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2025年03月14日
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一線城市核心區土地資源日益稀缺的現象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優質地塊往往成為各大房企爭奪的對象，并不斷刷新各地乃至全國的地王紀錄。而且，幾大一線城市對新增建設用地的供地規模都施行不同程度的總量控制，新增指標越來越少。在此背景下，能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式，開始成為房企競爭的新選擇。
土地稀缺
核心區域地王頻出
8月25日，北京市土地整理儲備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽區孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價從46億元降到42.3億元，下調3.7億元。即便這樣，起始樓面價仍處于3.4萬元/平方米的高位。
北京中原地產首席分析師張大偉認為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價超過3.4萬元/平方米的水平，甚至有房企測算該地塊起始樓面價超過3 .6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價最貴的地塊。
而日前同樣在北京土地市場“復出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現場競拍階段，經過幾大知名房企近200輪激烈競價后，最終以74 .6億元總價成功出讓，溢價率110.14%，樓面價超過9萬元/平方米，并因此成為北京土地市場總價和單價的雙料地王。
鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環附近商業及住宅地塊，緊鄰金融機構云集的金融街及政府機關集中的月壇商圈“高溢價率成交主要是由于其具備不可復制的絕版優越地理位置”。
不僅僅是北京市場，上海土地市場7月份拍出的單價地王五里橋項目，同樣位于宅地稀缺的內環位置。該項目扣除配建保障房后項目實際樓面價達到8 .55萬元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項目地塊也被業內預測為新的“總價地王”，該地塊位于外灘，規劃占地面積16 .3萬平方米，地上建筑面積達70萬平方米，其中住宅占比約為18%。業內預測，按照該區域當前4萬元左右的樓面價估算，這一項目成交總價有可能接近300億元。
CRIC研究中心的統計數據顯示，從2014年上半年經營性用地成交總價和單價前10名排行榜來看，北上廣深四大一線城市成為地王集中營。該機構分析指出，“一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場“地王”項目中，北上廣深等一線城市的數量占比高達71%。
易居中國執行總裁丁祖昱分析認為，一線城市市場成熟，企業競爭激烈，地價遙遙領先于其他城市。隨著城市分化加劇，一線城市和其他城市之間的價格差距也越來越大。此外一線城市重點區域推出的土地，往往是高價地王頻現，如上海的世博會區域、深圳前海、北京朝陽區東三環CBD等核心區域。
嚴控指標
新增用地日益緊張
不難發現，一線城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個重要原因，是這些地塊往往是“絕版地塊”。四大一線城市對城市核心區域的供地規劃都有不同程度的約束，也都對主城區新增土地供應施行總量控制，新增建設用地指標越來越少。
國土部從2014年開始將土地供應計劃下放到地方，不再發布統一計劃。但是在2014年工作會議上，國土部要求壓縮東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規模，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。業內分析認為，這主要是考慮到北京等城市資源環境承載力已達到極限，所以土地供應計劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。
事實上，北京市國土局早在《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》中就要求，在“十二五”期間，三環內將原則上不再新增供應住宅用地，四環內原則上不再新增供應集中建設的經適房項目用地。此外，北京還將嚴格執行土地節約集約利用的控制標準，住宅用地的容積率不得低于1。五年內北京將供應住宅用地9300公頃，其中保障房共4800公頃，占比超過50%。
除了住宅用地的總量控制，今年8月，有業內消息稱今后北京四環以內將不再批建商業地產，而商業樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過1萬平方米。這意味著，繼之前要求三環內不再供應住宅用地的政策后，北京再度提出在四環以內不再供應商業地產開發用地。即便是有特殊需求，單個項目批準建設面積不會超過1萬平方米。
根據中原地產市場研究部的統計數據，2010年以來的4年多時間里，北京商業用地成交的主要區域集中在五環以外，五環內商業用地的供應比例不到15%。而2014年五環內商業用地的成交比重更是不足2%。
世邦魏理仕近日發布研究報告指出，根據廣州市房屋管理局官方數據，其可利用建設用地為1772平方公里，至今僅剩90多平方公里尚待開發。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地資源將在未來3年內消化完畢。同時，截至2020年，深圳新增可建設用地僅59平方公里，若按以往土地供應速度計算，單靠增量土地，僅能維持不超過4年的未來土地供應。
此外，資料顯示，上海計劃到2020年的規劃建設用地規模為3226平方公里，這一目標將被作為“終極規模”予以鎖定。全市新增建設用地年度計劃在2013年的基礎上逐年遞減，加大新增建設用地計劃與集中建設區外減量化規模的關聯力度，確保總量鎖定目標的實現。同時，通過存量低效建設用地盤活和城市更新，優化城鄉建設用地布局和結構；適度降低工業用地比重。
盤活存量
舊改市場群雄逐鹿
丁祖昱認為，上海市的這種“總量控制”政策對上海整體土地市場有至關重要的意義。他建議房地產開發企業應該關注一線城市的存量土地、工業用地，關注舊城改造和城中村改造。
與日益稀缺的增量用地不同，一線城市大量的土地資源來源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強認為，“在國內一線城市，城市更新已成為房地產市場未來重要的發展方向之一，如何盤活存量土地資源，促進舊城改造，是各個開發商都需要關注的重要議題。”
據《經濟參考報》記者不完全統計，截至目前已有超過30家房企通過舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤、招商、中糧等央企巨頭，還有佳兆業、京基、金地、星河、卓越等地方民企，這些房企先后加入一線城市的舊改爭奪戰，舊改市場已呈群雄逐鹿局面。
對于一線城市舊城改造市場，王廣強判斷，“目前為止，我們尚未看到任何一家國內房企在城市更新領域形成絕對優勢。”隨著城市新增土地增速減緩，今后將有更多房企投入舊城改造的業務中，市場競爭將越趨激烈，同時也將影響未來中國的房企發展格局。
“舊改項目具有開發周期長、資金投入大、利益關系復雜等諸多難點。”世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里認為，城市更新對房企的開發建設、資金控制等能力有更高的要求與門檻；此外，如何獲得政府支持也是城市更新領域中不可忽視的一環。
業內認為，對于房地產市場來說，一線城市商業類、辦公類新增建設用地減少是必然趨勢，存量土地尤其是工業用地市場將迎來一系列體制創新，比如工業用地補繳土地出讓金后轉性為商業用地；工業用地、集體土地原使用權人和產權人參與土地及項目經營；因此，也將有更多房地產企業等市場化主體與存量土地公用權人展開合作。
