以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月14日
星期五
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昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展2014年中期報(bào)告》。報(bào)告中稱(chēng)，大中城市房?jī)r(jià)普遍微跌，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段，但人們改善住房條件的動(dòng)力仍未衰竭，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)，將進(jìn)入2-3年的調(diào)整期，住房需求拐點(diǎn)最早6年后出現(xiàn)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建議，一、二線(xiàn)城市目前不適合放松限購(gòu)，應(yīng)該讓房地產(chǎn)市場(chǎng)充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，政府不應(yīng)急于救市，盲目采取行政干預(yù)措施。
市場(chǎng)變化
大中城市房?jī)r(jià)普遍微跌
報(bào)告中稱(chēng)，今年上半年，大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。
報(bào)告分析，2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，剌激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。這些新增供給今年開(kāi)始集中入市，從而形成大中城市階段性供給過(guò)剩的格局。經(jīng)歷了去年大中城市房?jī)r(jià)全線(xiàn)上漲，今年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。截至今年6月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的由今年1月的62個(gè)降至8個(gè)，持平的由2個(gè)增至7個(gè)，環(huán)比下降的由6個(gè)增至55個(gè)。
與此同時(shí)，2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷(xiāo)。今年1-6月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。
此外，中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入低速增長(zhǎng)期。隨著全國(guó)銷(xiāo)售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑。
預(yù)測(cè)展望
房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)
報(bào)告對(duì)中國(guó)住房發(fā)展的短期走勢(shì)作了預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但短期下跌不可避免。居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，人們改善住房條件的動(dòng)力仍未衰竭，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)。但供求形勢(shì)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，為消化結(jié)構(gòu)過(guò)剩與階段性高供給，房?jī)r(jià)將進(jìn)入2-3年的調(diào)整期。
報(bào)告還根據(jù)城市人口長(zhǎng)期變動(dòng)和生育政策變化展望了中國(guó)城市住房長(zhǎng)期需求，發(fā)現(xiàn)：2015-2030年中國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。生育政策的調(diào)整有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健均衡發(fā)展。但就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無(wú)法達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。
一線(xiàn)城市購(gòu)房者仍觀望
報(bào)告指出，下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)的大背景下，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大。下半年一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會(huì)有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)沖擊影響，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加。
其它二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場(chǎng)的二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市住房市場(chǎng)在限購(gòu)松綁的帶動(dòng)下會(huì)有所回升。但是多年來(lái)隨著供給的不斷增加，住房需求逐漸得以滿(mǎn)足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場(chǎng)的主要特征。下半年在限購(gòu)松綁的作用下，剛性需求和投資投機(jī)性需求會(huì)有所回升，但是在住房市場(chǎng)供求趨于均衡，投資投機(jī)回報(bào)下行背景下，住房需求增加也有限。因此，下半年二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)仍將繼續(xù)，但是主要指標(biāo)下行或增速回落幅度會(huì)有所收窄。
對(duì)策建議
市場(chǎng)機(jī)制為主分類(lèi)指導(dǎo)
報(bào)告建議，下半年主要城市住房市場(chǎng)調(diào)控要繼續(xù)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，促進(jìn)住房市場(chǎng)深化調(diào)整，逐漸解決長(zhǎng)期以來(lái)住房市場(chǎng)存在的供求量及供求結(jié)構(gòu)的不合理問(wèn)題。但是也要尊重區(qū)域性特征，正確研判各類(lèi)城市住房市場(chǎng)波動(dòng)的根本原因，嚴(yán)格按照“分類(lèi)指導(dǎo)”和“雙向調(diào)控”要求確保住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市應(yīng)通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。在正確研究保障房供給量及供給方式基礎(chǔ)上通過(guò)保障房政策的逐步完善，促進(jìn)保障房和商品房的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，防止保障房供給對(duì)商品住房市場(chǎng)的誤傷。
在限購(gòu)政策的作用下，目前，二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市投資投機(jī)性需求基本被擠出住房市場(chǎng)，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)趨于平衡，進(jìn)入自我調(diào)整階段。建議逐步放松這些城市限購(gòu)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場(chǎng)的深化調(diào)整。
對(duì)于供給過(guò)多、住房需求嚴(yán)重不足的大量三、四線(xiàn)城市，應(yīng)主要通過(guò)市場(chǎng)作用消化庫(kù)存，促進(jìn)住房供求再平衡。地方政府也應(yīng)通過(guò)控制土地供應(yīng)及商品住房審批等手段，促進(jìn)市場(chǎng)消化現(xiàn)有庫(kù)存，并根據(jù)部分城市市場(chǎng)發(fā)展特征及變化狀況，做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范措施。
運(yùn)作反向住宅抵押貸款
未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)，一方面要著眼于消化當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進(jìn)一步抑制住房市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求。另一方面，要對(duì)2025年后可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)警。
可適度調(diào)整現(xiàn)行生育政策維持生育率相對(duì)穩(wěn)定，有效提高人口撫養(yǎng)比從而平抑當(dāng)前住房需求，并增加未來(lái)住房市場(chǎng)的潛在需求主體。針對(duì)老齡人口比例逐漸升高的趨勢(shì)，可以參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿(mǎn)足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求。
提問(wèn)專(zhuān)家
1什么情況下樓市會(huì)崩盤(pán)？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究所鄒林華指出，房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)這主要取決于兩個(gè)因素。一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭。二是中國(guó)的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)。“由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒(méi)有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國(guó)還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)代。短期內(nèi)的市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但還不會(huì)進(jìn)入持續(xù)的衰退與蕭
條。”
2政府是否會(huì)低價(jià)甩賣(mài)土地？
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳表示，土地市場(chǎng)目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高地價(jià)的欲望依然強(qiáng)烈，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)的自我調(diào)整節(jié)奏。
上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價(jià)反而上漲了21%，特別是一線(xiàn)城市地價(jià)增長(zhǎng)至102%。這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可替代等自然屬性，以及市場(chǎng)依然看好未來(lái)房?jī)r(jià)有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)并采取招拍掛出讓方式造成的。
與此同時(shí)，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價(jià)大量推地。考慮季節(jié)性因素，下半年房企銷(xiāo)售將進(jìn)入高峰期，資金會(huì)相對(duì)充裕，拿地意愿也會(huì)有所抬頭，帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸活躍。
3是否該放開(kāi)限購(gòu)救市？
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，各地爭(zhēng)相放開(kāi)限購(gòu)的情況，倪鵬飛表示，市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)過(guò)度的庫(kù)存，目前一、二線(xiàn)城市還不適合放松“限購(gòu)”，應(yīng)該支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整過(guò)程，政府不應(yīng)急于“救市”。其它二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)丶皡^(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展特征，逐步放松限購(gòu)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)住房市場(chǎng)的深化調(diào)整。
