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2025年03月13日
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8月底9月初不到一周的時間內(nèi)，來自全國政協(xié)及國務(wù)院政策研究室的兩個高規(guī)格調(diào)研組頻頻造訪鄂爾多斯市，調(diào)研的主題無一例外地圍繞鄂爾多斯市當(dāng)前的樓市困局展開。
據(jù)記者實地采訪了解到，兩個調(diào)研組在與鄂爾多斯市各部門座談的過程中，得到的最多反饋是“鄂爾多斯市目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長時間”。而針對當(dāng)前鄂爾多斯房地產(chǎn)困境，各界給出的會診結(jié)果是：大規(guī)模“引資”和“引人”。
事實上，據(jù)記者了解，鄂爾多斯市政府已經(jīng)開始行動，一方面大規(guī)模引進非煤產(chǎn)業(yè)項目，另一方面醞釀啟動龐大的人口遷移計劃。
存量房消化至少需三五年
8月底的鄂爾多斯市，一場秋雨讓這座高原城市從炎炎夏日中一夜間涼了下來，這像極了過去兩年時間里由熱轉(zhuǎn)冷的當(dāng)?shù)貥鞘小疤鞖狻保浔鶝龅摹绑w溫”可以從鄂爾多斯市新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置房直觀體驗到。
鄂爾多斯市的存量空置房到底有多少？這一數(shù)字至今未獲鄂爾多斯市政府直接披露，記者在東勝、鐵西及康巴什新區(qū)實地調(diào)查看到，這些地區(qū)眾多在建和裝好門窗的樓盤連續(xù)數(shù)天的夜間亮燈率不足一半，有的樓盤甚至整個一片漆黑。這一現(xiàn)象或可作為大量房屋空置的間接體現(xiàn)。
記者查閱鄂爾多斯市近三年的《鄂爾多斯市國民經(jīng)濟公報》發(fā)現(xiàn)，僅2010年一年，全市新開工面積1325萬平方米，施工面積3140萬平方米，基本是前幾年的總和。但到2011年和2012年，全市房地產(chǎn)開始迅速降溫，兩年時間里房地產(chǎn)竣工面積同比分別下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂爾多斯市全年竣工面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產(chǎn)銷售竣工比僅為0.54。
在上述全國政協(xié)調(diào)研組與鄂爾多斯市當(dāng)?shù)夭块T的座談會上，不少部門負責(zé)人表示，鄂爾多斯市的存量房可能要用三五年甚至更長的時間才能消化掉。
但是，鄂爾多斯市當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商對記者表示，要想三五年時間內(nèi)消化存量房，除非鄂爾多斯市再迎來經(jīng)濟發(fā)展的新黃金期，由此帶動起房地產(chǎn)需求再迎高潮；否則，如果僅憑目前鄂爾多斯市當(dāng)?shù)氐男枨鬆顩r，三五年時間可能遠不夠。
引資市委書記親自出馬
對于鄂爾多斯市房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，上述調(diào)研組提出，要探究有用辦法，由政府出臺綜合性辦法，積極消化存量房，推進房地產(chǎn)業(yè)健康開展。
事實上，早在兩年前鄂爾多斯市樓市由盛至衰伊始，鄂爾多斯市市政府就采取了一系列救市措施力挽狂瀾，其核心是政府斥資回購存量房地產(chǎn)項目用作保障性住房建設(shè)。
但據(jù)上述房地產(chǎn)開發(fā)商反映，過去一年多時間里，政府回購的作為保障性住房的項目確實有一些，但這相對于當(dāng)下鄂爾多斯市全境海量的存量房規(guī)模來說只是杯水車薪。
對于鄂爾多斯市政府來說，煤炭經(jīng)濟支柱的日漸式微已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)谿DP及財政收入告別了過去兩位數(shù)的增速，加上千億地方債務(wù)壓頂，雙重因素導(dǎo)致當(dāng)?shù)刎斦杖氩粩喑跃o。據(jù)統(tǒng)計，目前鄂爾多斯市煤礦數(shù)量是306座，其中101座在正常生產(chǎn)，剩下2/3的煤礦受市場影響都處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)。受此影響，鄂爾多斯市今年以來的GDP增速驟降，已由過去內(nèi)蒙古自治區(qū)的第一滑至倒數(shù)第一。不單如此，鄂爾多斯市地方財政收入自今年6月份開始告別過去一度高達兩位數(shù)的增速，轉(zhuǎn)入負增長狀態(tài)。
有鑒于此，在上述調(diào)研組座談會上，與會者一致認可的觀點是，解決當(dāng)前鄂爾多斯市房地產(chǎn)所面臨的困境，一大關(guān)鍵是盡快引進產(chǎn)業(yè)資本來推動鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使當(dāng)?shù)刎斦杖胙杆倩謴?fù)元氣。
實際上，引進非煤產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，目前已成鄂爾多斯市政府的頭等大事。一個直接的體現(xiàn)是，據(jù)記者了解，在9月1日至5日短短5天時間，鄂爾多斯市市委書記云光中就赴京密集拜訪北京市政府、國家能源局以及神華、華電和中糧等多個政府部門及央企，洽談項目對接，并明確鄂爾多斯市將在土地、水資源以及供電、道路、通訊等要素上全力保障和推動相關(guān)項目的建設(shè)。
記者實地調(diào)查了解到，近年來鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的最大支撐點是發(fā)展裝備制造業(yè)。為此，當(dāng)?shù)卣诙鯛柖嗨故行聟^(qū)與東勝老城區(qū)之間規(guī)劃了40平方公里的土地以建設(shè)裝備制造基地。記者在基地現(xiàn)場看到，諸如京東方、奇瑞汽車、海明堡直升機等眾多制造業(yè)巨頭項目已紛紛落地。其中，京東方220億元LED項目是京東方近年來對外投資的最大手筆，也是今年內(nèi)基地將要投產(chǎn)的最大項目。截至目前，該基地引進的項目已達97個，總投資上千億元。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年鄂爾多斯市招商引資到位資金達343億元。按照政府年初計劃，今年全年要引進國內(nèi)資金545億元。如果此目標(biāo)如期實現(xiàn)，則可助力鄂爾多斯市全年財政收入維持6%的同比增速，而非目前的負增長狀態(tài)。
引人政府醞釀大手筆
在鄂爾多斯市實地調(diào)查過程中，記者了解到，鄂爾多斯市城市核心區(qū)的樓盤價高者仍可達每平米6000元以上，盡管這一數(shù)字相對于前兩年每平米動輒高達上萬的水平降低不少，但并未如外界所預(yù)期的那般房價跌至谷底。然而，不可否認的事實是，即便如此，鄂爾多斯市多數(shù)樓盤仍處于“有價無市”的狀態(tài)。
在鄂爾多斯市康巴什新區(qū)高端樓盤之一的億利城文瀾雅筑售樓處，銷售顧問告訴記者，該項目自2010年下半年開盤至今兩年時間里，已經(jīng)封頂?shù)?5棟樓目前只預(yù)售出5棟。盡管如此，銷售顧問仍表示該項目目前房價仍維持8000元/平方米以上，開發(fā)商未有大幅降價打算。
上述房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，目前鄂爾多斯市多數(shù)項目房價仍維持高位，其原因一方面在于，房價已接近各項目當(dāng)初開發(fā)的綜合成本線，再降價空間有限；而更大的原因則在于，即便再降價，大多數(shù)樓盤仍可能沒多少人問津。“本地居民手里的資金，經(jīng)過前兩年民間融資的折騰，已經(jīng)所剩無幾，外地人在這兩年由于鄂爾多斯市經(jīng)濟不景氣而大面積流失。所以，在沒有需求的狀態(tài)下，建起的樓盤只有空置著。”他表示。
面對房地產(chǎn)“有價無市”的現(xiàn)實，上述座談會上與會人士所形成的另一個解決鄂爾多斯市當(dāng)前困境的普遍共識是：需要切實大規(guī)模引入房地產(chǎn)需求市場，意即解決“引人來住”的問題。
事實上，引人，過去幾年已經(jīng)在被外界質(zhì)疑為“鬼城”的康巴什新區(qū)建成的32平方公里版圖上開始付諸實施。據(jù)康巴什新區(qū)黨工委宣傳部長柴繼亮向中國證券報記者介紹，康巴什新區(qū)目前人口規(guī)模已突破十萬，大部分人口均從外面“引入”。他解釋道，這其中包括已陸續(xù)搬遷到新區(qū)辦公的鄂爾多斯市市屬機關(guān)單位干部職工，還有一些是在鄂爾多斯市辦學(xué)的大中院校，以及市屬中小學(xué)學(xué)生，另外還有一些來自于鄂爾多斯市所引進的工業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)工人。
據(jù)柴繼亮進一步透露，鄂爾多斯市近年來已經(jīng)在醞釀于全市范圍內(nèi)實施大規(guī)模人口遷移計劃。在這個名為鄂爾多斯市“三區(qū)”規(guī)劃的藍圖中，鄂爾多斯市政府正謀劃將當(dāng)?shù)乜拷衬纳鷳B(tài)脆弱區(qū)農(nóng)牧人口，整體搬遷至鄂爾多斯市市旗所在地，原來的居住區(qū)改造為生態(tài)恢復(fù)區(qū)，不再住人。這也是鄂爾多斯市城鎮(zhèn)化進程的一個重要組成部分。
如此大規(guī)模人口遷移規(guī)劃能為消化目前鄂爾多斯市各區(qū)的大面積存量房提供多大想象空間？面對記者的疑問，康巴什新區(qū)房地產(chǎn)管理中心副主任田永飛粗略地算了一筆賬，目前鄂爾多斯市總體人口規(guī)模達200萬，如果忽略目前全市已有住房人口不計，按照人均30平方米的城鎮(zhèn)人口住房標(biāo)準(zhǔn)測算，200萬全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，可拉動6000萬平方米的住房需求。這一潛力相當(dāng)于可消化近三年來鄂爾多斯市累計開工施工房地產(chǎn)面積的近一半。
此外，在鄂爾多斯市整體規(guī)劃中，通過引進產(chǎn)業(yè)項目帶動產(chǎn)業(yè)人口壯大，也成為未來消化存量房的一個重要支點。“僅從康巴什新區(qū)來講，一個神華鄂爾多斯市煤炭深加工項目目前已吸引了超過1萬名員工入住新區(qū)，其所建社區(qū)面積還在隨著項目規(guī)模擴大而繼續(xù)擴充。這種模式未來有望在其他產(chǎn)業(yè)項目上不斷復(fù)制。”柴繼亮說。
柴繼亮坦言，要徹底解決鄂爾多斯市當(dāng)前的房地產(chǎn)問題并非一日之功。“我們現(xiàn)在需要的是外界能放眼長遠，讓我們盡最大可能爭取時間和空間。”他說。
在鄂爾多斯市東勝區(qū)通往康巴什新區(qū)的一路上，遍布未完工或者無人居住的空樓盤。
