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2025年03月14日
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近日，各個城市紛紛推出樓市新政。不同的是，以滬深為代表的一線城市樓市新政，都是向著收緊的方向發力，而其他城市新政，無一例外都是以補貼、優惠為主的放寬型政策。
造成這兩種截然不同政策取向的原因，在于樓市狀況本身的差異。自2014年底以來，樓市就出現了兩極分化的狀態，一線城市從冷靜到發熱再到現在的持續高溫，而三四線城市則一直非常低迷并出現量價齊跌的現象。這樣的背景之下，對二者的政策也是分化的，例如，持續至今的分類限購，就是放開了除北上廣深和旅游城市三亞外其他城市。從去年開始，一線城市就領漲全國，今年2月的數據顯示，深圳與上海的新建商品住宅價格指數同比漲幅分別高達57.8%和25.1%，近日兩地相繼出臺新政給樓市降溫顯然是必要之舉。
一線城市的高熱狀況下，收緊樓市政策并無問題，根據不同城市的不同狀況作出有所區別甚至截然相反的政策也屬正常。然而，在樓市政策本身的分化外，對不同城市新政的關注度也是冰火兩重天。滬深出臺新政，鋪天蓋地地報道與解讀，而對其他城市同期推出的樓市新政幾乎都只有一條快訊。這當然符合新聞原理，但需要注意的是，不能因關注度的高低而讓一線城市新政轉移了去庫存的注意力。
一線城市樓市的火爆與大面積關注，似乎無意中制造了一種樓市一片大好、去庫存已無需擔憂的錯覺，而實際上，住建部專家估算，中國現有約66.72億平方米庫存，占用資金約為40萬億元，去庫存壓力十分大。這樣的提醒并非杞人憂天，去年年底，商品房待售面積7.18億平方米，同比增長15.6%，而房屋新開工面積下降14.0%；今年1-2月，商品房待售面積仍在增加，已達7.39億平方米，去庫存壓力進一步增大，而房屋開工面積不再下降反而開始上升，增長13.7%至1.56億平方米，甚至國家統計局發布的2月70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，環比上漲的城市個數增加9個到47個，而漲幅擴大的有33個，比1月份增加了10個，不降反升的城市增加了7個到32個，其中包括一些三四線城市。
更值得注意的是，部分三四線城市已有量價齊升的現象出現。這樣的苗頭潛藏著危險，三四線城市在此前的樓市瘋漲期中積壓了大量庫存，又因流入人口與潛在增值空間有限而更難消化庫存，因而一直是去庫存的焦點。在一個供過于求又無外力影響的情況下，如果價格上漲成交量仍然上升，是絕對非理性的，不可能持久。這一狀況當然與這些城市的去庫存樓市新政有關，各地狀況卻是相去甚遠，但這些新政幾乎是如出一轍地包含買房減稅、買房落戶、公積金加息、降低首付比例、房價補貼，而額度也相差無幾。甚至有些城市在無視風險地制造需求，例如沈陽，此前沈陽擬推出的大學生零首付、給開發商減稅等極具爭議的政策雖已暫停，但正式推出的新政中仍然保留了公積金貸款首付低至一成，在校大學生、新畢業生購房有每平方米200元獎勵的政策。這樣的政策實際是鼓勵本不具備貸款資質的高風險人群貸款買房，以極大提高風險系數的方式來制造需求。
中央經濟工作會議給今年定下的五大任務“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”，無一例外是為了經濟在更穩定的狀態下向好發展，而如果像某些城市一樣以高風險制造需求的方式來去庫存，則等于在挖經濟墻腳，制造更大的不穩定和更高的風險。
去庫存迫在眉睫，卻不可飲鴆止渴。根據相關研究，消化庫存需要三至四年時間，難以一蹴而就。經濟對房地產的依賴必須剝離，通過土地財政、高房價支撐G D P的方式已無再續之可能。國家層面在以金融改革、去杠桿、降成本等動作循序漸進地促進與保持融資的順暢與房地產業的健康發展，具體到各地，尤其是去庫存焦點所在的三四線城市，應對供求關系、庫存狀況作好調研，再依次以產業轉型、城市發展等因地制宜地從根子上去庫存。
