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2025年03月14日
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7月29日，杭州市調(diào)整限購(gòu)政策，到如今已近一個(gè)月的時(shí)間。在這近一個(gè)月中，市場(chǎng)明顯的感受是在穩(wěn)步回暖。數(shù)據(jù)方面給出的支撐也是如此。政策調(diào)整前，杭州主城區(qū)（包含蕭山、余杭），每天的成交量在120套左右，政策調(diào)整后，這個(gè)數(shù)字基本翻了一番。
不過這種回暖，在銷售人員那邊并沒有得到明顯的反饋，記者在過去一段時(shí)間內(nèi)，與眾多的銷售人員進(jìn)行了溝通，聽到的最多一句話就是——市場(chǎng)怎么還這么差，限購(gòu)調(diào)整好像并沒有起到什么作用呀。
為什么市場(chǎng)拿出的數(shù)據(jù)與銷售人員的敘述之間會(huì)有如此差異？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在每一輪的樓市強(qiáng)勢(shì)反彈前，市場(chǎng)確實(shí)要經(jīng)歷這么段“價(jià)格筑底期”，而目前的樓市處于這么個(gè)時(shí)期，對(duì)于更多樓盤而言，想迎來理想中的旺銷，可能還需要在這個(gè)時(shí)期之后。
所謂“價(jià)格筑底期”，指的是從政策調(diào)整后第一天開始，到樓市迎來徹底反彈為止的這段時(shí)間。“價(jià)格筑底期”的一個(gè)典型特征就是政策見底，但房?jī)r(jià)尚未見底，市場(chǎng)總體仍處于一個(gè)“以價(jià)換量”的弱市階段，而購(gòu)房者也正經(jīng)歷從觀望到掙扎的心理狀態(tài)變化過程。
“價(jià)格筑底期”內(nèi)，市場(chǎng)之所以有種分化明顯的感覺，是因?yàn)橛行╉?xiàng)目，利用這個(gè)窗口期，繼續(xù)用自己的高性價(jià)比沖擊市場(chǎng)，從而為自己贏得市場(chǎng)份額。這方面的典型代表就是這段時(shí)間賣得風(fēng)風(fēng)火火的歐美金融城（efc），8月16日開盤至今，已賣出了近500套房子。這也很好能夠解釋，為什么市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)在攀升的同時(shí)，很多銷售人員仍然沒有感覺的原因，因?yàn)槭袌?chǎng)的成交數(shù)據(jù)中，有很大一部分都是由這些“明星級(jí)樓盤”創(chuàng)造的，除了efc，還有濱江·金色江南，萬科·未來城等。一些續(xù)銷盤，如綠城·蘭園等，在價(jià)格調(diào)整到位后，也獲得良好的市場(chǎng)回應(yīng)。
那么這個(gè)“價(jià)格筑底期”會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)？據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，距離我們最近的一次調(diào)控政策由嚴(yán)到寬是在2008年底。
彼時(shí)，在不斷加息和二套房貸從嚴(yán)的作用下，杭州樓市已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下。加上2008年全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，2008年10月底，政府終于發(fā)文救市，希望通過減免稅費(fèi)、降低貸款利率和松綁二套房等系列措施刺激樓市。
這樣的政策并沒有讓樓市迅速回暖，直到2009年3月，杭州樓市成交量才開始明顯回升。當(dāng)年5月，主城區(qū)商品房成交量更是歷史性突破萬套，樓市價(jià)格也出現(xiàn)回升。而在2008年10月到2009年3月的這段時(shí)期，樓市成交量表現(xiàn)低迷，價(jià)格持續(xù)探底，不少板塊還出現(xiàn)房?jī)r(jià)歷史低點(diǎn)。
而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這次由于少了“4萬億”的刺激，同時(shí)，庫(kù)存又是歷史新高，整個(gè)“價(jià)格筑底期”持續(xù)的時(shí)間可能更長(zhǎng)。
“我們這次開盤，我有個(gè)朋友想買，戶型與首開價(jià)格他也覺得非常滿意，但臨近開盤前一小時(shí)，他給我發(fā)來短信，說跟父母再三商量后，還是決定不買了，想再等等看”。城西有個(gè)樓盤，剛剛過去的這個(gè)周末首次開盤，其營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，“看得出，他內(nèi)心也經(jīng)歷著很大的掙扎，過去他可能只是觀望，現(xiàn)在覺得差不多是時(shí)候買房了，但總覺得還有更便宜的房子可以等等。”
不過這位營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)后市還是表現(xiàn)出了足夠的樂觀，“很明顯，大家現(xiàn)在都在動(dòng)搖，如果真的如傳言所說，到本月底限購(gòu)能全部放開，可能會(huì)加速購(gòu)房者的入市，熬過這一段，樓市就會(huì)光明很多。”
