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2025年03月14日
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近日，城市化委員會(huì)副主任、國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)胡存智撰文指出：當(dāng)前住房體系存在的房屋產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，中低價(jià)房屋有效供給不足，使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。
文章指出，由于現(xiàn)行住房供應(yīng)體系只包含商品房和保障房，保障房保障居住，商品房滿足居住和投資需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，兩類住房足以涵蓋全社會(huì)各類群體。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)超出社會(huì)購(gòu)房平均支付能力時(shí)，中低收入甚至中上收入群體都無(wú)力購(gòu)買商品房。顯然兩類住房為主的住房供應(yīng)體系無(wú)法涵蓋全部社會(huì)群體。2014年住房建設(shè)部雖然在6個(gè)城市部署開展了“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)，但除住房名稱不科學(xué)外，各地仍偏于按保障房產(chǎn)品試驗(yàn)，既未正式納入住房供應(yīng)體系，也未廣泛推出。中低價(jià)房屋產(chǎn)品供給不足，使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。
文章認(rèn)為， 房屋產(chǎn)品供應(yīng)缺乏價(jià)格和產(chǎn)權(quán)梯度序列，商品房居住與投資的組合關(guān)系單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以調(diào)控。在以商品房和保障房為主的住房供應(yīng)體系中，市場(chǎng)中缺乏在價(jià)格和產(chǎn)權(quán)上平緩過(guò)渡、梯度銜接的中間房屋產(chǎn)品。由于商品房居住功能和資產(chǎn)價(jià)值組合關(guān)系固化，對(duì)房?jī)r(jià)較高的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，如果僅為滿足社會(huì)居住需求，調(diào)控就必然會(huì)干預(yù)、抑制商品房?jī)r(jià)格，損害房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，妨礙市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；如果只顧商品房市場(chǎng)價(jià)格，又只能滿足高收入人群的需求，造成社會(huì)其他群體購(gòu)房困難，引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。
文章還指出，房屋類型眾多，但未納入住房供應(yīng)體系，游離于市場(chǎng)之外，造成管理混亂。
現(xiàn)行住房供應(yīng)體系只包含商品房和保障房?jī)深愋再|(zhì)截然不同的房屋類型，但在商品房?jī)r(jià)格持續(xù)多年快速上漲、保障房供應(yīng)不足的情況下，各地各部門“因人設(shè)房”、“因地造房”，興建了福利房、集資房、棚改房、回遷房、定向安置房等名目繁多的住房種類。這些房屋產(chǎn)權(quán)不明、歸屬不清，無(wú)法準(zhǔn)確體現(xiàn)并保障不同市場(chǎng)主體權(quán)益，游離于住房供應(yīng)體系兩類房屋之外，不僅干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)，還給管理帶來(lái)極大困難。
為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，推動(dòng)住房供給側(cè)改革，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)增設(shè)新的房屋產(chǎn)品類型，形成市場(chǎng)供給，從而有效拉動(dòng)購(gòu)房需求。筆者建議：改革現(xiàn)行住房供應(yīng)體系，推出合作產(chǎn)權(quán)房，迅速形成市場(chǎng)供應(yīng)，落實(shí)“去庫(kù)存、補(bǔ)短板”，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
合作產(chǎn)權(quán)房（亦可稱比例產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房）是介于商品住房和保障性住房之間的新住房類型。房屋由市場(chǎng)定價(jià)，政府按一定比例（如20%—80%）折讓配售給特定置業(yè)購(gòu)房群體，以滿足居民居住為主兼顧保值需求的政策性商品房。合作產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)由購(gòu)房者與政府按比例共有，購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的比例按購(gòu)房款占房屋市價(jià)的比例計(jì)算，折讓降價(jià)的比例作為政府產(chǎn)權(quán)保留。房屋由購(gòu)房者居住使用，轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時(shí)雙方可按比例分享增值收益。合作產(chǎn)權(quán)房對(duì)無(wú)房戶、住房困難戶、城鎮(zhèn)新增人口、需要社會(huì)扶助人員、特殊人才等特定群體進(jìn)行銷售，供求數(shù)量和折讓價(jià)格比例根據(jù)各城市住房發(fā)展目標(biāo)、市場(chǎng)價(jià)格狀況、特定購(gòu)房群體收入水平等由政府分年分批確定。
首先，構(gòu)建由“商品住房、合作住房、保障住房”三類房屋組成的新型住房供應(yīng)體系，奠定房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
對(duì)應(yīng)“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，在目前的基礎(chǔ)上增加設(shè)立合作產(chǎn)權(quán)房，構(gòu)建包括“商品住房、合作產(chǎn)權(quán)住房、保障住房”三類房屋的住房供應(yīng)體系。明確各類房屋定位和產(chǎn)權(quán)，廣泛兼容不同的投資購(gòu)買能力，實(shí)現(xiàn)價(jià)格和產(chǎn)權(quán)的平滑銜接，平衡市場(chǎng)與福利、居住與投資的關(guān)系，滿足全社會(huì)居住消費(fèi)需求。
由于三類房屋的住房供應(yīng)體系具有多梯度的房?jī)r(jià)和產(chǎn)權(quán)序列，可以很好兼容現(xiàn)有房屋并實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理。除商品房外，可以將目前已存在的眾多房屋類型按實(shí)際包含的產(chǎn)權(quán)和價(jià)值狀態(tài)歸并整合到合作產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)新舊住房供應(yīng)體系平穩(wěn)過(guò)渡、銜接。
其次，將當(dāng)前部分庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”。
在商品房庫(kù)存過(guò)高的城市和地區(qū)應(yīng)通過(guò)減免稅費(fèi)、退回部分出讓價(jià)款等方式，將現(xiàn)存商品房轉(zhuǎn)為合作產(chǎn)權(quán)房，減少商品房的無(wú)效供給。并按新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，把落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在改造的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村居住的人口、中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化的人口作為特定扶助群體，分類分批確定商品房?jī)r(jià)格折讓和產(chǎn)權(quán)比例，促進(jìn)合作產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買。
第三，增加有效供給，在高房?jī)r(jià)城市和地區(qū)逐年分批供應(yīng)合作產(chǎn)權(quán)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
推出并迅速供應(yīng)合作產(chǎn)權(quán)房可以大大增加政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性，使政府在穩(wěn)定房屋市場(chǎng)和滿足社會(huì)居住需求多重目標(biāo)時(shí)，可以區(qū)別對(duì)待，區(qū)分處理。商品房與高收入群體購(gòu)房支付能力相宜，不受價(jià)格高低困擾，可放手交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。合作產(chǎn)權(quán)房按市場(chǎng)規(guī)則折讓，使中低收入群體“住得上、買得起”。低收入群體有保障房“兜底”，無(wú)懼市場(chǎng)波動(dòng)。有利于政府因地制宜，因時(shí)而變地精準(zhǔn)調(diào)控市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展
