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2025年03月13日
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全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)走弱基本已成定局。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大多小幅回落，并且一線的北上廣深房?jī)r(jià)也失守，加入降價(jià)行列。專(zhuān)家表示，在信貸緊縮、庫(kù)存高企的背景下，樓市消化存量仍需時(shí)間，未來(lái)恐將進(jìn)一步保持降溫態(tài)勢(shì)。
“保值高地”房?jī)r(jià)上行乏力
數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市突破了50大關(guān)，達(dá)到55個(gè)，創(chuàng)下30個(gè)月以來(lái)的新高。70個(gè)大中城市中上漲的城市僅有8個(gè)，持平的城市有7個(gè)。而在二手住房的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有52個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市僅有7個(gè)。
“據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢(shì)；從漲跌幅看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%；二手住宅價(jià)格最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。
在房?jī)r(jià)失守的城市中，一直被認(rèn)為是“保值高地”的北上廣深4個(gè)一線城市這次也沒(méi)能幸免。北京的新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格盡管仍有0.1%的環(huán)比微漲，但是二手住宅價(jià)格相比上月下降了1.3%；而自5月，上海和深圳的新建商品住宅價(jià)格在今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降以來(lái)，此次廣州也加入降價(jià)行列。
“從6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比變化特征來(lái)看，最大的特征就是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，6月份已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線城市也從6月份開(kāi)始回落到10%以下，這反映二季度以來(lái)全國(guó)整體市場(chǎng)并不樂(lè)觀。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
樓市需要時(shí)間消化泡沫
二線不振，一線失守。對(duì)于本輪房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速下探的原因，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于供需關(guān)系企穩(wěn)、市場(chǎng)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，以及自住房等保障性住房進(jìn)入人們選擇范圍內(nèi)等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一定程度的“產(chǎn)能過(guò)剩”，正由增量時(shí)代向存量時(shí)代演變，“激活需求、消化存量”已經(jīng)成為當(dāng)前房市的首要目標(biāo)。
“總體來(lái)看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體漲幅放緩的原因主要是過(guò)大的市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力。受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)提高等因素影響，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報(bào)業(yè)績(jī)指標(biāo)‘搶收’等壓力不得不采取‘以價(jià)換量’策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，造成了70個(gè)城市中55個(gè)都出現(xiàn)了下跌。”張宏偉分析稱。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，目前的趨勢(shì)表明房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)沒(méi)有孤島，盡管部分城市取消限購(gòu)讓市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)間的復(fù)蘇，但之后并沒(méi)有表現(xiàn)出回升的勢(shì)頭，一方面這是由于當(dāng)下信貸政策持續(xù)從緊，六至七成的首付門(mén)檻極大提高了“買(mǎi)一賣(mài)一”的普通置換人群入市資金壓力；另一方面也可以認(rèn)為在經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。
整體價(jià)格調(diào)整仍會(huì)持續(xù)
面對(duì)持續(xù)下行的交易數(shù)據(jù)，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)普遍有保守性預(yù)期。
“目前市場(chǎng)情緒低迷、庫(kù)存高企且仍處在不斷上升的趨勢(shì)中，再加上開(kāi)發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，很可能會(huì)在‘金九銀十’到來(lái)之前加快周轉(zhuǎn)，因此房?jī)r(jià)的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示。
“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒(méi)有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量可能仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，那么第三季度，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企‘以價(jià)換量’的行為可能促使企業(yè)做出適度的價(jià)格調(diào)整，甚至大幅降價(jià)。”張宏偉稱。
企業(yè)不得不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整以保盈利目標(biāo)，而樓市整體調(diào)控政策上也將采取因地制宜的方向保證剛需的滿足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來(lái)中央層面不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策；各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系，同時(shí)全國(guó)中心城市仍不應(yīng)無(wú)底線、無(wú)條件地放松限購(gòu)，仍會(huì)以抑制投資投機(jī)性需求、保證合理購(gòu)房需求作為調(diào)控初衷。
