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2025年03月13日
星期四
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日前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的六大任務(wù)，其中各界關(guān)注的住房問題被放在第五大任務(wù)“著力做好保障和改善民生工作”之中。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要努力解決好住房問題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。
專家認(rèn)為，這一表述并未明確提及“調(diào)控房?jī)r(jià)”，而是更多從增加保障房與住宅用地供給著手，體現(xiàn)出中央對(duì)于房?jī)r(jià)問題思路的轉(zhuǎn)變。未來調(diào)控基調(diào)仍會(huì)存在，但會(huì)更多使用市場(chǎng)化而非行政化的手段，而保障房建設(shè)加速，也將有助于解決農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民后的居住問題，為城鎮(zhèn)化消除“后顧之憂”。
提法變化
近年首次未談“調(diào)控房?jī)r(jià)”
房?jī)r(jià)始終是老百姓最關(guān)心的經(jīng)濟(jì)問題之一。
12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年11月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）11月價(jià)格，環(huán)比、同比下降的城市僅有溫州1個(gè)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然處于上漲狀態(tài)。
盡管房?jī)r(jià)上漲的狀況沒有太大改變，但有關(guān)于樓市調(diào)控的定調(diào)卻悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變。梳理近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，自2008年開始，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均涉及商品房?jī)?nèi)容，其中2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，促使房?jī)r(jià)合理回歸”，2012年提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。而今年相關(guān)提法并未明確表示要“調(diào)控”房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是強(qiáng)調(diào)需要“解決好住房問題”。
“過去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控雖然有諸多成效，但因?yàn)閷艺{(diào)屢漲的結(jié)果，也受到詬病?！敝蟹繀f(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“不談?wù){(diào)控房?jī)r(jià)是一種進(jìn)步”。他表示，商品房?jī)r(jià)格過快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標(biāo)過于落在房?jī)r(jià)上，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段，實(shí)際操作過于一刀切，顯然已不符合實(shí)際。
未來趨勢(shì)
“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化問題
目前來看，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體解決住房問題的思路，是“商品房歸市場(chǎng)、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控。
按計(jì)劃，“十二五”期間我國(guó)將開工建設(shè)3600萬套保障房，前三年已經(jīng)完成了目標(biāo)任務(wù)的2/3。
與此同時(shí)，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議同期舉行的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，也被外界普遍聯(lián)系到一起來解讀。在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化六大主要任務(wù)，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，減少工業(yè)用地適當(dāng)增加生活用地，有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，深入實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等提法也都與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的主要任務(wù)有著重要關(guān)聯(lián)。
“新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。”同策咨詢研究部總監(jiān)認(rèn)為，一方面各地住房保障計(jì)劃如切實(shí)做到，可以保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題；另一方面，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用，但也不能因?yàn)樵诖耸袌?chǎng)背景下商品住宅市場(chǎng)價(jià)格過快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化門檻再度提高，“現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊”。
關(guān)系處理
調(diào)控仍在，手段更市場(chǎng)化
“盡管本次會(huì)議中淡化了房?jī)r(jià)的調(diào)控，但調(diào)控的基調(diào)依然存在?！睆埡陚フf。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。張宏偉認(rèn)為，從會(huì)議精神來看，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)控市場(chǎng)化的特征比較明顯。而針對(duì)不同城市，未來也不會(huì)沿用過去中央統(tǒng)一調(diào)控號(hào)令，而是更強(qiáng)調(diào)地方政府調(diào)控的自主性。
值得注意的是，盡管從方向上更重視通過市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)控樓市，但一方面原有的行政調(diào)控手段的退出需要時(shí)間；另一方面當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制尚未完善的情況下，過渡期一些行政調(diào)控手段不會(huì)也不能立刻取消。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，不過多地提房?jī)r(jià)調(diào)控，不等于不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，只是更強(qiáng)調(diào)政府在保障房方面應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任。
對(duì)于如何把握政府在樓市調(diào)控中角色的問題，黨的十八大提出處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，一方面是更加重視市場(chǎng)的作用減少行政干預(yù)，另一方面也還是要用好政府這只手。上述業(yè)內(nèi)人士表示。
■南粵回響
穗今年住宅地供應(yīng)量
比前5年年均增超20%
加大保障房建設(shè)供應(yīng)，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例,提高土地容積率，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一系列新提法、新思路正在廣東轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。
臨近年底，廣州首批公租房推出箭在弦上。廣州市住房保障辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，廣州首批公租房具體方案正在制訂之中，第一批預(yù)計(jì)在2014年5月左右入住，其他批次要根據(jù)房源工程進(jìn)度情況陸續(xù)安排入住。按照2013年廣州計(jì)劃供應(yīng)保障房房源情況介紹，廣州在建公租房數(shù)量超過4萬套，1.2萬套公租房最快可在明年竣工。
記者了解到，廣州的住宅用地供應(yīng)量大幅增加，今年1—10月，全市共供應(yīng)住宅用地6平方公里，同比增加190%。廣州市國(guó)土房管局表示，力爭(zhēng)2013年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上，2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于2013年計(jì)劃供應(yīng)量。
而據(jù)廣東省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，截至10月底，全省新開工建設(shè)保障性安居工程86664套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼9026戶，基本建成保障性住房135746套，分別占省年度任務(wù)的110.6%、179.5%、117.2%，預(yù)計(jì)將全面超額完成目標(biāo)任務(wù)。
“廣東正在構(gòu)建商品住房、限價(jià)（安居型）商品住房、公共租賃住房等住房類型為主體的多層次住房供應(yīng)體系，保障各收入階層居民住有所居?！痹撠?fù)責(zé)人說，其中住房保障體系以公共租賃住房為主體，并逐步擴(kuò)大住房保障范圍。通過直接供應(yīng)公共租賃住房、提供租賃補(bǔ)貼等方式解決低收入住房困難家庭基本住房需求、新進(jìn)入及新參加工作城市人員過渡住房需求，住房保障覆蓋面逐步提高到20%。
未來，廣東還將通過金融稅收等經(jīng)濟(jì)手段，鼓勵(lì)第一套住房消費(fèi)，調(diào)控多套住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)收入比合理回歸。中高收入、高收入階層住房完全由市場(chǎng)供應(yīng)。政府通過政策鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)中小套型、中低價(jià)位限價(jià)商品住房，向符合條件的中等收入階層銷售。
