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2025年03月13日
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中國住房的庫存究竟有多少?
繼11月10日中央財經(jīng)領導小組會議上發(fā)出“化解房地產(chǎn)庫存”的信號之后，12月14日的政治局會議再次明確提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”這意味著，面對房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)性過剩的巨大挑戰(zhàn)，2016年，在房地產(chǎn)政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)的預期，從而在某種程度上穩(wěn)定中國經(jīng)濟，避免房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑的風險蔓延到金融領域，引發(fā)系統(tǒng)性的金融風險。
從今年前11個月中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資的表現(xiàn)看，今年經(jīng)濟持續(xù)下滑，房地產(chǎn)投資的明顯下滑是主要原因之一。盡管受今年“兩會”以來房地產(chǎn)刺激政策的影響，包括一線城市在內(nèi)的部分城市，房地產(chǎn)銷售回暖的跡象很明顯，但房地產(chǎn)投資卻仍然持續(xù)下滑，到了11月份，房地產(chǎn)投資的增速下滑至1.3%的低點，已經(jīng)連續(xù)22個月下滑。1-11月份，房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%。而商品房待售面積在10月末
68632萬平方米的基礎上再創(chuàng)歷史新高，達到了69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。銷售和投資冰火兩重天的背后，折射出中國絕大多數(shù)的城市住房供應嚴重過剩的事實。回顧中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的變遷，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明中國房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了真正的行業(yè)轉(zhuǎn)折點：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過剩。在中國住房進入過剩階段之后，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟最重要拉動力的好日子基本已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)從中國經(jīng)濟增長的引擎很有可能成為中國經(jīng)濟的拖累。
中國住房的庫存究竟有多少，在數(shù)據(jù)殘缺的情況下，很難對目前全國住房庫存有一個精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。比如華爾街日報說，中國的住房庫存至少有6個曼哈頓的面積。我一看到這個數(shù)字就想偷著樂，美國人是真的太不了解中國的房地產(chǎn)，曼哈頓才有多大？如果中國的住房庫存只有6個曼哈頓的面積，那還叫個事嗎？我們擔心的是有60個曼哈頓的面積，中央黨校的周天勇說，已經(jīng)蓋好的在建的房子，至少可以夠10幾億人居住。我們?nèi)匀豢梢詮囊恍?shù)字的勾連關系看出中國房地產(chǎn)目前供應過剩的事實：一是按照官方數(shù)據(jù)，目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本告別了短缺；二是按照官方的口徑，待售面積超過6.9億平，在建面積超過70億平，已經(jīng)批準待建的面積超過30億平，再加上小產(chǎn)權(quán)房，以及各種無法納入統(tǒng)計口徑的住房，住房庫存至少在130億平左右。可以說，目前除了一線城市、重點城市和熱點城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應過剩，這是中國房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時間，就從短缺走到了過剩。
特別是，由于全國房地產(chǎn)市場的巨大差異，考慮到未來的城鎮(zhèn)化，一線城市、重點城市，以及未來人口流入的以中心城市為核心的城市群，考慮到未來的需求因素，需求仍然旺盛，這些城市的房地產(chǎn)至少在10年內(nèi)沒有太大的問題，關鍵是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數(shù)早已經(jīng)超過了1.2套，該有房的都已經(jīng)有了，沒房的未來的需求也是屈指可數(shù)。這些城市消化住房庫存的關鍵是有吸引就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，有吸引落戶的比較好的教育醫(yī)療等公共服務，而這些又恰恰是三四線城市最缺乏的。這意味著，化解庫存的政策希望和農(nóng)民工市民化的期待在某種程度上存在著背離：農(nóng)民工希望在可以提供就業(yè)和良好的公共產(chǎn)品的地方買房，而不是去到三四線城市去買房。
這意味著，未來化解庫存的房地產(chǎn)政策本質(zhì)上絕非為化解庫存而化解庫存，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務上著力改進，農(nóng)民工只有在一個城市里有就業(yè)，子女的教育醫(yī)療等公共服務能夠跟上，買房對他才有意義。
就此而言，筆者認為，在房地產(chǎn)化解庫存問題上，必須要有真正的組合拳，既要有短期在房貸、稅費、公積金以及購房補貼方面的舉措，同時，更重要的要認識到，要真正回到“人的城鎮(zhèn)化”這個主題上，需要在農(nóng)民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣，需要重新定位中小城市在中國的未來。很顯然，這是一個真正的巨大的制度變革，需要真正的公共政策的再造。否則，以短視的眼光，僅僅為了化解住房庫存而寄希望于農(nóng)民工，那是很不現(xiàn)實的。當農(nóng)民工真的成為一個城市平等的一員的時候，房子才是他真正的歸宿和精神家園。
最后我想講，中國究竟有多少房子，其實一直是一個國家秘密，我們是一個有很多匪夷所思秘密的國度，作為一個房地產(chǎn)的研究者，多年來最困惑的是到現(xiàn)在也沒搞清楚中國究竟有多少房子，統(tǒng)計局也不告訴我們。所以，我退休后的愿望是，騎著自行車，到每一個城市，數(shù)房子，把中國有多少房子數(shù)清楚。我相信，我一定能夠數(shù)清楚，因為，我們的一些統(tǒng)計機構(gòu)連中國有多少老母豬都能數(shù)清楚，房子嘛，起碼不會跑來跑去，是可以數(shù)清楚的。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表本網(wǎng)立場。）
