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2025年03月14日
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鄭州取消限購后，房?jī)r(jià)是漲還是跌？
有專家稱取消限購是把雙刃劍，效果有待觀察；也有專家認(rèn)為對(duì)樓市銷量不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)產(chǎn)生很大影響。
影響1
小戶型重新受追捧 預(yù)計(jì)會(huì)漲價(jià)
鄭州取消限購是否會(huì)影響房企對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷策略的調(diào)整？
新田置業(yè)總經(jīng)理馮常生分析說，鄭州取消限購之后，短期看，之前因?yàn)猷嵵菹拶徴撸D(zhuǎn)移至河南三、四線城市的消費(fèi)人群，有可能“殺回”鄭州。再加上一直以來被限購政策壓抑的改善型購房群體，一些銷售形勢(shì)不錯(cuò)的樓盤，正在實(shí)行的優(yōu)惠政策會(huì)逐漸取消，畢竟市場(chǎng)信心提振，市場(chǎng)預(yù)期看漲。
目前，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售的新房，面積70~90平方米的中小戶型居多。
馮常生預(yù)測(cè)，鄭州小戶型會(huì)再次熱銷。他說，在正常的市場(chǎng)情況下，小戶型的價(jià)格應(yīng)該比大戶型高，但之前受限購政策的影響，實(shí)際上小戶型受到冷落。隨著限購政策的取消，預(yù)計(jì)像北環(huán)、柳林等靠近城中村的樓盤，因?yàn)樾粜涂們r(jià)低，其價(jià)格可能會(huì)快速上漲，一些開發(fā)商也可能會(huì)啟動(dòng)曾經(jīng)不受待見的小戶型的開發(fā)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，取消限購之后，120平方米以上的大戶型和小戶型在單價(jià)上的差距有望縮小，40平方米左右的小戶型有望再度成為投資品。
影響2
一夜?jié)q了5萬元
學(xué)區(qū)房可能成為一個(gè)小熱點(diǎn)
8月9日晚，鄭州取消限購的消息傳出后，鄭州市民范女士很快致電河南商報(bào)記者進(jìn)行確認(rèn)。她曾經(jīng)多次向記者打探關(guān)于取消限購的消息。
范女士和老公在鄭州經(jīng)開區(qū)和中原區(qū)各有一套房，位置偏遠(yuǎn)，按照原來的限購政策，她無法在市區(qū)內(nèi)再次購買房屋。但是，她很想在二七區(qū)伊河路小學(xué)附近購置一套學(xué)區(qū)房。在河南商報(bào)官方微博上看到取消限購的消息后，她表示，已經(jīng)相中了一套110平方米的二手房，總價(jià)將近100萬元。
自2011年1月鄭州市實(shí)施住房限購政策以來，鄭州房?jī)r(jià)并未大起大落，但部分剛性需求和改善型需求也受到了明顯影響。
昨日中午，河南商報(bào)記者走訪了金水區(qū)學(xué)區(qū)房片區(qū)多家二手房中介機(jī)構(gòu)。
“一夜?jié)q了5萬元。”一名不愿意透露姓名的資深中介告訴河南商報(bào)記者。
他的同事9日口頭商定了一套金水區(qū)學(xué)區(qū)房，120平方米，總價(jià)150萬元。10日早上房主打來電話，提出因?yàn)猷嵵萑∠拶彛獫q5萬元。本來覺得有些為難，但是沒想到買方還是接受漲價(jià)，順利成交。這名中介稱，雖然目前學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，但取消限購后房?jī)r(jià)會(huì)有一定的上浮。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川認(rèn)為，二孩政策的放開和取消限購會(huì)使學(xué)區(qū)房更搶手。就學(xué)區(qū)房而言，由于被限購，這部分市場(chǎng)需求無法釋放，即使用親屬名字購買，孩子也沒法上學(xué)，因此，有業(yè)內(nèi)人士提醒，尤其是金水區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)以及鄭東新區(qū)的學(xué)區(qū)房，下一步會(huì)受熱捧。
影響3
“辦假證”等灰色產(chǎn)業(yè)受重挫
“這回，辦假證的哥們兒要哭了。”昨日，在河南商報(bào)記者的朋友圈里，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃說，以前，只要想在鄭州買房，總是有辦法。現(xiàn)在，幫購房者想辦法的“代辦哥們兒”估計(jì)要失業(yè)了。
“昨天晚上就有朋友給我打電話抱怨說要失業(yè)了。”一名從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士魯班（化名）向河南商報(bào)記者透露。
魯班說，他做地產(chǎn)中介5年了，這個(gè)朋友是當(dāng)年和他一起出師的兄弟。后來這個(gè)朋友通過關(guān)系，開始干起了代辦證明騙取購房資格的“黃牛”生意。
這是個(gè)暴利行當(dāng)，比如一份證明200元的“成本”，可以收取1000元到2000元的“代辦費(fèi)”。這個(gè)行業(yè)就像個(gè)金字塔，塔尖的人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)關(guān)系，賺得也最多。魯班說最底層的一年也可以賺十幾萬元，他的朋友屬于金字塔中層靠上的，這3年靠這 “黃牛”生意賺了近千萬元。
“賺到錢，現(xiàn)在已經(jīng)買了一套別墅、兩輛豪車了。”魯班說，或許這個(gè)朋友以后會(huì)考慮轉(zhuǎn)行，用剩余的資金做點(diǎn)兒正經(jīng)生意。
外地人在鄭州購房需提供社保或完稅證明的規(guī)定，催生了一個(gè)灰色違規(guī)產(chǎn)業(yè)。此次，鄭州取消限購，對(duì)這樣一個(gè)灰色產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)。
影響4
取消限購之后呼吁放松限貸 但鄭州市場(chǎng)幾無變化
河南商報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不論是剛需還是投資客，都對(duì)銀行“限貸”很有意見。
“現(xiàn)在貸款利率太高了。”一對(duì)剛簽完購房合同的新婚夫妻告訴河南商報(bào)記者。
隨后，河南商報(bào)記者詢問了中行、交通、工商等多家銀行，發(fā)現(xiàn)利率并沒有隨著取消限購而發(fā)生變化。新房貸款與二手房貸款各行基本都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
而對(duì)于有些銀行停貸的傳言，有銀行業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，除了與開發(fā)商的合作，中國銀行基本停止了新房貸款的放款。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然有些銀行沒有明確表示停貸，但在實(shí)際辦理中會(huì)很困難。
但是，二手房方面有一個(gè)利好消息是，原先額度較多、放款快但利率高的浦發(fā)和中行，7月底將利率從上浮25%調(diào)整至上浮20%。
業(yè)內(nèi)人士表示，政策都有一個(gè)消化過程。至于貸款利率是否會(huì)隨著取消限購而發(fā)生變化，還要等總行的通知和消息。
觀點(diǎn)
未來房?jī)r(jià)會(huì)飛漲嗎
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 李曉峰
取消限購是一把雙刃劍，長(zhǎng)期來看是利好，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到市場(chǎng)本質(zhì)，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用。但是短期來看，對(duì)市場(chǎng)的影響還不好說，市場(chǎng)越熱的時(shí)候大家通常認(rèn)為市場(chǎng)越好，政府救市了有人也可能認(rèn)為市場(chǎng)有問題了，需要觀察一段時(shí)間再說。總體來說，鄭州取消限購，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 趙進(jìn)京
首先，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因此大漲大跌，從歷史角度看，在2004年、2008年政府救市時(shí)，市場(chǎng)基本上都沒有大漲大跌；其次，從現(xiàn)在已經(jīng)取消限購的城市來看，它們的市場(chǎng)表現(xiàn)總體都比較平穩(wěn)；最后，因?yàn)橄拶J政策持續(xù)收緊，對(duì)于那些有投資需求的人來說，該不買的可能仍不會(huì)買。
河南王牌企劃董事長(zhǎng) 上官同君
這次取消限購并沒有取消限價(jià)，表明在房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代，鄭州將讓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)現(xiàn)軟著陸，逐步讓房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸，表明鄭州市的政策預(yù)案做得比較充分。
RET睿意德高級(jí)董事 王玉珂
未來主要看點(diǎn)是，能否出臺(tái)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的政策，并去營造一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)。
鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理 馬水旺
鄭州取消限購對(duì)樓市銷量不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)產(chǎn)生很大影響。目前影響鄭州樓市銷量的主要原因是限貸，二套住房的首付不降低，利率仍維持在上浮20%以上的情況下，僅僅取消限購不足以刺激消費(fèi)者去買房。另外，鄭州房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，走勢(shì)一直偏高的主要因素是高地價(jià)催生高房?jī)r(jià)。由于受國內(nèi)樓市下滑和“棄房斷供”的影響，鄭州不存在炒房問題，當(dāng)前支撐鄭州樓市的是剛性需求客戶，取消限購后樓市不會(huì)出現(xiàn)瘋買瘋賣的價(jià)格大起大落現(xiàn)象。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 嚴(yán)躍進(jìn)
鄭州是目前中部城市取消限購比較徹底的一個(gè)，對(duì)吸引購房者到鄭州置業(yè)、改善鄭州投資環(huán)境有好處，房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)上漲。原限購政策下的鄭州樓市成交被壓抑，顯然不符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，而價(jià)格的回暖，也屬于自然反應(yīng)。從鄭州此前的樓市調(diào)控實(shí)踐看，限購后行政性的價(jià)格管控方式會(huì)松動(dòng)，而動(dòng)態(tài)的、市場(chǎng)化的價(jià)格管理模式或成主導(dǎo)。
亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng) 陳寶存
目前福建和四川對(duì)限貸政策的松綁動(dòng)作比較大，河南還沒有什么動(dòng)靜。如果出現(xiàn)價(jià)格小幅度上漲，那也正常。
