以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月14日
星期五
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是遏制在購(gòu)置型的保障房里的牟利空間。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊介紹：共有產(chǎn)權(quán)住房起到兩個(gè)作用，一個(gè)是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可使得一部分群眾通過(guò)自己支付一部分錢解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，通過(guò)這樣的機(jī)制，遏制在購(gòu)置型的保障房里的牟利空間，使得買下這個(gè)房子主要是解決住房問(wèn)題，而非投機(jī)牟利。
共有產(chǎn)權(quán)房的概念
共有產(chǎn)權(quán)住房，是保障房的補(bǔ)充形式，其顯著特點(diǎn)在于價(jià)格形成機(jī)制。購(gòu)房人與地方政府或投資人共享產(chǎn)權(quán)，形成產(chǎn)權(quán)主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購(gòu)房者的壓力。這意味著地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；由保障對(duì)象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額和保障房將來(lái)上市交易的條件，以及所得價(jià)款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。
共有產(chǎn)權(quán)住房的做法是把產(chǎn)權(quán)先定下來(lái)，因?yàn)闆]有謀利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號(hào)”等問(wèn)題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權(quán)的比例。打通了銀行、公積金貸款的貸款助購(gòu)渠道，讓申購(gòu)群體能夠更加便利地買房。政府與購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點(diǎn)所在，也是未來(lái)調(diào)整的空間所在。試點(diǎn)地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機(jī)制，個(gè)人出資比例可在50%至100%之間，由購(gòu)房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇。
制度設(shè)計(jì)的考量
共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個(gè)直接作用，一個(gè)是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購(gòu)置型的保障房里的牟利空間，使得買房子是解決住房問(wèn)題，而非投機(jī)牟利，還能在一定程度上起到平抑高房?jī)r(jià)的作用。
共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象，就顯得尤為重要。與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購(gòu)買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。從制度設(shè)計(jì)上看，有限產(chǎn)權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，其本身就使投資獲利的空間大為減少。申購(gòu)價(jià)格上基本與市場(chǎng)價(jià)格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。如果共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買者在回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益；同樣，政府收購(gòu)個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，如評(píng)估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問(wèn)題。
共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立起公開透明的運(yùn)作機(jī)制，在申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)立防火墻。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。
定價(jià)原則
1、政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房基準(zhǔn)價(jià)格，按成本價(jià)或略低于成本價(jià)確定；
2、市場(chǎng)主體或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房，按成本加微利的方式定價(jià)，利潤(rùn)率不超過(guò)成本的3%；
3、通過(guò)收購(gòu)、回購(gòu)、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售基準(zhǔn)價(jià)格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定。
上市原則
1、滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)；
2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購(gòu)，禁止上市交易；
3、共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的，交易金額由住房保障對(duì)象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權(quán)比例分配。
“城鎮(zhèn)新移民”是潛在市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房配售時(shí)，在合同中要明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障范圍內(nèi)的常住居民中的最低收入、低收入、中低收入無(wú)基本住房或住房困難家庭或個(gè)人，包括符合條件的城鎮(zhèn)新就業(yè)職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)居民，具有不同的特征，在保障性住房有限的條件下，有必要對(duì)他們進(jìn)行分流。
以新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員為代表的“城鎮(zhèn)新移民”為例，他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其支付能力要高于最低收入、低收入的住房保障群體，但是他們既不符合廉租房的申請(qǐng)條件，又買不起普通商品房，可對(duì)住房確實(shí)又有很大需求，“共有產(chǎn)權(quán)房”的推廣就可以很好地解決這一問(wèn)題。
共有產(chǎn)權(quán)房的推出的核心是堅(jiān)持市場(chǎng)和政府發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，既要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中所起的決定性作用，完善產(chǎn)權(quán)分配和上市交易收益協(xié)調(diào)機(jī)制，又要堅(jiān)持政府的監(jiān)督和補(bǔ)位作用，以消除尋租和牟利的空間。
政策信息回顧
2013年12月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在接受記者專訪時(shí)表示：在住房保障制度改革方面，近期將著力推進(jìn)兩項(xiàng)具體工作，一項(xiàng)是在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對(duì)廉租住房和公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行；另一項(xiàng)是指導(dǎo)地方有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。2013年12月24日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)在明確“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作”的同時(shí)，傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)，住建部、財(cái)政部和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，決定從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，將從統(tǒng)籌建設(shè)、統(tǒng)一受理、統(tǒng)一輪候和完善租金定價(jià)機(jī)制等四個(gè)方面推進(jìn)。
2011年3月2日，在上海舉行的市政府新聞發(fā)布會(huì)上，上海市住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)龐元介紹：上海的經(jīng)濟(jì)適用房將采用共有產(chǎn)權(quán)，或稱有限產(chǎn)權(quán)制度。上海全面啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理試點(diǎn)，將針對(duì)購(gòu)房家庭違規(guī)行為的不同情況，例如對(duì)違法搭建、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自出租出借等行為，采取分類處理措施。
2013年7月，四川發(fā)布《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例(征求《意見稿》）》透露：廉租房與公租房將并軌管理，統(tǒng)一為公租房；而經(jīng)適房與限價(jià)房也將并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)房；四川省的無(wú)住房困難群體可分批購(gòu)買購(gòu)置型保障房的共有產(chǎn)權(quán)。
2013年8月，江蘇下發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)(危舊房)改造工作的實(shí)施意見》，要求對(duì)經(jīng)濟(jì)困難、無(wú)力購(gòu)買安置住房的棚戶區(qū)(危舊房)居民，可通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)或提供公共租賃住房等方式優(yōu)先滿足其基本居住需求；對(duì)符合廉租住房保障條件的被征收人，要優(yōu)先保障并做到應(yīng)保盡保。
2013年10月，北京市住建委等多部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，表示北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。北京市十四屆人大二次會(huì)議上，政府工作報(bào)告也把“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。
2013年11月，安徽實(shí)施《安徽省保障性住房建設(shè)和管理辦法》規(guī)定：安徽省保障房可實(shí)行先租后售，保障性住房出售合同應(yīng)當(dāng)載明政府與承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額，規(guī)定了承購(gòu)人取得全部產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓、騰退的情形以及政府回購(gòu)的處理辦法等。
2013年12月，《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例(草案)》中首次提出新的保障形式——共有產(chǎn)權(quán)保障房。“共有產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房的變異形式，是保障房的一種補(bǔ)充，其顯著特點(diǎn)在于價(jià)格形成機(jī)制。共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)銷售制度，銷售單位應(yīng)公布項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格、每套住房的浮動(dòng)比例和具體銷售價(jià)格。單套共有產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)根據(jù)樓層、朝向、位置等因素在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上浮動(dòng)，最大浮動(dòng)比例不得超過(guò)±10%，浮動(dòng)比例之和為零。
各地運(yùn)營(yíng)模式舉要
（一）2007年起，江蘇淮安家庭月平均收入在800元以下的，就有申購(gòu)比市場(chǎng)平均價(jià)格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產(chǎn)權(quán)”模式；可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房。淮安模式中，用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政府在出讓土地之初，就在土地價(jià)格上作一定讓步，差價(jià)則作為政府收購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常一個(gè)樓盤預(yù)留5%—10%的共有產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者和政府可按7比3和5比5兩種比例出資購(gòu)買，并持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購(gòu)房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購(gòu)房者可以原價(jià)回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)部分；5年以后8年以內(nèi)，在原價(jià)基礎(chǔ)上加付同期銀行利息；8年以后購(gòu)買，則按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
（二）2009年山東省平原縣開始試行“產(chǎn)權(quán)共有”時(shí)分配面很窄：2010年規(guī)定必須是城鎮(zhèn)低保戶、無(wú)房（如有房，人均不超15平方米、總住房面積不超50平方米）的家庭；后來(lái)經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，2012年8月20日，平原縣將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)放寬到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房總面積不超75平方米”；在準(zhǔn)入上，平原縣實(shí)行“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”的審核制度，由居委會(huì)、街道辦事處、聯(lián)合調(diào)查組三級(jí)入戶進(jìn)行審核；街道辦事處、聯(lián)合調(diào)查組2次進(jìn)行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原縣為每戶家庭設(shè)立統(tǒng)一的基礎(chǔ)分，對(duì)有退伍軍人、傷殘軍人、70歲以上老人、重大疾病患者等特殊情況的住房困難家庭實(shí)行加分，按分值高低分配樓層，分值越高所分配的樓層位置越好，同分值的再通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)進(jìn)行分配。申請(qǐng)人交足60％房款后，可以辦理《房屋所有權(quán)證》；權(quán)證“附記”欄中注明“廉租住房共有產(chǎn)權(quán)”字樣。共有產(chǎn)權(quán)住房在5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、繼承和抵押，5年后可按照同地段商品住房與廉租住房差價(jià)的一定比例，向縣政府交納土地收益等價(jià)款，購(gòu)房人可以取得完全產(chǎn)權(quán)。取得完全產(chǎn)權(quán)后，房屋可以轉(zhuǎn)讓，也可以由縣政府優(yōu)先回購(gòu)。
（三）2010年，上海市共有產(chǎn)權(quán)房開始申請(qǐng)供應(yīng)，申請(qǐng)人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)無(wú)住房出售或贈(zèng)與行為。在準(zhǔn)入條件方面，上海實(shí)行“雙困”標(biāo)準(zhǔn)，住房困難標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米以下，其中同一戶口所在地住房中兩代以上復(fù)合家庭可享受一定面積放寬，有效解決大齡青年、新結(jié)婚戶與長(zhǎng)輩分室居住的問(wèn)題；經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)自2010年起連續(xù)4次放寬：家庭二人及以下的，人均月收入6000元，人均資產(chǎn)（主要指存款）18萬(wàn)元；二人以上的家庭，人均收入5000元，人均資產(chǎn)15萬(wàn)元。
購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格與周邊房?jī)r(jià)的比例關(guān)系確定，計(jì)算公式為：購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價(jià)格÷(周邊房?jī)r(jià)×90%)。五年后經(jīng)濟(jì)適用房可以上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，并規(guī)定住房保障機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
（四）在安徽銅陵，除單位集資建房仍由個(gè)人集資購(gòu)買、為產(chǎn)權(quán)型外，其余保障房均以租賃方式供應(yīng)。住滿5年后，仍然符合保障條件的住戶，可按同地段住房市場(chǎng)價(jià)格的80%購(gòu)買，享有80%的產(chǎn)權(quán)；上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入按產(chǎn)權(quán)比例分成。
（五）安徽宣城（棚戶區(qū)改造安置住房的共有產(chǎn)權(quán)制度）棚戶區(qū)改造安置房的共有產(chǎn)權(quán)制度試點(diǎn)是，對(duì)棚改安置房超出原有住房面積的部分，居民既可以通過(guò)購(gòu)買來(lái)獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)，也可繳納租金從而只享有部分產(chǎn)權(quán)。安徽省計(jì)劃推廣這種模式，探索建立健全棚戶區(qū)改造安置住房的共有產(chǎn)權(quán)制度，符合條件的城市低收入家庭可購(gòu)買部分棚改房產(chǎn)權(quán)。
（六）北京設(shè)想自住房的價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)低30%，甚至50%。按照《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》：自住型商品房購(gòu)買后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；5年后轉(zhuǎn)讓的，按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。
抑制房?jī)r(jià)有成效
隨著共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對(duì)沖”高房?jī)r(jià)等方面的效應(yīng)日漸凸顯。以北京市為例，2013年下半年北京推出2萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房，2014年擬供應(yīng)5萬(wàn)套，占全年商品房銷售的50%。共有產(chǎn)權(quán)住房可大大改變住房供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)，自住型商品房?jī)r(jià)格比周邊市場(chǎng)價(jià)低30%左右，對(duì)2014年北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)起到較大的緩沖作用。
共有產(chǎn)權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權(quán)利，一定程度上有助于抑制房?jī)r(jià)上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了社會(huì)公平性，也將為轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式起到積極的作用。
共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)，是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房一方面為居民提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使更多的有住房需求、且中低收入者“買得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；共有產(chǎn)權(quán)住房還緩解了一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上平抑了房?jī)r(jià)，舒緩了高房?jī)r(jià)的困擾。
延伸閱讀（一）
共有和共有財(cái)產(chǎn)
我國(guó)《民法通則》及《物權(quán)法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)；換言之，是指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)一物共同享有所有權(quán)。例如，兩個(gè)人共同所有一棟房屋。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有是相對(duì)而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財(cái)產(chǎn)或共有物，包括按份共有和共同共有兩種形式。
《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有又稱分別共有，是與共同共有相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)制度，指數(shù)人按應(yīng)有份額（部分）對(duì)共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，甲、乙共同出資購(gòu)買一棟房屋，甲出資20萬(wàn)元，乙出資10萬(wàn)元，甲、乙各按出資的份額對(duì)該房屋享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。
《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”。在按份共有中，各共有人的份額（又稱應(yīng)有份）必須是明確的，其具體數(shù)額一般是由共有人約定明確的。如果按份共有人對(duì)共有物享有的份額沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有的特征是：第一，共同共有根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提，例如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系；第二，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財(cái)產(chǎn)不分份額，這是共同共有與按份共有的主要區(qū)別；第三，在共同共有中，各共有人平等地對(duì)共有物享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
關(guān)于共同共有的形式，我國(guó)學(xué)界普遍認(rèn)為主要包括以下三種：第一，夫妻共有；夫妻共有是共同共有最典型的形式。我國(guó)婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：一是工資、獎(jiǎng)金；二是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；三是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；四是繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)除外；五是其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。例如，夫妻雙方出賣、贈(zèng)與屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)取得一致的意見。夫妻一方明知另一處分財(cái)產(chǎn)而未作否定表示的，視為同意。第二，家庭共有。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間，共同創(chuàng)造、共同所得的財(cái)產(chǎn)。例如，家庭成員交給家庭的財(cái)產(chǎn)，家庭成員共同受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，以及在此基礎(chǔ)上購(gòu)置和積累而來(lái)的財(cái)產(chǎn)等；概言之，家庭共有財(cái)產(chǎn)是家庭成員的共同勞動(dòng)收人和所得。
家庭共有財(cái)產(chǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)的概念是不同的。家庭財(cái)產(chǎn)是指家庭成員共同所有和各自所有的財(cái)產(chǎn)的總和，包括家庭成員共同所有的財(cái)產(chǎn)、夫妻共有財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)、成年子女個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)、其他家庭成員各自所有的財(cái)產(chǎn)等。家庭共有財(cái)產(chǎn)則不包括家庭成員各自所有的財(cái)產(chǎn)；第三，遺產(chǎn)分割前的共有。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第一千一百五十一條規(guī)定：“繼承人有數(shù)人時(shí)，在分割遺產(chǎn)前，各繼承人對(duì)于遺產(chǎn)全部為公同共有。”所謂“公同共有”即我們所說(shuō)的“共同共有”。我國(guó)《繼承法》第二十四條規(guī)定：“存有遺產(chǎn)的人，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺產(chǎn)，任何人不得侵吞或者爭(zhēng)搶。”
延伸閱讀（二）
房屋產(chǎn)權(quán)共有人
“房屋產(chǎn)權(quán)共有人”在法律上是指共同擁有房屋相關(guān)義務(wù)和權(quán)利的人。一、房屋共有是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人共同擁有該房屋的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對(duì)共有的房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);“共同共有”是指房屋共有人對(duì)共有房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋共有權(quán)保障共有人的權(quán)利。
二、辦理《房屋共有權(quán)證》的條件：
(1)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的合法繼承人同時(shí)繼承一套房屋的,可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份額對(duì)所繼承的共有房屋申請(qǐng)辦理《房屋共有權(quán)證》;也可以按共同共有，即房屋共有人對(duì)共有房屋申請(qǐng)辦理《房屋共有權(quán)證》。
(2)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的個(gè)人或法人同時(shí)出資購(gòu)買一套房屋,一般按份共有,即按出資比例由共有人共同申請(qǐng)辦理《房屋共有權(quán)證》。 《房屋共有權(quán)證》的頒發(fā)方式：共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。《房屋所有權(quán)證》由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定，證書由市、區(qū)(縣)房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)是指該房屋的所有權(quán)為兩個(gè)公民或法人共同享有，是一個(gè)所有權(quán)同時(shí)歸屬兩個(gè)主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定：共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類型。
三、由于雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類型，因此，在處分雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)也應(yīng)分為兩種情況：
（1）處分按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，按照兩個(gè)所有者各自的份額，對(duì)房屋享有使用、收益和處分的權(quán)利，并且也按份額分擔(dān)義務(wù)。按份共有的雙方均有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權(quán)。
（2）處分共同共有關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，由于兩個(gè)所有者對(duì)房屋享有平等的所有權(quán)，承擔(dān)共同的義務(wù)，在這種關(guān)系存續(xù)期間，任何一方擅自處分房屋均屬無(wú)效。當(dāng)這種關(guān)系終止時(shí)，按照友好、協(xié)商的原則對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理。有協(xié)議的，按照協(xié)議進(jìn)行處理；無(wú)協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進(jìn)行處理，并考慮共有人對(duì)房屋的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況進(jìn)行處理。
