以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
多位業(yè)內(nèi)人士分析，盡管該政策的利好相當(dāng)有限，但交易稅調(diào)整后，購房者的購房成本確實有所降低，且靜安、長寧兩區(qū)為高檔住宅集中的區(qū)域，該政策調(diào)整無疑將促進(jìn)二手豪宅交易量。
9月4日，上海市靜安、長寧兩個中心城區(qū)對二手房交易稅征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。盡管這一調(diào)整只是一次不太起眼的“微調(diào)”，卻被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是上海樓市政策松動的重要標(biāo)志。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，盡管該政策的利好相當(dāng)有限，但交易稅調(diào)整后，購房者的購房成本確實有所降低，且靜安、長寧兩區(qū)為高檔住宅集中的區(qū)域，該政策調(diào)整無疑將促進(jìn)二手豪宅交易量。此外，這一政策出臺后，買賣雙方對市場走勢的心理預(yù)期也將發(fā)生變化。
不僅如此，《華夏時報》記者得到最新消息，上海徐匯、寶山的二手房交易也將按新政策執(zhí)行。
“通過一個不太起眼的政策，切入到政策調(diào)整通道，是比較穩(wěn)妥的辦法。在與樓市相關(guān)的領(lǐng)域，上海極有可能還有后續(xù)動作?！睆?fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民在接受
二手房交易變相“減稅”
此前，根據(jù)上海靜安、長寧兩區(qū)的二手房交易稅繳納辦法，滿五年且不唯一的住房在繳稅時，如果營業(yè)稅按照全額房款的5.6%繳納時，個稅也必須按照全額房款的2%繳納；如果營業(yè)稅按照增值部分差額的5.6%繳納時，個稅則必須按照差額的20%繳納。按照最新的辦法，如果營業(yè)稅按照差額繳納，個稅可以選擇按照全額的2%繳納。
以一套200萬元買進(jìn)、300萬元賣出的滿五年不唯一住宅為例，按之前的交易辦法，選擇按照全額繳納營業(yè)稅和個稅的，總稅款為22.8萬元；選擇按照差額繳納營業(yè)稅和個稅的，總稅款為25.6萬元，而選擇新辦法按照差額繳納營業(yè)稅、全額繳納個稅的，總稅款僅為11.6萬元，少繳11.2萬元。
“前后最大的變化在于，減少了交易環(huán)節(jié)的稅收成本，有利于增加二手房交易量。”信義房屋分析師陳麗娜表示。
“我們和長寧同一天對稅費進(jìn)行了調(diào)整，但沒有發(fā)文。”靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)部工作人員9月5日向記者表示，區(qū)里和市里對交易辦法已經(jīng)討論了有一段時間了，只是最近才最終確定在靜安、長寧出臺。
一位房產(chǎn)中介向記者透露，上海其他區(qū)域也已經(jīng)收到吹風(fēng)消息，稅收調(diào)整將向全市推廣。就在長寧、靜安推出上述辦法的第二天，最新的交易辦法已經(jīng)擴展至寶山和徐匯區(qū)。
“據(jù)寶山、徐匯兩區(qū)交易中心的反饋，這兩個區(qū)也將按最新辦法執(zhí)行，也沒有正式發(fā)文，但已經(jīng)做出了窗口指導(dǎo)意見，可以操作了?！鄙虾Ｒ患掖笮头慨a(chǎn)中介市場部人士向
21世紀(jì)不動產(chǎn)交易服務(wù)部經(jīng)理薛剛認(rèn)為，這一政策的調(diào)整將釋放高檔住宅的購買需求?！敖灰捉痤~越大，能享受到的稅收優(yōu)惠越多，因而該辦法將促進(jìn)豪宅的買賣?！?/p>
不過分析師也指出，該辦法的效果將因限購而大打折扣。
“對賣家來說，受限購政策影響，如果將手中房產(chǎn)賣出后，在上海極有可能買不到新房，因此賣家的愿意并不強烈。購房資格的問題不解決，這一政策的效果將受到極大影響?！标慃惸缺硎尽?/p>
預(yù)期后續(xù)仍有松綁動作
上海突然拋出一條看似不痛不癢的樓市新政，背后是否有潛臺詞？業(yè)內(nèi)專家告訴記者，調(diào)整二手房交易稅費看似事小，其實是攪動上海樓市的一條“鯰魚”。
“9月是新房銷售旺季，也是土地出讓的高峰期。二手房交易加快，會引出不少置換需求進(jìn)入新房，促進(jìn)新房的交易。”蔡為民指出。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉則認(rèn)為，上海的購房需求仍然旺盛，如果政策像長三角其他城市那樣大尺度松動，必將引起房價快速上揚，這并非政府希望看到的。
“在四個一線城市中，上海一般不會首先出臺重大政策，往往會從看似不起眼的政策切入，逐步釋放儲備政策?！标愔賯ケ硎?，近日上海這項不起眼的交易稅調(diào)只是調(diào)整的開始，預(yù)計后期還可能會有一些后續(xù)動作。
蔡為民透露，不久前有房企及機構(gòu)向上海市政府建議，對認(rèn)房又認(rèn)貸的“雙限”松綁?！按蠹蚁Ｍ麑蓚€認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不進(jìn)行綁定，而進(jìn)行各自單獨的認(rèn)證。但政府部門認(rèn)為這個動作太大。預(yù)計上海不會首先在‘雙限’上做文章，而等著其他城市‘試點’?！辈虨槊裾f。
上海社會科學(xué)院有研究人員也向記者透露，此前不久上海有房企及行業(yè)協(xié)會召開研討會，建議上海對樓市政策適當(dāng)松動。其中討論到的內(nèi)容包括，將非上海戶籍購房資格由此前繳納稅費滿三年，降至二年或一年；取消大戶型限購政策等。
不過，業(yè)內(nèi)專家大多認(rèn)為，上海樓市政策繼續(xù)松動的可能性相當(dāng)大。
“如果9月沒有大動作，10月很可能會有動作。房子不好賣，開發(fā)商拿地的熱情也不會高，政府的賣地收入就會受到影響。開發(fā)商想抓住9、10月跑量，政府則想在這段時間賣地?！辈虨槊裰赋觯块T解決購房者的問題，其實是想增加開發(fā)商買地的信心。
