亚洲制服师生 中文字幕,日韩电影免费,亚洲国产高清无码不卡视频 ,人人操人人摸人人操,在线亚洲精品福利网址导航,金欧洲国产免费无码黄色片

以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁 | 加入收藏
農(nóng)民工將成三四線城市去庫存主力?
時間:2016-03-14 09:02:44  來源:經(jīng)濟(jì)參考報  作者:鄭鈞天 

  在“十三五”規(guī)劃開局之年,一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下,政策走向如何?未來樓市將發(fā)生哪些變化?正在召開的全國兩會上,房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話題。

  關(guān)鍵詞:因城施策、棚改

  今年的政府工作報告指出,今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年去庫存政策將更加完善,地方將享有更多的自主權(quán)。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符 合自身實際需求。在全國政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康看來,樓市現(xiàn)在是冰火兩重天,去庫存要區(qū)別對待,不是每個城市都要采取千篇一律的辦法,要根據(jù)城市特點設(shè)計 具體方案,手段要多樣化。

  如河北在去庫存的同時,也在嚴(yán)控環(huán)北京周邊縣市樓市,廣西、河南更注重鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房,南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應(yīng)等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標(biāo)量化到各市縣等方式,也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?/p>

  中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,與上年工作報告相比,今年對于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,2016年住房市場還將根據(jù)實際情況,有進(jìn)一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺。

  全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此,住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施 策”。“一是對北、上、廣、深等限購城市進(jìn)行差別化處理,如近期兩次政策調(diào)整均將限購城市排除在政策實施范圍之外,這些城市目前仍維持較高的最低首付比要 求;二是強(qiáng)調(diào)市場自律、商業(yè)銀行自主決策。允許各地在國家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上,結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)形勢,對轄內(nèi)個人住房貸款的最低首付比進(jìn)行自律調(diào)整。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎(chǔ)上,自主決策;三是強(qiáng)調(diào)宏觀審慎管理。”

  今年的政府工作報告還指出,要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套,提高棚改貨幣化安置比例”, “建立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這意味著,在供應(yīng)端,我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道,大力推進(jìn) 棚改貨幣化安置和公租房貨幣化,完善租賃市場,支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

  黃瑜認(rèn)為,棚改是去庫存的重要法寶。2016年,棚改貨幣化安置比例提高,公租房擴(kuò)圍將成亮點。中國指數(shù)研究院認(rèn)為,加大棚改支持力度,貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。

  政府工作報告將今年的棚改目標(biāo)由去年的580萬套提升到600萬套,同時強(qiáng)調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo),這不僅為市場帶來大量的需求,對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。

  全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為,未來戶籍制度改革對農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大,提高農(nóng)民工待遇,讓他們享受到實質(zhì)性的城 鎮(zhèn)化福利和穩(wěn)定的工作居住環(huán)境。此外,信貸放松及財政補(bǔ)貼支持將吸引更多農(nóng)民工就地購房。另外,農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百徺I保障房、租賃公租房,結(jié)合保障房 貨幣化安置,也將進(jìn)一步促進(jìn)庫存去化。

  易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,公租房范圍的擴(kuò)大,體現(xiàn)了政府關(guān)注低收入階層及弱勢群體的住房問題,將持續(xù)發(fā)揮托底民生作用。同時,公租房范圍的擴(kuò)大將帶來大批對公租房源的需求,也將進(jìn)一步推動公租房貨幣化比例擴(kuò)大。

  三四線城市降房價只是時間問題

  春節(jié)之后,北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆,再現(xiàn)“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預(yù)期,控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。

  從兩會透露出來的信息看,一線城市將繼續(xù)實施差異化調(diào)控,更注重分類指導(dǎo),嚴(yán)控投資投機(jī)。

  兩會期間,住建部部長陳政高表示,北上廣深四個城市要穩(wěn)定市場,主要采取五方面具體措施:實行嚴(yán)格的限購政策,同時實行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策; 增加土地供應(yīng)面積,并要及時公布信息,以穩(wěn)定信心;增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量,搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè);打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為;正確引導(dǎo)輿論。

  潘功勝透露,解決目前的一線住房上漲問題,需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量,準(zhǔn)備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理,若沒有資質(zhì),將不能跨界經(jīng)營。

  全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為,房地產(chǎn)應(yīng)該落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。從整個經(jīng)濟(jì)面來說,房地產(chǎn)需要去庫存,但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、種類資源富集的特大城市,應(yīng)該嚴(yán)格控制實施調(diào)控措施,適度去杠桿。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,兩會之后,政府將出臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施,抑制投資投機(jī)性需求的蔓延,防止樓市出現(xiàn)大起大落的 現(xiàn)象。除嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策之外,部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執(zhí)行門檻,抑制外來的投資投機(jī)需求。同時,為了拉低房價整體水平,政府可能重 新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案,調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu),防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲;增加中小套型土地配比與供應(yīng);針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別 化的稅收政策,以調(diào)節(jié)市場成交結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房價;針對持有環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策,以進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求等。

  與火爆的一線城市樓市截然不同,大部分三四線城市,如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認(rèn)為,三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

  世邦魏理仕預(yù)計,短期來看,2016年上半年整體房價漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大,一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松,二線城市的住宅價格將進(jìn)入加速 上升期。滬上一大型房企高管表示,當(dāng)前一線城市房價高企,與居民購買力逐漸偏離,銷量高位運(yùn)行難以持續(xù)。而二線城市住宅存銷比下降明顯,去庫存壓力正在積 極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。”

  以安徽省會合肥為例,目前該市商品住宅處于供不應(yīng)求狀態(tài),由于部分區(qū)域需求旺盛,開發(fā)商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。

  專家認(rèn)為,2015年下半年以來,一線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫,并傳遞到部分二線城市,但難以從二線城市進(jìn)一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。

  這也意味著,規(guī)模巨大的庫存量背后,潛藏著多重風(fēng)險。全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出,目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。

  全國人大代表金碩仁認(rèn)為,三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企,資金鏈緊繃,不排除房價會進(jìn)入下行通道。

  蔡繼明直言,一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶,另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則,對房地產(chǎn)市場的 供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革,重新塑造房地產(chǎn)價格形成機(jī)制,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變,才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。

  農(nóng)民工將成三四線城市去庫存主力

  專家認(rèn)為,在需求端,中央將繼續(xù)推動首套及改善性需求釋放,鼓勵農(nóng)民工等新市民購房。

  國家發(fā)改委主任徐紹史在兩會期間公開表示,現(xiàn)在中國房地產(chǎn)庫存7.19億平方米。化解庫存,首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度,來擴(kuò)大住房的需求,同時加 快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度,在這個過程當(dāng)中,盡量比較多地采用貨幣化安置的方式,貨幣化安置可以收購這些存量用房,解決棚戶區(qū)居民的搬遷、住 處,來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

  清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,2014年底,農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米,約440萬套;商品房待售面積6.8億平方米,折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化,就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。

  黃瑜認(rèn)為,部分后續(xù)需求乏力的城市可以積極出臺政策,將需求拓展到農(nóng)民工及進(jìn)城農(nóng)民。

  事實上,已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體,通過財政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式,加大對農(nóng)民工購房的支持力度。未來針對農(nóng)民工購 房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷壵齑嬲叩闹c。例如,在鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房方面,山東要求各地做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲備,對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅 補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策,使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。甘肅省目前正在擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面,以逐步將符合條件的農(nóng)民工和個 體工商戶納入住房公積金制度范圍,并鼓勵農(nóng)民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房等。

  “現(xiàn)在大量進(jìn)城的農(nóng)民工,80后、90后占到60%至70%。這些人進(jìn)城的目的,不僅僅是為了打工,是希望能夠在城市居住下來,但城市在這方面沒有做 好充分的準(zhǔn)備。這其實是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象,加劇了勞動人口短缺的局面。”蔡繼明認(rèn)為,因為進(jìn)城不能落戶,遷徙人口不能定居,農(nóng)民工到了四五十歲以后,就 會由于養(yǎng)老問題無法解決而考慮離開。“而有城市戶口的居民則可繼續(xù)待業(yè),再轉(zhuǎn)到其他崗位就業(yè)。沒有戶口,沒有基本的社會保障的農(nóng)民工將重返農(nóng)村,這樣就人 為減少了有效勞動力供給。因此,未來各級政府將通過戶籍改革去庫存,促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,助力新市民住房消費(fèi)。”

相關(guān)新聞
24h排行
周排行
月排行
人物專欄 More>>
韓西麗(1975-),北京大學(xué)博士、副教授
張志敏:天福園有機(jī)農(nóng)莊主、高級國際商務(wù)師、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會委員 牛鳳瑞 中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會委員、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長 蔡義鴻:城市化委員會秘書長、《城市化》雜志社社長 楊曾兵:深圳市創(chuàng)藝園旅游規(guī)劃設(shè)計院院長、中國商旅地產(chǎn)研究院旅游規(guī)劃研究所所長。國際注冊景觀設(shè)計師(ICSLD),國際園林景觀規(guī)劃設(shè)計行業(yè)協(xié)會高級景觀規(guī)劃師,有近20年的旅游景區(qū)策劃、規(guī)劃和設(shè)計經(jīng)驗。 袁崇法:人物簡介:中國農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域著名專家,國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心規(guī)劃委員會副主任、研究員,國家發(fā)改委國際合作中心規(guī)劃總監(jiān),中國城市發(fā)展研究院副院長,中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會城市可 韓健徽:中國步行商業(yè)街工作委員會主任、中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長、中國商旅文產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主任、中國廟會聯(lián)盟主任。 金錫順 世博偉業(yè)投資控股有限公司董事長 石彤:中華環(huán)保聯(lián)合會環(huán)保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究專業(yè)委員會副秘書長 金元浦 中國人民大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所所長博士、教授、博導(dǎo)
友情鏈接:  國務(wù)院 住建部 自然資源部 發(fā)改委 衛(wèi)健委 交通運(yùn)輸部 科技部 環(huán)保部 工信部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部
國家開發(fā)銀行 中國銀行 中國工商銀行 中國建設(shè)銀行 招商銀行 興業(yè)銀行 新華社 中新社 搜狐焦點網(wǎng) 新浪樂居 搜房
中國風(fēng)景園林網(wǎng) 清華大學(xué) 北京大學(xué) 人民大學(xué) 中國社會科學(xué)院 北京工業(yè)大學(xué) 北京理工大學(xué) 北京科技大學(xué) 北京林業(yè)大學(xué) 北京交通大學(xué)
城市化網(wǎng)版權(quán)所有:北京地球窗文化傳播有限公司 service@ciudsrc.com