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2025年03月14日
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自6月份呼和浩特明文放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，當(dāng)年46個(gè)城市組成的“限購(gòu)大軍”已迅速瓦解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市松綁限購(gòu)，其中明文取消或部分取消者達(dá)14個(gè)。目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個(gè)城市尚未松綁限購(gòu)。
那么，限購(gòu)紛紛放開(kāi)，究竟對(duì)樓市成交影響幾何？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地成交表現(xiàn)并不一致，除呼和浩特、濟(jì)南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大外，總體看來(lái)，大部分城市成交走穩(wěn)，尚未見(jiàn)太大波動(dòng)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策取消對(duì)樓市成交影響有限，而信貸政策的改變、開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來(lái)走向的重要因素。另外，對(duì)于限購(gòu)松綁大潮下未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，有專(zhuān)家分析，房?jī)r(jià)或面臨一輪新的上漲，但反彈幅度不會(huì)太大。
兩個(gè)月內(nèi)30余城松綁限購(gòu) 尺度逐步升級(jí)
從今年5、6月份各地涌現(xiàn)的限購(gòu)松綁傳聞，到7、8月份限購(gòu)城市的大批淪陷，執(zhí)行4年的樓市“限購(gòu)令”走向了沒(méi)落。
據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理，近兩個(gè)月以來(lái)，呼和浩特、濟(jì)南、西安、杭州、寧波、合肥、廈門(mén)、太原等30余個(gè)城市先后取消或部分取消限購(gòu)，目前“松限”城市已達(dá)八成。福建、山東、浙江、黑龍江等約17個(gè)省份已全面松綁。“除一線(xiàn)城市外，各地將在年內(nèi)取消限購(gòu)政策。” 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。
對(duì)比官方承認(rèn)放松限購(gòu)的30余個(gè)城市，各地具體舉措有所不同。全面取消限購(gòu)、按戶(hù)型或區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)、公積金政策調(diào)整、落戶(hù)政策變更、府進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼等成為地方限購(gòu)調(diào)整的幾大方向，并有逐步加碼趨勢(shì)。
具體看來(lái)，呼和浩特、濟(jì)南、成都、哈爾濱、昆明、太原等近20個(gè)城市為全面取消限購(gòu)，而西安、杭州、蘇州、武漢、青島、寧波等地則采取按戶(hù)型部分取消限購(gòu)。
此外，成都、杭州、紹興等地除放松限購(gòu)政策外，貸款政策亦有微調(diào)，如杭州于7月底開(kāi)始執(zhí)行新規(guī)，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例下調(diào)至六成，此前為七成。紹興則在取消限購(gòu)文件中直接規(guī)定二套房貸將認(rèn)房不認(rèn)貸。
隨著限購(gòu)政策的放開(kāi)，部分省份還針對(duì)全省地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)政策，被業(yè)內(nèi)視為地方救市政策的升級(jí)。早在7月初，四川便發(fā)文稱(chēng)向首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品房提供貸款補(bǔ)助，進(jìn)入8月，“閩八條”、“湘五條”先后出臺(tái)。8月20日，江西也發(fā)文要求適當(dāng)降低二套房首付比例。
限購(gòu)松綁效果不一：呼和浩特大漲 杭州沖高又回落
目前，不少地方限購(gòu)松綁已滿(mǎn)月，政策調(diào)整對(duì)樓市成交影響究竟有多大？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)確認(rèn)松綁限購(gòu)的30多個(gè)城市中，除呼和浩特、杭州、濟(jì)南、寧波、石家莊等少數(shù)城市成交回暖幅度較大外，大多數(shù)城市受限購(gòu)松綁影響不大。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)取消后的呼和浩特商品房成交出現(xiàn)回升明顯，7月商品住宅成交面積環(huán)上升55%，較今年3月以來(lái)月均成交上升56%。
濟(jì)南、成都、福州、杭州、寧波、石家莊、無(wú)錫、沈陽(yáng)、溫州、青島等地的情況有所不同。在限購(gòu)松綁后，這些城市短期均出現(xiàn)了成交明顯沖高現(xiàn)象，但持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)便開(kāi)始回落。不過(guò)，濟(jì)南、杭州、寧波、石家莊回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度約31%至56%。而無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州等地成交量則逐步恢復(fù)至今年3月水平。
另外，在徐州、貴陽(yáng)、合肥、大連、長(zhǎng)沙等城市，限購(gòu)取消暫未掀起較大波瀾，成交水平持續(xù)平穩(wěn)。
“不同城市松綁方式、內(nèi)容、力度均有差別，加之地方區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系、庫(kù)存、產(chǎn)能過(guò)剩的程度各異，市場(chǎng)的反應(yīng)自然不盡相同。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示，總體看來(lái)，限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)刺激效果有限。
究其原因，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，無(wú)論是樓市供需還是市場(chǎng)預(yù)期，都不會(huì)因限購(gòu)政策的取消而在短期內(nèi)發(fā)生改變。“開(kāi)發(fā)商配合價(jià)格策略的調(diào)整，如較大力度讓利、促銷(xiāo)，會(huì)比較容易見(jiàn)效。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，目前信貸尚未有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，部分城市價(jià)格依然高企，市場(chǎng)后勁能否持續(xù)仍待觀察。
限購(gòu)政策放松 房?jī)r(jià)將迎新一輪上漲？
限購(gòu)放開(kāi)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲而漲？對(duì)于如多米諾骨牌般倒下的限購(gòu)政策，不少購(gòu)房者提出了這樣的擔(dān)憂(yōu)。
“房?jī)r(jià)逆襲上漲的可能性并不大。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求矛盾凸顯，去化壓力加劇，買(mǎi)房市場(chǎng)態(tài)勢(shì)正越來(lái)越明顯。數(shù)據(jù)也顯示，7月商品房待售面積持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24.7%。
陳國(guó)強(qiáng)指出，短期內(nèi)難以改變的市場(chǎng)預(yù)期，也對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成阻礙。“從向下預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)闃?lè)觀的預(yù)期需要較長(zhǎng)時(shí)間，即使有較大政策的調(diào)整，也需要很長(zhǎng)時(shí)間去消化。”
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞則在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表達(dá)了不同的觀點(diǎn)，“限購(gòu)政策放松，房?jī)r(jià)會(huì)有一輪新的上漲。”不過(guò)，牛鳳瑞稱(chēng)，房?jī)r(jià)的上漲并不會(huì)跟隨限購(gòu)松綁馬上出現(xiàn)，同時(shí)，房?jī)r(jià)反彈的幅度也不會(huì)太大，可能回到今年下降之前的高度。
上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)將有所上升。“從目前壓抑的需求看，未來(lái)成交量依然有上升可能，進(jìn)而成交均價(jià)也將上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)樂(lè)觀估計(jì)，9月份可能會(huì)有一波樓市旺季的出現(xiàn)。
