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2025年03月13日
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推進(jìn)農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，鼓勵(lì)農(nóng)村土地向新型經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)。——王安順
宅基地買(mǎi)賣(mài)的陷阱
在農(nóng)村擁有一套住房，過(guò)著“悠然見(jiàn)南山”的詩(shī)畫(huà)生活，正成為很多城里人的新夢(mèng)想。然而，宅基地買(mǎi)賣(mài)存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價(jià)。
去年歲末，在北京開(kāi)飯館的張蓓開(kāi)著車(chē)，帶著父母在京郊閑轉(zhuǎn)，她打算向一些朋友學(xué)習(xí)，購(gòu)買(mǎi)一處農(nóng)村小院，全家歸隱鄉(xiāng)間。
在農(nóng)村擁有一套住房，過(guò)著“悠然見(jiàn)南山”的詩(shī)畫(huà)生活，正成為很多城里人的新夢(mèng)想。然而，宅基地買(mǎi)賣(mài)存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價(jià)。
時(shí)間倒退回2007年，也是寒冬時(shí)節(jié)，通州區(qū)宋莊“畫(huà)家村”，因宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)案件成為社會(huì)熱點(diǎn)。
一個(gè)叫李玉蘭的城鎮(zhèn)居民，2002年花4.5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了“畫(huà)家村”的一處農(nóng)家小院，但隨著農(nóng)村土地大幅增值，農(nóng)民反悔，起訴要求收回房屋。
當(dāng)年，農(nóng)民討房訴訟的案件，在“畫(huà)家村”發(fā)生了13起。理由基本相同：購(gòu)房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，依據(jù)則是“城里人不許買(mǎi)農(nóng)民房”的政策。
類(lèi)似的案件，2011年前后在海淀、朝陽(yáng)等地也屢見(jiàn)不鮮。當(dāng)初農(nóng)民賣(mài)房時(shí)白紙黑字寫(xiě)著“永不反悔”，然而當(dāng)舊村騰退改造，面對(duì)巨大的利益時(shí)，賣(mài)房的農(nóng)民紛紛“悔約”。
浮現(xiàn)出來(lái)的買(mǎi)賣(mài)案件僅是冰山一角，大量宅基地買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)背后，是一個(gè)自發(fā)形成的隱形市場(chǎng)。
中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國(guó)英接受北青報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在現(xiàn)行法律框架下，宅基地歸村集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地僅有使用權(quán)，農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售宅基地的行為被明確禁止。“法律規(guī)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)只能在村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則交易是不受法律保護(hù)的。”
宅基地出租悄然進(jìn)行
79歲的朱靜德一合計(jì)，過(guò)去靠著600多棵山楂樹(shù)、核桃樹(shù)，累一年最多掙6000元；現(xiàn)在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬(wàn)元，簡(jiǎn)直是“天上掉餡餅”的好事。
宅基地不可自由買(mǎi)賣(mài)，那么農(nóng)民該如何吃上這塊誘人的“蛋糕”？
去年7月，一家名為“山里寒舍”的鄉(xiāng)村酒店在不到70口人的密云縣北莊鎮(zhèn)干峪溝村開(kāi)業(yè)，酒店租用30套村民閑置的破舊宅院改造成客房，外觀還是古樸的農(nóng)家風(fēng)貌，保留木窗、灰瓦、石頭墻。
坐落在深山中的干峪溝村屬于典型的“空心村”，多數(shù)人很早就搬下山，村里僅剩10余口老人留守。“全村47處宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房頂塌了一半，院里長(zhǎng)著一人高的草。” 干峪溝村黨支部書(shū)記高云宇說(shuō)道。
一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，一家旅游公司看上了這個(gè)衰落的山村，要租下農(nóng)民的破院子搞鄉(xiāng)村旅游。企業(yè)董事長(zhǎng)殷文歡向高云宇保證：“客房改造，農(nóng)民不掏一分錢(qián)，都是在農(nóng)民原有宅基地上進(jìn)行，不會(huì)出現(xiàn)違建，而且房屋的權(quán)屬仍是村民和村集體的，租賃期滿(mǎn)即可收回。”
企業(yè)給出的租賃價(jià)格是平均每間房每年1500元，每間房的年租金每5年漲500元。這個(gè)價(jià)格，是北莊鎮(zhèn)中心村房屋租賃價(jià)格的3倍多。原先廢棄閑置的宅基地，竟然成為“搖錢(qián)樹(shù)”，村民幾乎沒(méi)有不動(dòng)心的。
79歲的朱靜德一合計(jì)，過(guò)去靠著600多棵山楂樹(shù)、核桃樹(shù)，累一年最多掙6000元；現(xiàn)在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬(wàn)元，簡(jiǎn)直是“天上掉餡餅”的好事。
更好的事情還在后面，在外打工的村民可以返鄉(xiāng)，在宅基地改造后的鄉(xiāng)村酒店上班。這樣一來(lái)，去年干峪溝村戶(hù)均年增收達(dá)到2萬(wàn)多元，比2012年翻了一倍。
26歲的高建秋在密云縣城打工5年，現(xiàn)在回到村里，成為酒店的員工，穿著和城里女孩一樣，每月保底工資4000元，還有額外的獎(jiǎng)金。今年春節(jié)前，她和同事要去馬來(lái)西亞培訓(xùn)，“在國(guó)外買(mǎi)個(gè)蘋(píng)果5S手機(jī)。”第一次出國(guó)的高建秋早有打算。
宅基地出租使農(nóng)民獲益的模式，不僅密云，延慶、懷柔、昌平等多個(gè)區(qū)縣也在悄然進(jìn)行。
利益與風(fēng)險(xiǎn)并存
有些農(nóng)村的宅基地租期長(zhǎng)達(dá)幾十年，租金一次性付清，其間農(nóng)民不會(huì)回來(lái)要房，承租人長(zhǎng)期擁有院落的使用權(quán)。黨國(guó)英評(píng)價(jià)：“這實(shí)際上是城鎮(zhèn)居民采用變相的手段購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)民的宅基地。”
宅基地租賃富了農(nóng)民，看似一樁保本生意，但其背后的隱患也令存在租賃關(guān)系的雙方感到擔(dān)憂(yōu)。
干峪溝村黨支部書(shū)記高云宇說(shuō)，當(dāng)初出租自家的宅院時(shí)，愛(ài)人隋亞珍和他吵了幾次嘴，“她總覺(jué)得企業(yè)干不長(zhǎng)，今年拿了租金，明年也許就沒(méi)有了。”高云宇也承認(rèn)，靠出租宅基地，以后的收益潛力并不大。
租下干峪溝村廢棄宅基地的殷文歡，僅對(duì)房屋內(nèi)部改造裝修的投入就達(dá)一億元。“這么多錢(qián)投進(jìn)去，是有一些顧慮。”不過(guò)，殷文歡更肯定的是，即便農(nóng)民反悔，把房子租給別人，租金也不會(huì)比他現(xiàn)在給的高。
對(duì)于干峪溝村這種模式，北莊鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)馬小晶認(rèn)為，大方向是對(duì)的，但也要因地制宜，“在干峪溝村能落地，在其他村子能否落地還需要時(shí)間觀望。”
宅基地租賃也并非被學(xué)界所看好。北京市社科院副研究員羅瑞芳博士接受北青報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，出租是在現(xiàn)行法律政策框架下，一種變通的宅基地流轉(zhuǎn)方式，但這種流轉(zhuǎn)方式對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是有風(fēng)險(xiǎn)的。“首先，按照合同法的規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)有效期是20年，超過(guò)的部分不受法律保護(hù)；其次，如果在租賃期間房屋被征地拆遷，承租人也無(wú)權(quán)享受補(bǔ)償。”
此外，一個(gè)更深層次、不容忽視的事實(shí)便是，有些農(nóng)村的宅基地租期長(zhǎng)達(dá)幾十年，租金一次性付清，其間農(nóng)民不會(huì)回來(lái)要房，承租人長(zhǎng)期擁有院落的使用權(quán)。黨國(guó)英評(píng)價(jià)：“這實(shí)際上是城鎮(zhèn)居民采用變相的手段購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)民的宅基地。”
羅瑞芳博士稱(chēng)，十八屆三中全會(huì)提出改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?shì)必包括對(duì)宅基地租賃的保障措施。“即便是在試點(diǎn)地區(qū)，也要以法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)。”
不過(guò)，現(xiàn)在官方并沒(méi)有出臺(tái)改革政策。如此看來(lái)，在政策沒(méi)有撥云見(jiàn)日之前，宅基地流轉(zhuǎn)的突圍，仍需時(shí)間。
放棄買(mǎi)房后，張蓓今年年初在昌平租了一個(gè)有4間房屋的農(nóng)家院，租期10年，每年租金1000元。“就擔(dān)心房子哪天被農(nóng)民收回去，不敢裝修，住著并不舒服。”張蓓說(shuō)，她們?nèi)抑皇侵苣┰谵r(nóng)家院小住，這與她當(dāng)初的設(shè)想差距很遠(yuǎn)。
宅基地流轉(zhuǎn)改革歷程
上世紀(jì)90年代中期
從1995年開(kāi)始，陸續(xù)有不少藝術(shù)家離開(kāi)都市來(lái)到鄉(xiāng)村，或買(mǎi)或租農(nóng)家閑置舊院修葺改造。其中，通州宋莊、昌平上苑和門(mén)頭溝都形成了全國(guó)聞名的“畫(huà)家村”。
2007年
隨著房?jī)r(jià)飆升，郊區(qū)土地的價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。通州宋莊的一些村民以“城里人不許買(mǎi)農(nóng)民房”為由要求畫(huà)家騰退住房。
2012年
《北京法治發(fā)展報(bào)告(2011)》建議北京可結(jié)合實(shí)際情況率先探索農(nóng)村房屋制度，包括允許農(nóng)村宅基地有條件流轉(zhuǎn)。
2013年
十八屆三中全會(huì)提出，保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度。
