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2025年03月14日
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城市化網(wǎng)訊 城市化委員會(huì)專家委員、住建部政策研究中心主任秦虹在“新型城鎮(zhèn)化帶來的十大商機(jī)”解讀峰會(huì)上談新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系時(shí)指出，房地產(chǎn)及相關(guān)配套的建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要支撐，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)布局，形成一個(gè)新的分化格局。
談及新型城鎮(zhèn)化，秦虹說，大家認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)有極大的推動(dòng)，但新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵卻是非常豐富的。“我個(gè)人理解新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。判斷它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不能簡(jiǎn)單套用過去的經(jīng)驗(yàn)。”秦虹表示，“過去，房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的相關(guān)度已經(jīng)達(dá)到90%以上，但是真正的城鎮(zhèn)化絕不僅是擴(kuò)張土地面積和增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)中的居民享受定居落戶以及一系列相關(guān)優(yōu)惠政策。”
目前，我國(guó)的公共資源集中偏向大城市，尤其是就業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等公共資源分布不均衡。秦虹指出，“在這種不平衡的布局下，由房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)的城鎮(zhèn)化率亦存在嚴(yán)重的發(fā)展失衡。”為此，她建議說，未來住房政策調(diào)整一定要解決的問題，除了有效率地抑制過度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮(zhèn)化下的新增住房需求，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。
“如果僅僅用城鎮(zhèn)商品房竣工面積來衡量城鎮(zhèn)化率，那么我們確實(shí)取得了一些成績(jī)。”秦虹表示，今年的城鎮(zhèn)總商品房竣工面積已經(jīng)超過12億平方米，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)能力足夠大，但是由于存量巨大、需求變化，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局也將發(fā)生改變。她指出，當(dāng)城市化率不到50%時(shí)，農(nóng)村人口多，城鎮(zhèn)人口少，城市人口的流動(dòng)主要體現(xiàn)在農(nóng)民進(jìn)城；當(dāng)城市化率超過50%時(shí)，城市人口流動(dòng)是以中小城市向大城市流動(dòng)為主。這將決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)格局出現(xiàn)不平衡，分化格局也將就此出現(xiàn)。
“城市發(fā)展的不均衡決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的格局，不均衡發(fā)展格局對(duì)市場(chǎng)的影將非常大而且明顯。”秦虹建議，城市人口增長(zhǎng)的主要來源仍然是城鎮(zhèn)化，但是由于城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)發(fā)生巨大改變，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要瞄準(zhǔn)成熟的、密度大的城市群。
對(duì)于接下來的政策走向，秦虹認(rèn)為，“一定會(huì)在供求雙向?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，有效地控制投機(jī)性的需求，防止不平衡問題愈加嚴(yán)重，另外還要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，通過政策保護(hù)剛需。”由于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛起步，對(duì)住宅、商業(yè)、服務(wù)、旅游等需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，所以2020年之前房地產(chǎn)業(yè)仍然有很大的增長(zhǎng)空間，房企發(fā)展欲借力城鎮(zhèn)化，必須小心謹(jǐn)慎。
秦虹指出，第一，要瞄準(zhǔn)城市群。未來十年的城市發(fā)展一定是分化的格局，這就意味著未來城市房地產(chǎn)發(fā)展一定是不均衡的。企業(yè)發(fā)展一定要選擇有條件的區(qū)域，通過統(tǒng)籌規(guī)劃，形成若干用地少、就業(yè)多、要素集聚能力強(qiáng)、人口分布合理的城市群。第二，建立區(qū)域概念。城市群發(fā)展及城際軌道交通的公交化將整體改變中小城市的區(qū)位價(jià)值，要發(fā)揮對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)和輻射作用，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。第三，要實(shí)現(xiàn)多元化投資選擇。因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)的發(fā)展和過去十年可能會(huì)出現(xiàn)不同的格局，企業(yè)要實(shí)施多元化戰(zhàn)略，企業(yè)依實(shí)力不同選擇不同的多元化。如果不是大的企業(yè)，沒有大的能力，也要做多元化，比如可以在產(chǎn)品的多元化上下工夫。秦虹還強(qiáng)調(diào)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向非常明確，企業(yè)一定要做好大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)土地資源的集約、高效利用。另外，企業(yè)還要在直接融資方面做好儲(chǔ)備和研究，防止資金風(fēng)險(xiǎn)。
