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2025年03月13日
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這兩天，中央經(jīng)濟工作會議提出的“房地產(chǎn)去庫存”，受到社會廣泛關(guān)注。作為“五大戰(zhàn)術(shù)”之一的政策，鼓勵降價、取消限購、買房出租、消化庫存的明確指向，是不是可以解讀為又一輪救市？既然讓市場起決定性作用，這種種政策導向算不算政府插手？開發(fā)商到底會不會買賬，老百姓又能不能從中獲得真實惠？
回答這些問題，離不開對行業(yè)基本面實事求是的分析與判斷，決不能簡單、機械地理解。首先要澄清，這次政策的基本導向是“鼓勵”而非“激勵”，重在“引導”二字，絕不會重蹈猛藥救市的覆轍。而政策的傳導機制重點在于對開發(fā)商預期的引導，只有讓房地產(chǎn)企業(yè)真正看清形勢、及時調(diào)整營銷策略，從“抬價”轉(zhuǎn)向“走量”，老百姓才會買賬，真心實意愿意買房子。
具體來說，從供給面來看，當前房地產(chǎn)去庫存周期高達23個月，不少二三線城市陷入“買房難-資金緊-再借再蓋”的惡性循環(huán)中。從需求面來看，“北上廣深”一房難求短期內(nèi)不會有大改觀，中小城市市民的觀望氛圍濃厚，而廣大待進城安家的農(nóng)民工，則有著不小的需求動能。因此，總體上的判斷應當是：供給過大、需求不小，供需若要有機對接上，需要宏觀政策妥善引導微觀主體的買賣行為。
一方面，宏觀調(diào)控的文章已經(jīng)做得比較足了，下一步就要看各個地區(qū)怎么落實。比如，限購政策除了極個別的特大城市，中央已經(jīng)命令退出，來不得半點折扣。再比如，銀行信貸對購房者的支撐，目前來看各家的誠意都還比較實在，下一步就看如何疏導資金流向，降低交易費用。另外，購房所需的稅費環(huán)節(jié)，還存在不小的減壓空間，有待政策進一步明晰，可總的方向已無太大疑慮。
另一方面，各類房地產(chǎn)企業(yè)目前確實沒有更好的選擇，務實、降價、“加速走量”應當是理性抉擇。每當樓市低迷時，房企最大的壓力便來自資金鏈斷裂的風險，如果能順應大勢，加快手頭庫存房源的變現(xiàn)，渡過難關(guān)、尋求更廣闊的發(fā)展空間將成為可能。但是，倘若仍抱有幻想，甚至干出當初“捂盤惜售”的荒唐事，后果恐怕不堪設(shè)想，到時候再想到斷崖式降價，誰又會買賬？
在商言商，乃是企業(yè)之所以為企業(yè)的根本。房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤無可厚非，可以“計利當計天下利”，要看到那多達1億的進城人口，能夠撬動的住房空間與利潤非常可期。因此，明智的商戰(zhàn)策略應當是“爭當?shù)谝粋€降價者”。迅速清盤銷售、資金回流，將會振奮整個市場的信心，激勵起后期更為磅礴的購買力。彼時，才有良性市場競爭中的房企與百姓、銀行、上下游產(chǎn)業(yè)的多方共贏。
