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2025年03月13日
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在去庫(kù)存的背景下,全國(guó)樓市依然呈現(xiàn)為“冰火兩重天”:一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲,購(gòu)房需求劇增,部分城市甚至出現(xiàn)供給透支；而三四線城市盡管出臺(tái)多種政策刺激購(gòu)房,但需求依然不旺,去庫(kù)存壓力未能減輕。有部分三四線城市的管理者甚至因此感到灰心,認(rèn)為樓市冷熱存在馬太效應(yīng),三四線城市去庫(kù)存是一個(gè)難以完成的任務(wù)。其實(shí),并不盡然。
人們可能忘了一個(gè)事實(shí):事物可以表現(xiàn)為兩個(gè)極端,但兩端之間是高度關(guān)聯(lián)的。在去庫(kù)存過(guò)程中,行情火爆的一二線城市與銷售冷淡的三四線城市之間,事實(shí)上也有著密切的聯(lián)系。三四線城市是一二線城市的人口蓄水池,正如農(nóng)村是三四線城市的蓄水池。受城市發(fā)展的基本規(guī)律決定,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程是階梯狀、傳導(dǎo)式的,有質(zhì)量的人口需要從農(nóng)村向城市逐級(jí)轉(zhuǎn)移升級(jí)而來(lái)。
從這一視角來(lái)看,三四線城市去庫(kù)存,既有賴于農(nóng)民進(jìn)城,也有賴于本地人口的需求升級(jí)。本地人口為追求更高品質(zhì)生活而遷往一二線城市,可以促進(jìn)三四線城市真正降低戶籍門檻、完善公共服務(wù),積極地吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。以記者常駐的江蘇省南京市為例,長(zhǎng)期以來(lái),人口增加有賴于周邊乃至江北區(qū)縣的人口轉(zhuǎn)移。相鄰區(qū)縣有固定職業(yè)的人,多以在南京市區(qū)甚至郊區(qū)有一套房為追求。合理的樓市價(jià)差,吸引著有質(zhì)量的人口穩(wěn)定地聚集。
然而,近兩年因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速上漲,南京的人口凈流入量減少。前幾年該市每年凈增常住人口近3萬(wàn)人,但2015年凈增人口只有1.98萬(wàn)人。相關(guān)部門認(rèn)為,這與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān),但也有業(yè)內(nèi)人士指出,這與高房?jī)r(jià)有密切關(guān)系。作為強(qiáng)二線城市,南京房?jī)r(jià)的快速上漲迅速拉大了與周邊三四線城市的差距,導(dǎo)致落戶門檻升高,流入人口減少,影響了當(dāng)?shù)厝?kù)存的潛力。
近期,許多地方因地制宜地采取了樓市調(diào)控政策,但人口流動(dòng)這一核心問(wèn)題得不到解決,調(diào)控的結(jié)果仍將是“冰火兩重天”。房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市,調(diào)控多著眼于限制購(gòu)房者資格,抑制過(guò)度需求和控制房?jī)r(jià)漲幅。盡管中央呼吁各地要進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,但這些城市仍然走上了需求側(cè)控制的老路。一邊限制外來(lái)有效需求,一邊無(wú)法遏制房?jī)r(jià)上漲,無(wú)疑是鼓勵(lì)本地投機(jī)性需求,讓房?jī)r(jià)越來(lái)越離譜。而面向一二線城市的人口上升通道無(wú)法打通,沒(méi)有人口流動(dòng)帶來(lái)的活力,也必然導(dǎo)致三四線城市的調(diào)控成為“空調(diào)”。
去年召開的中央城市工作會(huì)議指出,城市發(fā)展是農(nóng)村人口向城市集聚、農(nóng)業(yè)用地按相應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的過(guò)程,人口和用地要匹配,城市規(guī)模要同資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)?，F(xiàn)實(shí)正是如此,人口的轉(zhuǎn)移、用地的匹配是階梯傳導(dǎo)、動(dòng)態(tài)平衡的,每一個(gè)城市都不可能關(guān)上門只算自己的賬。一二線城市房?jī)r(jià)的瘋漲內(nèi)在根源是土地供應(yīng)緊缺,很大程度上是無(wú)法理順土地管理體制,缺少三四線城市資源支撐的結(jié)果。因此,必須打通從農(nóng)村到小城市再到大城市的人口與資源傳導(dǎo)渠道。
“冰火兩重天”并非不可調(diào)和,只怕城市管理者看不到問(wèn)題之間的關(guān)聯(lián)性。真正有效的去庫(kù)存,不能僅著眼于一城一地的問(wèn)題化解,而要放眼周邊思考如何統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。新型城鎮(zhèn)化必須以人為本,以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化為核心,其中的深意值得城市管理者去思考和實(shí)踐。
