以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
萬(wàn)眾矚目之下，住建部、國(guó)土部27日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。此前網(wǎng)傳的一套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營(yíng)業(yè)稅“五改三”等內(nèi)容落空。
每逢樓市出現(xiàn)較大變化，部委即出手干預(yù)，在過(guò)去幾成慣例。去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入調(diào)整期，開(kāi)發(fā)投資增速回落，因此，人們對(duì)前幾天即已預(yù)告出臺(tái)的樓市新政高度關(guān)注。兩部委出臺(tái)的通知顯示，這輪樓市新政盡管延續(xù)了過(guò)去的積極干預(yù)態(tài)度，但在內(nèi)容上與以往的調(diào)控措施有諸多不同。
其一，是控地不控價(jià)。過(guò)去的樓市調(diào)控政策主要是價(jià)格調(diào)控，以防止商品房泡沫，主要工具是行政化手段限購(gòu)和提高房貸門(mén)檻。此輪新政，目標(biāo)改為土地市場(chǎng)泡沫，主要工具是根據(jù)住房供應(yīng)的在建項(xiàng)目，對(duì)供大于求的地區(qū)和供小于求的地區(qū)實(shí)施分化管理，以防止土地市場(chǎng)出現(xiàn)亂象，抬高地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
其二，是調(diào)控范圍擴(kuò)大。過(guò)去樓市調(diào)控，重點(diǎn)圍繞重點(diǎn)監(jiān)控城市展開(kāi)。此輪樓市新政適用范圍擴(kuò)大至縣一級(jí)，是由于多數(shù)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷后，樓市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)向三四線城市直到縣級(jí)城鎮(zhèn)，這些區(qū)域?qū)鞘姓叩拿舾行赃h(yuǎn)低于長(zhǎng)期處于動(dòng)態(tài)調(diào)控中的一二線城市，因此，有必要發(fā)出預(yù)警。
其三，讓社會(huì)資本參與對(duì)未開(kāi)發(fā)土地的處置。過(guò)去，對(duì)未開(kāi)發(fā)用地的處置有安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回使用權(quán)、兩年未開(kāi)發(fā)收回土地等規(guī)定，處置權(quán)屬于政府。此輪新政提出未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用，并定向用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途，目的旨在以土地吸引社會(huì)投資，等于給了社會(huì)資本一定的處置權(quán)。
其四，對(duì)商品房立場(chǎng)轉(zhuǎn)向積極。新政明確，商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。這將有助于拓展商品房的銷售渠道，加快商品房的去庫(kù)存化進(jìn)程和開(kāi)發(fā)商回籠資金的速度。這也給商品房市場(chǎng)進(jìn)一步松動(dòng)留下了想象空間。
有松有緊，有鼓勵(lì)有限制，是此輪樓市新政的主要特點(diǎn)。但是，在具體實(shí)施過(guò)程中仍可能面臨一些問(wèn)題。比如，在不同地區(qū)樓市的消化周期不一的情況下，如何認(rèn)定房屋和土地的供求過(guò)剩或不足？未開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，是否又會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)中修改土地用途，延長(zhǎng)囤地時(shí)間等現(xiàn)象？此輪樓市新政，內(nèi)容上不是以往調(diào)控邏輯的再重復(fù)，監(jiān)管上也不能重復(fù)過(guò)去的低效率模式，而應(yīng)在嚴(yán)肅政紀(jì)的同時(shí)，更多依靠市場(chǎng)自發(fā)秩序。否則，新政就可能回到政府很累、市場(chǎng)彷徨的老路上去。
