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2025年03月14日
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調(diào)控下的房企動(dòng)向
今年保障性住房前所未有的建設(shè)力度，已經(jīng)成為進(jìn)一步加劇房企分化的助推器。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加大保障房建設(shè)和供應(yīng)力度的同時(shí)，商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷，在保障房建設(shè)中擔(dān)任重要角色的大型房企無(wú)疑可以搶占更多市場(chǎng)份額。也正因?yàn)槿绱耍揽恐鳂I(yè)越來(lái)越
難生存的中小房企開始“不務(wù)正業(yè)”，轉(zhuǎn)而涉足采礦、旅游、電影院等其他行業(yè)謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
大型房企土地成本優(yōu)勢(shì)明顯
“從表面上看，大型房企和中小房企的拿地政策是完全一樣的，但實(shí)質(zhì)上大有不同。”一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)土地運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人向記者介紹。尤其是在資金上，不少大型房企能夠享受政府貼息，向銀行借貸開發(fā)，政府會(huì)給予一定補(bǔ)貼；有的則能享受較低的銀行貸款利率。“有些地方國(guó)企拿地，甚至是地方政府出面向銀行借貸開發(fā)。”該人士向記者透露。這樣的資金和信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，中小開發(fā)企業(yè)根本無(wú)法與之相比。
上海某區(qū)負(fù)責(zé)土地出讓的工作人員向記者坦言：“我們當(dāng)然更愿意把地賣給大型房企。”該人士透露，中小房企拿地需要100%支付土地出讓金才行，而大型房企拿地只需要成立一個(gè)項(xiàng)目公司就行了。
而今年保障性住房前所未有的建設(shè)力度，將加速房企分化。“在保障房建設(shè)和供應(yīng)力度不斷加大的同時(shí)，商品房市場(chǎng)不景氣，在保障房建設(shè)中擔(dān)任重要角色的大型房企無(wú)疑將進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦向記者表示。
和地方政府的親密關(guān)系，令一些大型房企通過(guò)建設(shè)保障房獲得更大的市場(chǎng)空間。金隅股份執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)王洪軍在2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，該公司保障房的毛利率高達(dá)20%以上。金隅保障房項(xiàng)目能取得如此高毛利率的主要原因之一，就是將工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。
目前，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限50年，居住用地70年。土地用途的改變，必須取得出讓方的同意或批準(zhǔn)，同時(shí)還須取得地方政府規(guī)劃部門的同意。工業(yè)用地和住宅用地之間差價(jià)巨大。
金隅股份是大型國(guó)有控股企業(yè)，未來(lái)會(huì)繼續(xù)投入更多資源開發(fā)保障房，預(yù)計(jì)將有100萬(wàn)平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房用地。
在上海，一位政府人士向記者透露，不少保障房的建設(shè)用地都是地方大型房企通過(guò)“退二進(jìn)三”的方式獲得。所謂“退二進(jìn)三”，是指中心城區(qū)的現(xiàn)有工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地以及涉及工業(yè)企業(yè)的其他用地，通過(guò)政府收儲(chǔ)的方式將原傳統(tǒng)工業(yè)退出城區(qū)，并將該地塊改造成第三產(chǎn)業(yè)用地的行為。在政府部門協(xié)調(diào)下，這些工業(yè)地塊不需要通過(guò)“招拍掛”，由政府直接劃轉(zhuǎn)為住宅用地進(jìn)行保障房建設(shè)，有的甚至不需補(bǔ)交工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地的土地出讓金。
保障房融資破局有利大房企
不僅是在土地方面，大型房企在資金上的優(yōu)勢(shì)也是中小房企望塵莫及的，尤其是保障房融資瓶頸被打破之后，大型房企在保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒄碱I(lǐng)制高點(diǎn)。
近日，有消息稱《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）已經(jīng)下發(fā)至地方政府和有關(guān)部門。《通知》明確，各地按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集到的資金應(yīng)優(yōu)先用于保障房建設(shè)。并強(qiáng)調(diào)“只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建設(shè)。”
光大證券地產(chǎn)分析師萬(wàn)知認(rèn)為，一級(jí)開發(fā)和保障房業(yè)務(wù)占比較大的企業(yè)一般都是政府的融資平臺(tái)，保障房融資的放開意味著這一類公司恢復(fù)了融資功能，很有可能在一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)上獲得地方政府支持。
中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師田世欣也認(rèn)為，保障房專項(xiàng)融資渠道開閘，主要受益的開發(fā)商是國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，特別是原先已經(jīng)有較多保障房開發(fā)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商。他們可以通過(guò)專項(xiàng)融資將原先投資于保障房的資金置換出來(lái)，緩解商品房開發(fā)部門的資金壓力，如金隅股份、首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等。
相比大型房企，中小開發(fā)商投身保障房則顯得毫無(wú)底氣。在此前中房指數(shù)研究院舉行的保障房專題研討會(huì)上，上海一家中型開發(fā)商投資部經(jīng)理就表示，由于保障房建設(shè)在開始之前，政府就已將開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平設(shè)定好，而且屬于微利，因此開發(fā)商參與保障房建設(shè)最關(guān)鍵的是對(duì)整個(gè)工程的把控度以及成本控制，成本控制比較好的企業(yè)才能保證一定利潤(rùn)。因此一般都是大企業(yè)和政府聯(lián)合操作，政府在招標(biāo)的時(shí)候往往會(huì)設(shè)置條件，如參建企業(yè)的資質(zhì)、銀行信貸等級(jí)等，這樣就把中小企業(yè)排除在外了。
中小房企開始“不務(wù)正業(yè)”
在長(zhǎng)期的樓市調(diào)控下，在土地和資金上不具優(yōu)勢(shì)、同時(shí)有難以涉足保障房領(lǐng)域的中小房企，越來(lái)越感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)上的生存壓力，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
華業(yè)地產(chǎn)6月15日公告稱，擬投資不超過(guò)3.5億元，用于收購(gòu)包括但不限于金礦等礦產(chǎn)資源的采礦權(quán)、探礦權(quán)及礦業(yè)公司股權(quán)等。次日，萊茵置業(yè)公告，擬在貴州省貴陽(yáng)市成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“貴州萊茵達(dá)礦業(yè)發(fā)展有限公司”，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元。而近期拋出“涉礦”公告和投資計(jì)劃的房企還包括綠景地產(chǎn)、新湖中寶、中天城投、鼎立股份、嘉寶集團(tuán)、萬(wàn)澤股份、中珠控股、西藏城投等。
雖然有些涉礦房企有依靠“沾礦就漲”抬升股價(jià)的嫌疑，但分析人士指出，在市場(chǎng)低迷和政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的業(yè)績(jī)突破口是一種正常需求。正如新湖中寶和華業(yè)地產(chǎn)在公告中都表示，公司為改變當(dāng)前以房地產(chǎn)業(yè)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)的局面，因此積極尋找在新行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響太大，上半年世茂股份新推項(xiàng)目較少，只有南京項(xiàng)目的推出帶來(lái)2億元的銷售收入。”世茂股份財(cái)務(wù)總監(jiān)陳汝俠向記者坦言。為了追求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，世茂股份旗下全資子公司世茂影院近期與杜比實(shí)驗(yàn)室和科視簽訂合作協(xié)議，訂購(gòu)100套數(shù)字影院產(chǎn)品，計(jì)劃5年間將影院開至60家，票房收入達(dá)到15億元。
更有一些小型房企利用“船小好掉頭”的優(yōu)勢(shì)，紛紛涉足電煤、旅游開發(fā)等領(lǐng)域。 在政策、資金雙重壓力下，小型房企面臨的選擇要么是被大型房企并購(gòu)，要么是及早轉(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展10年之后，房企洗牌大潮已勢(shì)不可擋
