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2025年03月13日
星期四
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人物簡介：
顧云昌，高級城市規劃師，著名房地產專家。
現任中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任、全國房地產商會聯盟執行主席、中國商業地產聯盟理事長。曾任中國房地產及住宅研究會副會長。
主持完成“跨世紀中國住宅產業政策的研究”、“完善經濟適用住房政策的研究”等重要課題，兩次獲得國家科技進步一等獎。
在中國房地產界，顧云昌被認為是理論研究方面的泰斗級人物。他多次參與國家房改政策的研究制訂，是國家房改方案的主要起草人之一。對于不同時期風云變幻的中國房地產市場，他敏銳的觀察力給出的客觀分析和對未來市場的預判，備受各界關注。
對于當下的中國房地產市場，顧云昌如何解讀？有何妙招？為此，《城市化》記者專程拜訪顧云昌。他直言：“去庫存要和城市化聯動起來，關鍵問題是農民工市民化，深層次問題是土地問題，還有就是，城市化說到底要解決的是人和產業的關系，產城融合才能把農民吸引進城來，減少收入差距。”
去庫存的關鍵是農民工市民化
“我們可以看到，新型城鎮化的目標非常明確，主要是兩個：一是農民工市民化，就是還沒有真正進入城市的人市民化；二是要提高已經進入城市的人的生活質量。”訪談一開始，顧云昌就直言，現在大家熱議的房地產去庫存不能僅僅看成賣房子，一定要和新型城鎮化的目標聯動起來，這樣我們才能領會為什么中央經濟工作會議將“去庫存”納入我國今年五大經濟任務之一，并將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價等手段一并祭出。
“城市化的關鍵是去庫存，去庫存的關鍵是農民工市民化。市民化就要讓人們擁有自己的住房，沒有住房怎么樂業？”結合我國城市化現狀，顧云昌分析說，現在農民工不是沒有地方住，主要問題是，第一居住條件差，第二住的不是自己的房子。現在中央出臺相關政策，就是希望農民工租房能夠租得大一點，提高他們的住房水平，另外希望他們能夠買房。
熟稔中國房地產市場的他告訴記者：“到目前為止，已經外出務工的農民工自購房比例還不到1%，多年以來上升的幅度也有限。就是說，99%的農民工還沒有自住房。”在他看來，這與農民工一只腳踏入城市，另一只腳還留在農村，以及沒有得到相應的市民待遇不無關系。
土地流轉解決農民工資金問題
對于農民工能否成為去庫存的“接盤俠”，網友最質疑的是：不說一二線城市，目前三四線城市的房價對于廣大農民工而言也是很高的一個價位，再加上他們工作的不穩定性等因素，如何解決購房資金問題？
“要讓農民工買房，最最關鍵的是，要讓宅基地流轉變現，要修改現行的土地法。”顧云昌說，“有些觀點認為，一定要給農民保留土地，一旦他們在城里呆不下去，就回去種地。但現實是，很多農民早就不種地了，他們不過在農村出生，是農村戶口而已。為什么一定要把他們圈在那片土地上呢？”
他還講到：“我經常到各地考察，別說農村了，就是一些地方的鎮里都破破爛爛。只有到了逢年過節的時候，大家才回鄉聚在一起吃頓團圓飯。其它時間，農村的房子基本上是空的。”這樣的觀察讓顧云昌認為：只有讓農民兄弟的土地盤活，才能使讓他們有意愿在城市中扎根生活下去，對應產生購房的迫切需求。
“在農民進城的同時，要允許愿意到農村生活的城市人進入農村。”顧云昌說，“盡管現在市民和村民通過協商可以租房，但這在法律上沒有規定，相關法律政策應該及時跟進。”
他不無遺憾地說：“直到現在，小產權房還是違法的，不讓登記。但我們只能說小產權房在現行的法律框架下是違法的，不能說永遠違法。除了中國，沒有哪個國家農村的房子不能買賣。這條界限，我們還沒有打破，還是一條深溝。”另外，他認為，農村的建設只有靠城市的反哺，讓有一定資本的城市人帶著資金進入農村，這樣農村的住宅品質以及物業管理等各方面的服務才會提升，才會改變農村破破爛爛的現狀。
“所以，對于農民工市民化以及去庫存，不能光靠戶籍制度改革，深層次問題是土地問題。在這方面，我很贊成習近平總書記在中央全面深化改革領導小組第七次會議上提出的三條底線：堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。”顧云昌說，我們只要堅持這三條底線，在農村土地盤活方面，應該大力推廣做出探索的典型案例。
庫存≠待售
對于中國房地產市場，顧云昌認為“區域市場分化越來越嚴重，可以說是冰火兩重天”。他說，一線城市由于庫存不夠，房價還將持續上漲。庫存嚴重的是三四線城市和部分二線城市。所以，我們應該分城施策，分類指導。對于北京、上海等一線城市來說，還不能放開限購，還需要盤活市場，增加供應量，三四線城市要減少土地供應量，想辦法去庫存。像鄂爾多斯，早就存在去庫存的問題了，只能慢慢消化。
就近期任志強“開炮”說，因為7億庫存中存在大量難以消化的部分，不會因為任何政策而消化掉，“有些只能炸掉”，顧云昌的看法是：“炸掉的可能性不大，畢竟不是爛尾樓，不可能炸掉。而且從長遠來說，市場還是有需求的。還有就是看開發商如何處置，如果目前的價格降一半，還是有人買吧？”
顧云昌還直言：“有些專家在談論當下的房地產市場時，由于沒有搞清楚庫存和待售的概念，引用數據時往往對老百姓造成誤解。7億平方米不是庫存，統計局說的很清楚，是待售面積。什么是待售呢？是指竣工后沒有賣掉的。而庫存是已經開盤的，開盤不一定是竣工的，從銷售到竣工往往需要一年左右的時間。所以，真正的庫存不是7億平方米，是20億平方米。因為去年全國賣掉12.8億平方米的住宅，加上現在7億平方米的待售面積，不就是近20億平方米嗎？”
他還分析說，去年全國賣掉12.8億平方米，現在的待售面積是7億平方米，這樣算來，半年左右就賣完了。因為房地產的銷售規律是，庫存在6—18個月是合理的，低于6個月，庫存少了，超過18個月，庫存又多了。北京、上海現在的庫存大概在5、6個月左右。所以，庫存和待售是兩個概念，也說明我們國家的統計有問題，真正的庫存沒有統計出來，讓許多人都誤解了。這是第一。
第二，在待售的7億平方米中，只有4.5億平方米是住宅，其它是商業。一般來說，商業與住宅的比例是二八開，就是商業地產占20%，住宅占80%，所以，住宅面積應該是7億平方米×80%=5.6億平方米，而現在只有4.5億平方米。這樣說來，商業地產的庫存更高，風險更大。
“我們現在要想辦法，如何讓農民工買得起房，如何真正讓有錢人愿意買房，如何讓開發商愿意降價，讓人們買得起房。這些都需要創新。”顧云昌如是說。
