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2025年03月13日
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3600萬套保障房和棚改房，如何建設好，分配好，管理好——
保障房，好事要辦好(民生視線·共享發展 暢想改革)
10月29日，中共中央政治局就住房保障問題專題學習時提出，“總有一部分群眾由于勞動技能不適應、就業不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須‘補好位’，為困難群眾提供基本住房保障”。
中央的承諾讓住房困難群眾充滿期待。根據規劃，“十二五”期間，我國將建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶)，到2015年使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。保障房“好事辦好”，遠不是多蓋房子那么簡單。當3600萬套的目標過半，保障房分配好、管理好的課題日益凸顯。
住“保障房”不要像中獎那么難
加大政府投入的同時，可探索非營利機構參與，增加供應
11月27日，75歲的賈淑珍正忙著搬進棚改房麗源小區。“這輩子還能住上小樓，老高興了！”到搬家這天，她已經在吉林省通化市五道江鎮礦務局家屬院20多平方米的棚戶房里住了整整49年。這幾年，棚戶房自來水斷水、墻壁漏雨垮塌，她盼著棚改，又怕房子少，建設慢，輪不到自己。“沒想到一年時間，花了一萬五，就擁有了43平方米的房子。”
“政府主導、多方籌措”的吉林棚改籌資模式探索，主張國家給一點、省市補一點、財政出一點、施工單位墊一點、銀行貸一點、政策免一點、百姓掏一點，使老百姓只要承擔25%左右的改造成本就可較快入住，是近兩年增加保障房供應的一條新思路。
增加供應，是住房保障需要破解的首要難題。盡管到2010年底，全國累計用實物保障房方式解決了近2200萬戶城鎮家庭的住房困難，但因為保障房投資規模大，建設周期長，而申請家庭又不斷增加，仍有不少輪候家庭抱怨“保障房‘中獎’難，難于上青天”。
到2015年，全國保障性住房覆蓋面要達到20%左右。為完成這一目標，各地政府積極加大財政投入的同時，急需創新籌資與建設模式。
共有產權廉租房，是近年來推廣很快的建設模式。住房困難的低收入居民可先購買廉租房部分產權，其余部分仍繼續付房租，一定年限后，權利人可購買全部產權，也可繼續租住。這種模式下，政府回籠資金快，能解決更多低收入家庭的住房困難問題，但也存在福利陷阱等爭議。
吉林省住房和城鄉建設廳副廳長范強認為，建設共有產權廉租房必須滿足三個條件：一是廉租房供應模式不唯一，必須有財政完全投資的廉租房供應；二是申請者條件及房屋規格必須嚴格按廉租房標準執行；三是適合中西部地區、房屋財富效應較低的三、四線城市。“共有產權廉租房模式并不適合全國推廣，特別不適合一線城市。”
“非營利機構參與保障性住房建設，可以成為增加供應的新渠道。”中國建筑設計研究院城鎮規劃院總規所所長馮新剛介紹，國外住房協會、建房合作社是保障房建設管理的重要力量，運營模式也較成熟。但中國還沒有類似的非營利機構，政府不妨通過商業開發用地優先、地價優惠、財政補貼、無息貸款等方式給予扶持。“當然，吸引非營利性機構參與保障房建設至少要保證其收支平衡、稍有盈余，在探索土地劃撥、稅收優惠等方面，仍然需要創新。”
別讓開豪車的住進保障房
健全準入與退出機制，對出售型保障房實行寬進嚴出
“開寶馬的怎么住進了經濟適用房？”“保障房怎么成了部委的定向房？”“那么多人沒房住，怎么這里的限價房沒人住？”……從保障房誕生之日起，分配問題就時刻觸動百姓敏感的神經。
房地產不是簡單的消費品，具有明顯的資產屬性，再加上2007年前保障房的準入與退出機制不完善，使得不少出售型保障房成了一些人的“投資品”。
保障房要“好事辦好”，除了進一步增加總量，公平分配格外重要。
公平分配，需要完善準入機制，防止福利陷阱。專家指出，吸引企業參與公共租賃住房建設，不是房子想建多少就建多少，面積想建多大建多大，建設標準、供應對象也必須符合保障房相關規定，堅決杜絕“保障房”變成“特權房”、“福利房”。
公平分配，還要完善保障房的退出機制。中原地產市場研究部總監張大偉認為，保障房是“兜底房”，應加快建立收益調節機制，去除保障房的財富效應，增加保障房循環強度。特別是出售型保障房，也應該“嚴進嚴出”，即自住才可以買，但不能隨意賣。
“出售型保障房現在表面上是‘嚴進寬出’，其實是‘寬進寬出’，很難避免偽造申請的投機行為，或權力尋租。”張大偉說，對于地方政府而言，建設出售型保障房的投資壓力不大，建設積極性較高，但應通過建立收益調節機制，剔除財富效應。“經適房、限價房的購房人，在房屋上市交易前必須補繳房產增值收益，從而擠出投機人群。”
目前，不少城市已經在完善保障房退出機制。上海規定，經濟適用住房的權利人擁有有限產權，產權份額為購房時經濟適用住房價格占同地段、同品質普通商品住房市場價格的一定比例，上市交易時，權利人按照擁有的產權份額獲得總價款的相應部分，其余上繳財政部門。不過，多數一、二線城市出售型保障房的準入與退出政策仍需進一步有針對性的細化。
公平分配，也依賴于加快保障房信息公開。誰在申請保障房，有多少保障房可以分配，誰申請到了保障房……這些涉及公平分配且群眾關心的信息，應盡早實現在線查詢、監督、追責、反饋。今年10月22日，陜西省率先實現住房保障信息聯網公開。公眾在網站上不僅能查詢申請進度、輪候信息和分配結果等，還可以“舉報投訴”，大大增加了保障房分配的監督力量。
保障房也要“宜居”
政府不能一租了之，應創新社會管理方式，維護宜居環境
去年，孫秀梅一家三口搬進了吉林省吉林市惠民佳苑8號樓4單元401。這套近50平方米的共有產權廉租房，一年要交238元的物業費，讓家里唯一的勞動力孫秀梅犯了難。此時，小區物業主動找到了她，允許她“以工代費”：打掃衛生，為物業公司做飯，月工資960元。
“現在不用為物業費發愁，生計問題也解決了。”47歲的孫秀梅說，小區像她這樣“以工代費”的居民一共有9個，把小區的保潔維修全包了。
小區管理自治是破解保障房管理的探索之一。在住房總量增加與保障房覆蓋面不斷擴大的情況下，保障房后期管理運營也增加了“成長的煩惱”。由于物業費征收困難，繳費較低，專業物業管理公司往往不愿涉足，導致一些保障房項目已陷入環境差、維修難的尷尬。
在此情況下，吉林市在共有產權廉租房范圍內，試行了以工代費的激勵機制，與產權抵押代繳物業費的懲罰機制，以及財政按一定比例報銷返還物業費的獎勵機制，使物業繳費比例超過95%，保證了保障房小區的持續宜居。
“保障房，特別是廉租房的后期管理，問題多，責任大。因此政府不宜一租了之，應創新社會管理方式，維護保障房小區的宜居環境。否則保障房小區，特別是獨立建設的廉租房小區，就可能淪為貧民窟。”吉林市住房保障和房地產管理局副局長徐巖說。
除了保障房內部管理，住房保障政策還應考慮“外援”，盤活商品房市場存量。目前，我國城鎮常住人口家庭戶均住房已超過1套，特別是一些三、四線城市的住房供需已趨向初步平衡，引導和激勵閑置商品房納入公租房房源也是有益嘗試。國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲表示，“當三、四線城市實物住房存量到了一定規模的時候，是新建實物配租，還是租金補貼，或是采用房屋銀行等形式，都可不斷研究。總之，未來的住房保障方式應是多層次、多元化的。”
延伸閱讀
國外非營利機構如何參與保障房建設
英國的住房協會是住房保障的重要力量。住房協會建設和收購各類住房，出租或出售給各類保障對象，并對出租房屋進行管理，主要通過收取房屋租金、領取政府補貼，以及出售部分配建商品房保持收支平衡。其經營中獲得的利潤，只能用于新保障項目開發建設。目前，英國的住房協會大約有2000多家，其中擁有超過1萬棟住房儲備的協會有近100家，管理著英國75%的公共住房。目前，英國政府已經將大量的政府房屋以低價轉讓給住房協會，由住房協會按規定租售給住房保障對象。
在瑞士，為滿足自住需求，居民可在政府和專業建筑協會的指導下進行“集資合作建房”。由于不以商業投機和盈利為目的，“建房合作社”在項目審批、土地出讓、建設貸款等方面均能享受優惠，建成的房屋產權歸集體所有，出租給合作社成員，租金只覆蓋實際建房費用，比市場租金低20%左右。其中瑞士洛桑市，政府通過提供90年土地使用權，每年按照土地價值1%—3%收取土地租金以及低息貸款，累計支持企業建設了7700套社會保障房，占當地住房總量的11%。
