地產媒體人顧爽分析說：“許多小地產商都是草臺班子，根本不懂市場。有的資金周轉難導致工程進展緩慢，有的是證件不全，或未按規(guī)劃來建設被政府叫停的?！?/p>
“最主要的原因，是辦證時開發(fā)商要繳納之前代收的款項，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金不足，就出現(xiàn)了拖延。另外，開發(fā)商在樓盤建設過程中，由于銷售緩慢，資金回籠周期較長，于是為了節(jié)約成本，就在施工建筑質量上投機取巧，結果導致驗收不合格無法交房，最后導致無法辦理產權證。”呼和浩特房管局一位工作人員透露說。
“今年有關房產訴訟拍賣的案子有很多，大多數(shù)是抵債用的。”內蒙古嘉得拍賣公司相關負責人告訴記者。
負責呼市中級法院涉訴資產拍賣的內蒙古宏法拍賣公司張女士也表示，因為整體環(huán)境不好，房地產銷售很困難，開發(fā)商資金鏈斷裂，許多工程承包商拒絕接收開發(fā)商用來抵債的房產，只好打官司拍賣。
而記者查閱內蒙古高級人民法院訴訟資產網(wǎng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，7至8月，不動產涉訴拍賣案就達289起。
庫存壓城 回暖前景黯淡
上述多位呼市房地產人士認為，取消限購之后，呼和浩特的房市各大樓盤仍舊少人問津，銷量數(shù)據(jù)也沒有迅速變好的趨勢。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，呼和浩特房地產市場的成交量同比2013年上半年下降8.45%。其中，住宅用房同比2013年下降11.50%，房地產市場整體處于蕭條狀態(tài)。
在房地產銷售一路下滑的同時，消費者的心態(tài)也在發(fā)生變化——從積極入市到消極觀望，這不是取消限購就能解決的問題。上述蔚藍家園業(yè)主楊女士告訴記者，自己所在的房地產中介公司手頭的房子要么賣不出去，要么就是賣不起價。
與其他一二線城市體量巨大的人口基數(shù)相比，呼和浩特的房地產消費潛力卻十分有限?！昂羰腥丝诨鶖?shù)比較小，開發(fā)量又比較大。兩百多萬城市人口，有接近310個新盤。呼市作為三線城市，產業(yè)結構不完整，外來人口流入量不大，也留不住，潛力有限。”陳鵬對前景表達了他的擔憂。
“目前呼市房地產市場的主要問題依然是供需矛盾，購買力已經遠不如前兩年了。雖然今年新增的樓盤很少，但呼市庫存高企，依然是最大的隱患。而且，按目前的情況，房價基本已經到頂，不可能再上漲。另外，與住宅相比，呼市的寫字樓過剩的厲害。商業(yè)綜合體租售比能達到30%已經是勝利?！?/p>
對于呼市房地產的前景，上述當?shù)孛襟w人顧爽不無憂慮地說。
