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2025年03月13日
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北京連續(xù)發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善性商品住房建設(shè)意見》和被稱作升級版北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的“京七條”兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在從供需兩端加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控。此外，北京市住建委還發(fā)布消息稱，今年年底前北京將完成2萬套自住型商品住房供應(yīng)，明年計(jì)劃推出5萬套左右。
而就在此前一天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年9月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動情況，北京房價(jià)同比上漲20.6%，位居各大城市之首。因此，10月23日，“京七條”的發(fā)布也被外界認(rèn)為是從政策層面對于北京房價(jià)過快上漲的一種回應(yīng)。
細(xì)讀全文，可以發(fā)現(xiàn)此次發(fā)布的“京七條”較以往有較大轉(zhuǎn)變。在此之前，政策大多在打擊投機(jī)需求、加大流通環(huán)節(jié)成本上下功夫，而此次京七條是北京首次在抑制需求的基礎(chǔ)上，增加了限價(jià)供給，真正從供需兩端抑制房價(jià)。從短期內(nèi)來看，此舉有利于緩解房價(jià)過快上漲的情況。
短期有望平抑房價(jià)
10月23日下午，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（簡稱《意見》），對即將推出的自住型商品房銷售和管理做出七條詳細(xì)規(guī)定。
《意見》明確，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。
需要注意的是，自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房價(jià)過快上漲的壓力，自住型商品住房銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定，也為廣大老百姓提供了政府的福利。從政策層面的角度來講，該政策規(guī)定原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)，5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，需繳納30%土地收益等價(jià)款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。政策層面原則上還是維護(hù)以自住需求為主的市場需求。
10月22日，北京市住建委發(fā)布消息，今年年底前北京將完成2萬套自住型商品住房供應(yīng)，明年計(jì)劃推出5萬套左右。
而數(shù)據(jù)顯示，10月以來，北京住宅新房庫存持續(xù)處于6萬套警戒線下。截至17日，北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，可售期房住宅為30791套，未簽約住宅現(xiàn)房為28614套，可售商品房住宅庫存共計(jì)59405套，商品房庫存再創(chuàng)年內(nèi)新低，同時，突破了庫存6萬套的所謂“心理警戒線”。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“如果以北京月均10000套計(jì)算，消化59921套庫存不用6個月。” 從北京以往庫存與市場關(guān)系來看，庫存8萬套是供求均衡點(diǎn)，若高于8萬套，說明供大于求，房價(jià)會滯漲甚至下跌，但低于8萬套時，房價(jià)會上漲。
北京市政府今年將推出2萬套自住型商品住房供應(yīng)，這也意味著庫存有望回到8萬套供求均衡點(diǎn)；明年推出5萬套，也意味著將大幅增加市場的供應(yīng)量。
張宏偉表示：從市場影響的角度來講，通過增加自住型商品房的市場化的手段改變樓市相對緊張的供求關(guān)系，從短期內(nèi)來看有利于緩解房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象。
而北京市房協(xié)秘書長陳志則表示，京7條的措施主要還是對已有調(diào)控措施的完善，并非調(diào)控加碼。
中期或有報(bào)復(fù)性反彈
“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，能夠在一定程度上緩解房價(jià)過快上漲的壓力。不過業(yè)內(nèi)人士從操作和執(zhí)行的角度層面，認(rèn)為其存在些許問題需注意。
“京七條”指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。
張宏偉表示，從數(shù)據(jù)上來講，過去保障房建設(shè)套數(shù)也不少，如果建設(shè)的足夠多，其實(shí)也不需要現(xiàn)在的自住型商品房。但是，保障性住房建設(shè)沒有對市場形成比較實(shí)際的供應(yīng)量，對于市場的影響而言也就相對有限。因此，本次7萬套自住型商品房能否按時、按質(zhì)完成是值得關(guān)注的。所以，政府應(yīng)該讓市場和普通老百姓明確這7萬套自住型商品房何時、何地建成，具體有哪些項(xiàng)目，每一個階段都應(yīng)該公開這些信息。只有這樣，才不是通過數(shù)字游戲調(diào)節(jié)市場，才會起到真正的增加市場供應(yīng)，緩解房價(jià)過快上漲的作用。
在10月23日公布的“京七條”中，對購買資格也做出了規(guī)定,在北京具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房，兩類家庭將可優(yōu)先購買：一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女，單身人士須年滿25周歲)，另一類是經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。
由上可以看出，自住型商品房準(zhǔn)入門檻低，加上目前很多樓盤推出普通商品房出現(xiàn)當(dāng)天賣光的今天，自住型商品房價(jià)格較周邊普通商品房低了30%，這勢必會引起消費(fèi)者的積極搶購，短期內(nèi)顯然無法滿足巨大的市場需求。這時，分配環(huán)節(jié)是否公平，是否會出現(xiàn)類似此前“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的情況成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
張宏偉表示：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年9月北京房價(jià)同比上漲20.6%，也就是說一年時間北京房價(jià)可漲20%左右。如果按照每年20%的房價(jià)上漲速度，5年以后北京的房價(jià)翻一番應(yīng)該沒有問題。因此，即使政府拿去自住型商品住房購買時價(jià)格差價(jià)的30%的增值收益，獲得自住型商品房的購房者仍然會有不少收益。這就可能會存在因?yàn)檫@樣的利益關(guān)系產(chǎn)生“關(guān)系戶”現(xiàn)象，導(dǎo)致分配不公平，最終導(dǎo)致普通老百姓享受的實(shí)惠覆蓋面降低。因此，從這個角度來講，政府不能只是從政策上強(qiáng)調(diào)“黑名單”之類的規(guī)定，還應(yīng)該從執(zhí)行的角度切實(shí)嚴(yán)格落實(shí)這些措施，只有這樣才會有更多的政府公信力，才能管好市場。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示：自住型商品住房實(shí)質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房，但其準(zhǔn)入門檻明顯低于經(jīng)適房，且供應(yīng)量巨大。必定沖擊明年北京房價(jià)，有望穩(wěn)住房價(jià)。但有兩憂：1、門檻低，則求者眾，難免權(quán)力尋租。2、未來退出有麻煩，30%差額如何計(jì)算？
此外，自住型商品房加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房價(jià)上漲壓力，但專家認(rèn)為，中長期來看有可能導(dǎo)致市場化的商品房價(jià)格快速上漲，引起市場更大的反彈。
張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，不可否認(rèn)，自住型商品的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房價(jià)上漲壓力。但由于一線城市“人多地少”的特征短期內(nèi)很難改變，7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減，使商品房市場供求關(guān)系更加緊張。從中長期來看，有可能使市場處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場報(bào)復(fù)性反彈。2013年北京、上海等一線城市的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。
