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2025年03月13日
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中共十八屆三中全會提出賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，一個多月后，深圳的一宗土地出讓，就為這一改革思路提供了現(xiàn)實注腳。
這是深圳首宗“農(nóng)地”入市。20日，這宗位于深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)、占地面積1.45萬平方米的原農(nóng)村集體工業(yè)用地，以底價1.16億元成交，鳳凰社區(qū)與深圳市政府按30%：70%的比例“分享”這筆出讓款項，并將無償獲得占該項目總建筑面積20%的配套物業(yè)。
“雖然不是真正的‘集體土地入市’，但與集體土地入市的基本精神是一致的。”中國土地學會副理事長黃小虎認為，深圳模式為地方探索農(nóng)地入市提供了借鑒樣本。
中國的土地性質(zhì)分為國有土地和集體所有土地兩類，依據(jù)現(xiàn)行法律，集體土地入市前，需經(jīng)國家征收變?yōu)閲型恋兀r(nóng)民可獲得土地征收補償，入市交易的增值收益歸政府所得。這使得中國農(nóng)民在近年來紅火的土地市場中獲益較少。
另一方面，經(jīng)歷多年高強度土地開發(fā)，中國不少地方土地資源緊缺。在深圳，到2020年，其可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，且大多零散分散。
現(xiàn)有土地經(jīng)營模式迎來了拐點。中共十八屆三中全會提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同權(quán)同價。這被視為中國新一輪土地改革啟動的信號。
曾進行中國首次土地拍賣的深圳再一次走在前頭。今年1月，深圳市政府提出，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位符合規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地可進入全市統(tǒng)一土地市場，并明確了交易方式和利益共享模式等內(nèi)容。
創(chuàng)造新的利益分配制度，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民真正參與土地增值收益分成，是深圳此次試點的一大革新。鳳凰社區(qū)地塊的交易收益，將按三七開分配，即70%納入深圳市國土基金，鳳凰社區(qū)獲得30%，并無償取得總建筑面積20%的配套物業(yè)。這意味著鳳凰社區(qū)可獲利3480萬元，無償取得商品房性質(zhì)配套物業(yè)13980平方米。
這是深圳提出的原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市交易的兩種利益共享模式之一。鳳凰社區(qū)黨支部委員文永昌說，采用另一方案的“五五分成”，雖然短期收益更多，但村集體更看重持有配套物業(yè)的長期收益，有利于集體經(jīng)濟組織長遠發(fā)展，下一步社區(qū)還會將出讓土地所得資金入股土地競得公司，共同分享發(fā)展成果。
地塊建筑面積底價接近每平方米1560元，也遠超當?shù)?013年基準地價每平方米300元左右的標準，亦高于附近區(qū)域一塊近期定向出讓的工業(yè)用地底價。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官員說，該宗土地并非法律意義上的集體建設(shè)用地，土地權(quán)益尚未充分厘清，但通過政策創(chuàng)新得以入市交易，盤活利用，同時土地出讓收益實現(xiàn)政府和原村集體共享，為實現(xiàn)不同權(quán)利主體土地的同價同權(quán)開辟了新路。
對深圳自身更為重要的是，“農(nóng)地”入市使其有可能盤活數(shù)量可觀的“沉睡”存量土地，增加產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
據(jù)統(tǒng)計，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共占用約390平方公里建設(shè)土地，其中大多以俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的違法建筑及工業(yè)用地兩種模式存在，合法用地僅有95平方公里。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官員表示，將“政府拿不走、社區(qū)用不好、市場難作為”的歷史遺留用地納入交易范圍，增強了深圳產(chǎn)業(yè)空間的供給能力，“集體工業(yè)用地”入市的政策創(chuàng)新，打開了一扇窗。
