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2025年03月13日
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日前杭州市政府宣布，從9月12日起，符合簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年的經(jīng)適房，業(yè)主在補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買賣、贈(zèng)予等方式處置該住房，但其中增值收益的55%必須歸政府所有。
經(jīng)適房如何退出值得討論。按照杭州的決定，既可以在市場(chǎng)上拋售，所得房款則由業(yè)主和政府按一定比例分割，也可以由政府回購(gòu)，但政府必須向業(yè)主補(bǔ)足差價(jià)。不管采取哪一種途徑，原來(lái)的業(yè)主都可以因此得到一筆售房收入，這未免與政府投資建造經(jīng)適房的本意相背離。由政府投資建造的經(jīng)適房，本是為了給中低收入者解決居住困難的，結(jié)果現(xiàn)在成了讓業(yè)主可以賺錢的途徑。更為麻煩的是，由于政府掌握了經(jīng)適房的分配權(quán)力，因此也產(chǎn)生了權(quán)力尋租，近幾年一些地方曝出的經(jīng)適房分配丑聞表明，為數(shù)不少的經(jīng)適房業(yè)主其實(shí)并不是真正的住房困難戶，特別是一些由國(guó)企參與建造的經(jīng)適房，完全演變成了單位提供給職工的福利，這也是促成目前一些地方政府停止建造經(jīng)適房的一大原因。
解決經(jīng)適房的這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)還是應(yīng)當(dāng)回到經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)。一般地說(shuō)，房屋建成以后，隨著時(shí)間的推延，它的價(jià)值只會(huì)折舊，像經(jīng)適房這種在居住上并不很舒服的住房，折舊應(yīng)該更快。但事實(shí)上現(xiàn)在即使是經(jīng)適房，如果拿到市場(chǎng)上，它的價(jià)格也會(huì)上漲，其中的關(guān)鍵因素在于房屋所依附的土地在升值，最近10年來(lái)我國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)之所以猛漲，其關(guān)鍵因素正是在于政府壟斷了城市土地后，地價(jià)飛速上漲，并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因此，經(jīng)適房業(yè)主得到的房屋升值，其實(shí)主要是土地升值，但是，他們當(dāng)年住進(jìn)經(jīng)適房，并沒(méi)有在土地上有絲毫投入，現(xiàn)在與政府平分這部分收益，這未免使社會(huì)公眾感到不公平。
經(jīng)適房在建造和分配過(guò)程中，并沒(méi)有走市場(chǎng)化的路徑，那么，今天它的退出，也不宜按市場(chǎng)化的路徑到住房市場(chǎng)上拋售，讓其產(chǎn)生套利空間。對(duì)于一些已經(jīng)因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)而喪失繼續(xù)居住經(jīng)適房的業(yè)主，政府應(yīng)該回購(gòu)其經(jīng)適房，其回購(gòu)價(jià)當(dāng)然應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的補(bǔ)償，但只能依據(jù)其當(dāng)年的出資，適當(dāng)考慮其居住期間的物價(jià)上升指數(shù)。回購(gòu)后的經(jīng)適房，在政府取得完全產(chǎn)權(quán)后，應(yīng)以改造成廉租房為主，供給新出現(xiàn)的居住困難戶和外來(lái)務(wù)工者租住。按照這樣的制度，經(jīng)適房至多只能具有保值空間，而不能產(chǎn)生套利空間，這樣，圍繞著經(jīng)適房的尋租空間可以大為縮小，而政府也可以繼續(xù)行使其幫助貧困者解決居住需求的行政職能。
