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2025年03月13日
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在房地產(chǎn)市場化改革經(jīng)過了10多個年頭之際，樓市正面臨市場總體供應(yīng)過剩、區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異凸顯、改善型需求難以得到保障等一系列突出問題。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，樓市調(diào)控政策需適時調(diào)整。新常態(tài)下的樓市調(diào)控出發(fā)點，應(yīng)從“抑制投機(jī)投資性需求”，轉(zhuǎn)向“支持自住和改善型需求”。
在第十二屆全國人民代表大會第三次會議聽取和審議國務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的政府工作報告和在十二屆全國人大三次會議記者會上李克強(qiáng)總理答中外記者問中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這被市場人士視為近幾年來房地產(chǎn)領(lǐng)域罕見的重大利好。在寥寥數(shù)語背后，隱含著市場背景的兩點重要變化。
第一，供需形勢逆轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)35個月上漲。且最近兩年多來，全國商品房整體庫存幾乎翻倍。房地產(chǎn)市場已進(jìn)入整體“供大于求”階段，但區(qū)域市場之間差異仍存在，如一線城市供應(yīng)壓力依然較大。
第二，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)。隨著各項政策陸續(xù)出臺，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入加速推進(jìn)階段，這也是樓市面臨的一項長期利好。推進(jìn)城鎮(zhèn)化將釋放大量新增自住需求。在滿足基本住房需求后，以改善居住條件為目的的改善型需求有巨大的釋放潛力。
調(diào)控政策的一個重要出發(fā)點，就是順應(yīng)市場大勢。過去幾年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，在于抑制投機(jī)投資性需求。這樣，一方面順應(yīng)當(dāng)時整體供不應(yīng)求、投機(jī)投資需求旺盛的市場基本面；另一方面也在為夯實供應(yīng)基礎(chǔ)贏得時間。
經(jīng)過多年的供應(yīng)端持續(xù)發(fā)力，如今的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種“新常態(tài)”，上述兩點變化正是這種新常態(tài)的真實寫照。市場成交連續(xù)低迷、樓市數(shù)據(jù)不斷走低的現(xiàn)實表明，以“抑需求”為主基調(diào)的樓市調(diào)控政策，已不能順應(yīng)新常態(tài)下的市場大勢。
站在“順應(yīng)大勢、維護(hù)穩(wěn)定”的角度，針對新常態(tài)下的新特征，樓市政策應(yīng)做出適度微調(diào)。其中，以下四個思路可作為調(diào)整的參照。
首先，主基調(diào)從“抑需求”轉(zhuǎn)為“促需求”。城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的自住需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力。在抑制投機(jī)投資性需求的手段基本完善的前提下，對合理需求予以支持，顯然更符合“去庫存”的市場大勢。
其次，調(diào)控政策因地制宜。擺脫“一刀切”式的調(diào)控思路，針對區(qū)域市場之間的差異，采取不同調(diào)控手段。在“促需求”方面，一線城市政策力度可略微低于供應(yīng)更為過剩的二三線城市。即便在一線城市之間，也需根據(jù)不同市場形態(tài)，采取不同應(yīng)對策略。
再次，加快推進(jìn)與城鎮(zhèn)化有關(guān)的制度改革。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期利好，涉及多項制度改革。只有加快推進(jìn)與之相關(guān)的土地、戶籍等制度改革，城鎮(zhèn)化進(jìn)程才能真正順利推進(jìn)。這些改革可促進(jìn)人口有序流動和產(chǎn)業(yè)支撐，對釋放中長期購房需求大有裨益。
最后，微調(diào)樓市政策的前提，是市場“維穩(wěn)”。為達(dá)成這一目標(biāo)，需在加快不動產(chǎn)登記、完善個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，加快建立并完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。唯有如此，才可避免樓市調(diào)控的矯枉過正，維持市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)大起大落。
