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2025年03月14日
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聶梅生透露“頂層設(shè)計(jì)”思路：重定政府和市場分工邊界
土地市場地王井噴、樓市成交量價(jià)齊升，就在業(yè)內(nèi)疾呼“房地產(chǎn)市場幾近瘋狂”的時(shí)候，早被望眼欲穿的樓市調(diào)控新思路已經(jīng)悄然成形。
日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生透露：“我最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會，對于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。”
在聶梅生看來，房地產(chǎn)調(diào)控十年招招見血，然而房價(jià)卻不斷上漲，調(diào)控的效果應(yīng)當(dāng)反思，而在市場與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長效機(jī)制將是大勢所趨。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于長效機(jī)制的作用不宜盲目樂觀。在房價(jià)控制目標(biāo)問責(zé)機(jī)制的指揮下，地方政府仍然會使用短期行政手段抑制房價(jià)。
征求意見接近尾聲
“房地產(chǎn)長效機(jī)制將以政府與市場明確分工為思路。”聶梅生對記者表示，“政府的著力點(diǎn)將放在市場監(jiān)管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。”
“長效機(jī)制的意見征求已有數(shù)月的時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，發(fā)改委與住建部的意見已全部出完，現(xiàn)在是征求各部委的意見。最后出臺可能是由部委牽頭，以國務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布。”聶梅生表示。
事實(shí)上，政府與市場分工明確是業(yè)內(nèi)人士多年的期盼，政府與市場分工的文件一旦出臺必然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。而調(diào)控政策出臺以來，不少業(yè)內(nèi)人士一直呼吁應(yīng)當(dāng)交由市場解決的問題將會隨著政策思路的調(diào)整得以實(shí)現(xiàn)。
自限購政策執(zhí)行以來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為諸如高端住宅、多套住房等問題實(shí)際上可以通過市場的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的辦法。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁就認(rèn)為高端住宅的購買者并非剛需人群，因而多次呼吁放松對高端住宅的限購。
按照聶梅生的思路，在政府與市場分工明確的指導(dǎo)下，對高端住宅可以通過征稅增加持有成本。稅收正是市場代替調(diào)控政策的手段。而對于二套房同樣可以通過征稅解決，而不再用限購政策。
實(shí)際上，最近包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號。溫州農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)破局、北京限房價(jià)地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。
記者從采訪中了解到，不少大型房企已經(jīng)嗅到這些信號的意義。如何及時(shí)獲得政策走向，并占得先機(jī)，對房企未來擴(kuò)張的重要性不言而喻。
據(jù)一位熟悉上海房企的業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“包括萬科在內(nèi)的房企對于土地制度的改革十分重視。最近溫州等地釋放出的信號預(yù)示著農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的改革，這對于開發(fā)商來說，意味著土地獲得方式的改變。如何不錯(cuò)失機(jī)會，在這一輪改革中獲得更便宜的土地，是房企最關(guān)心的內(nèi)容。”
在財(cái)稅方面，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已經(jīng)呼之欲出，可能是最快出臺的稅收方面的環(huán)節(jié)。聶梅生建議，稅收牽扯到千家萬戶，一定要征求老百姓的意見，否則就會重現(xiàn)國五條出臺后的問題。
調(diào)控或更放權(quán)給地方
顯然，開發(fā)商們對于房地產(chǎn)長效機(jī)制抱有很大希望。在采訪中，不少開發(fā)商對記者說，經(jīng)歷了多年調(diào)控，對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，最難把握的不是政策本身，而是政策的起伏。
然而，在業(yè)內(nèi)專家看來，即使長效機(jī)制落地、市場與政府分工明確，但是短期的行政手段仍然難以退出。
最近，全國各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購執(zhí)行情況、鄭州收緊限購，又有北京、深圳松綁預(yù)售證監(jiān)管。另有消息稱，最近住建部等部門組成調(diào)查小組對各地房價(jià)上漲進(jìn)行了總結(jié)，列出了一份房價(jià)過快上漲名單，并要求各地采取措施保證年度房價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
然而，從各地松緊不一的“混亂”信號下，不難看出其背后的“房價(jià)控制問責(zé)機(jī)制”指揮棒。
聶梅生表示，最近政策收緊的地方政府很明顯是受到上面的壓力所致，從中也可以看出，對于各地方政府來說，在任何情況下，房價(jià)的漲幅至少不能超過GDP和人均收入的增長。
“在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)問責(zé)機(jī)制的指導(dǎo)下，地方政府必然會采取一些短期的行政手段控制房價(jià)，這與長效機(jī)制仿佛是邏輯悖論。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)（微博）向記者表示。
而在控制房價(jià)漲幅的艱巨任務(wù)之下，以北京為代表的4個(gè)一線城市自然成為焦點(diǎn)所在。
因此，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則認(rèn)為，在市場與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù)，而對于二三線城市，則采用市場的手段加以調(diào)控。
聶梅生也認(rèn)為：“地方政府的動作有緊有松釋放出一個(gè)信號，可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府，不再是一個(gè)藥方管全國。”
