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2025年03月13日
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2014年的房?jī)r(jià)是繼續(xù)冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍在云山霧罩中。
2013年，“日光盤”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房?jī)r(jià)猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照是：一邊是一線城市連續(xù)20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續(xù)26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無(wú)人問津。
即將到來(lái)的2014年，房?jī)r(jià)走向何方？
雙城記：忙著接生意和忙著找生意
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個(gè)忙著接待購(gòu)房者，而另一個(gè)則在忙著尋找購(gòu)房者。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為連接市場(chǎng)買賣雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當(dāng)今的市場(chǎng)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱不均，因此對(duì)于他們而言，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過(guò)著截然不同的2013。
晚上9點(diǎn)，北京鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)一家門店的會(huì)客廳里，置業(yè)顧問李麗正在與客戶小聲交談，她的手機(jī)攥在手里，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著熱氣，墻角的飲水機(jī)邊擺著十幾個(gè)各式各樣的水杯。旁邊前臺(tái)坐著她的三位同事，正在輪流接電話。里面套間的三排工位上也坐滿了人，各自在忙碌自己的事情。
李麗的銷售業(yè)績(jī)?cè)谶@個(gè)門店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態(tài)。剛送走客戶的她，在飲水機(jī)上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然后轉(zhuǎn)身從衣柜里拿出羽絨服，邊走邊穿的同時(shí)掏出手機(jī)開始撥號(hào)。
“今天得去一個(gè)業(yè)主家取鑰匙。”李麗說(shuō)，這套房在兩個(gè)月前簽約，是附近羅馬家園小區(qū)一套54平方米的一居室，原業(yè)主以272萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出，今天是三方約定的最后交接時(shí)間。
巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶，在同一個(gè)小區(qū)也有一套房子正想出手，面積51平方米，報(bào)價(jià)也是272萬(wàn)元。李麗說(shuō)，“最近房?jī)r(jià)還在漲，算下來(lái)之前那套房子從簽約到現(xiàn)在已經(jīng)漲了10萬(wàn)左右。”
工作的忙碌，為她帶來(lái)的是更為實(shí)際的回報(bào)。李麗說(shuō)，目前為止今年她已經(jīng)可以拿到至少23萬(wàn)元的銷售提成，“是稅后的，逐月結(jié)算，就是稅多了點(diǎn)”。她還說(shuō)，其他門店的同事，還有人今年可以拿到超百萬(wàn)的提成。
與李麗不同，在中國(guó)另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業(yè)有限公司世貿(mào)店銷售經(jīng)理，對(duì)他來(lái)說(shuō)，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。
8日下午5點(diǎn)半，溫州天浩置業(yè)一家門市工作人員已經(jīng)開始準(zhǔn)備下班。而此時(shí)一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問，忘記了已到下班時(shí)間。
谷建光說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月連續(xù)下降，在購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理下，每日登門詢價(jià)、了解合適房源的客戶從過(guò)去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。
“現(xiàn)在不光是我們沒活做，就連買賣雙方的主動(dòng)權(quán)都掉了個(gè)兒。”谷建光說(shuō)，過(guò)去賣家很牛，從沒有討價(jià)還價(jià)一說(shuō)，甚至還經(jīng)常隨意“跳價(jià)”，但現(xiàn)在卻相反，買家開始牛起來(lái)。
谷建光說(shuō)，雖然現(xiàn)在顯得空余時(shí)間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕松，一天只帶一兩個(gè)客戶去看房。現(xiàn)在由于成交量大幅下降，同行競(jìng)爭(zhēng)又很激烈，我一天要帶三四個(gè)客戶看房，而且約客戶看房越來(lái)越難。過(guò)去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無(wú)降價(jià)考慮，現(xiàn)在半天就得打一個(gè)電話。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場(chǎng)，告訴他現(xiàn)在樓市已經(jīng)成功“筑底”，引導(dǎo)他“該出手時(shí)就出手”。
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個(gè)忙著接待購(gòu)房者，而另一個(gè)則在忙著尋找購(gòu)房者。
房?jī)r(jià)分化明顯：冰與火
市場(chǎng)分化是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的重要方面。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級(jí)別、不同類型的城市均有分化。
一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬(wàn)元，這是發(fā)生在北京的真實(shí)故事。2013年初李響在中信城購(gòu)入一套92平方米的住房，購(gòu)入時(shí)房?jī)r(jià)已比2012年底第一次看房時(shí)的450萬(wàn)跳價(jià)60萬(wàn)元漲至510萬(wàn)元，誰(shuí)知僅在李響購(gòu)入后一個(gè)月，房?jī)r(jià)便直線上漲至620萬(wàn)元。而就在前幾天，又有中介打電話給李響，希望他能以720萬(wàn)元的價(jià)格出手。
在李響的房子不斷漲價(jià)的同時(shí)，溫州房?jī)r(jià)卻慘遭“腰斬”。幾個(gè)月前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)中，在一線城市同比漲幅全面超過(guò)20%的同時(shí)，唯獨(dú)溫州卻應(yīng)聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時(shí)間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。
溫州市正合房產(chǎn)營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)陳鴻對(duì)此分析稱，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)此輪跟風(fēng)降價(jià)的主要原因是開發(fā)商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務(wù)危機(jī)的影響下，誰(shuí)也不敢提價(jià)，能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。
值得注意的是，債務(wù)危機(jī)的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營(yíng)、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房?jī)r(jià)大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現(xiàn)。
對(duì)此，住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)分化是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的重要方面。他認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化“不同級(jí)別、不同類型的城市均有分化。”
的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房產(chǎn)年度峰會(huì)就指出，從一線城市來(lái)看，今年房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%；從70個(gè)大中城市來(lái)看，其平均漲幅不到10%；而從全國(guó)657個(gè)城市來(lái)看，房?jī)r(jià)同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房?jī)r(jià)是下跌的。
對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，三四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。
趙路興認(rèn)為，造成分化的主要原因在于，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不同城市創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量以及吸引力不同。我國(guó)城市對(duì)人口沒有做到層層截留，中小城市本應(yīng)起到吸納人口的作用，但我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進(jìn)一步加劇。
秦虹表示，市場(chǎng)分化格局背后的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統(tǒng)計(jì)局公布的北京市新增就業(yè)人數(shù)顯示，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2012年是44萬(wàn)，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到41萬(wàn)。
除城市對(duì)人口吸引力不同外，趙路興還認(rèn)為房產(chǎn)的投資功能是支撐房?jī)r(jià)分化的另一因素。他表示，由于房地產(chǎn)資本、資產(chǎn)屬性突出，投資特征明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房?jī)r(jià)的漲跌幅度。“盡管經(jīng)過(guò)‘國(guó)五條’等行政性政策的壓制，但一線城市與省會(huì)城市等重點(diǎn)城市中投資性需求仍難以完全清除，強(qiáng)需求產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)預(yù)期支撐著房?jī)r(jià)不斷上漲。
加碼或放松：調(diào)控不再一刀切
在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的同時(shí)，調(diào)控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點(diǎn)在最新一輪的各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控上已明確顯現(xiàn)。
受房?jī)r(jià)上漲壓力的影響，四個(gè)一線城市紛紛收緊調(diào)控，并蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個(gè)城市均已“加碼”調(diào)控。與之相對(duì)的是，徐州卻傳出“限購(gòu)”放松的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調(diào)控，標(biāo)志著樓市調(diào)控已呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。
2014房?jī)r(jià)：云山霧罩中
房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在2014年出臺(tái)的預(yù)期加強(qiáng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù)。
2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，冰與火會(huì)否持續(xù)，泡沫會(huì)否破滅？進(jìn)入年底，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)眾說(shuō)紛紜，觀點(diǎn)不一。
總體看來(lái)，影響2014年房?jī)r(jià)的因素主要有兩條：一是調(diào)控方式，二是資金面。
由于限貸限購(gòu)等行政手段多次運(yùn)用后不見效果，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在2014年出臺(tái)的預(yù)期加強(qiáng)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，以往的住房市場(chǎng)調(diào)控存在兩大教訓(xùn)，一是過(guò)于排斥市場(chǎng)投資投機(jī)，單純地認(rèn)為投資投機(jī)將推高房?jī)r(jià)激化矛盾，而忽視了住房投資投機(jī)起到溝通當(dāng)前與未來(lái)需求橋梁的作用。過(guò)于高估政府管控房?jī)r(jià)的能力，而忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制本身作用的發(fā)揮。事實(shí)證明，政府難以有效管控房?jī)r(jià)，未來(lái)平抑房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)供求還需要更多地依賴市場(chǎng)機(jī)制作用。
因此，倪鵬飛認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)住房政策取向應(yīng)弱化行政管控，使市場(chǎng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用，通過(guò)深化市場(chǎng)改革，最大限度改善居民實(shí)際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場(chǎng)架構(gòu)。
“對(duì)于一線城市等上漲過(guò)快的城市，短期內(nèi)仍應(yīng)使用行政手段進(jìn)行調(diào)控。而中小城市則應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，略有管制即可。”趙路興表示，抑制樓市投資投機(jī)性將長(zhǎng)期不放松。短期內(nèi)，“限購(gòu)、限貸”等措施不會(huì)退出，而目前來(lái)看，樓市急需的是房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的建立，以對(duì)樓市預(yù)期形成較好管理。
除調(diào)控影響外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨著重要變數(shù)。
日前，美聯(lián)儲(chǔ)宣布從明年1月起，將每月850億美元的購(gòu)債規(guī)模縮減100億美元至每月750億美元。美聯(lián)儲(chǔ)重申，只要失業(yè)率處于6.5%之上，并且通脹預(yù)期不超過(guò)2.5%，將繼續(xù)把聯(lián)邦基金利率保持在零至0.25%的超低區(qū)間。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)退出Q E有可能把中國(guó)房地產(chǎn)打回原形。馬光遠(yuǎn)表示，美聯(lián)儲(chǔ)如果退出量化寬松政策，多年以來(lái)靠潛伏的國(guó)際資本支撐的中國(guó)高房?jī)r(jià)將迎來(lái)真正的重?fù)簟?/p>
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一旦Q E退出將給房企海外融資帶來(lái)很大難度，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房產(chǎn)以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，而大量賣房就會(huì)增加市場(chǎng)供給，從而迫使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，從近兩月月度投資來(lái)看，投資和總投資增速下滑較快，而對(duì)應(yīng)的利率卻在明顯上升。他認(rèn)為，2014年將會(huì)延續(xù)2013年的情形，資金利率水平很難有明顯下降，這就意味著，即使2014年仍然對(duì)房地產(chǎn)采取容忍態(tài)度，房地產(chǎn)依然會(huì)面臨高資金成本，甚至?xí)谫Y金成本的壓力下，造成供給緊縮。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并沒有實(shí)質(zhì)性的泡沫。但2014年總體房?jī)r(jià)增幅將趨緩。“我們看2014年，總的趨勢(shì)是看漲的，但是增幅放緩，如果說(shuō)具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。”
