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2025年03月13日
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房子是用來住的，而不是用來炒的，這是基本常識。然而，在中國城鎮，全民炒房囤房的現象已經持續十多年“高燒不退”，不過，在商品房二級市場“半關閉”（限買、限貸、限售）的行政管制下，全民炒房囤房熱似乎有所降溫。但令人擔憂的是，如果將來放開房市的行政管制，房價是否還會出現大幅反彈，炒房囤房是否又會沉渣泛起？
事實上，全民炒房囤房的本質，是家庭理財、財富保值的變種形態，它只是特殊階段的產物。這一特殊階段的主要背景有兩個：
第一，當1998年全國“房改”拉開房地產大開發序幕時，住房首次從福利分配走向貨幣化分配，房價從無價格走向市場化，由于房價一步到位的“恢復性”暴漲引發的財富效應，吸引了全民參與，于是房價出現了類似股市的“追漲”現象，進而發生惡性循環，它將房子的居住功能變成了投機賭博的炒作對象。
第二，在2008年全球性金融危機爆發前后，中國重化工業產能擴張走向盡頭，銀行信貸規模卻超常增長，與此同時，經濟增速明顯放緩，而貨幣投放卻仍在不斷加碼，M2增速仍保持在15%以上，高房價與貨幣購買力下降并存，它威脅著老百姓財產的保值增值，在貨幣流動性泛濫、投資渠道狹窄的雙重擠壓下，全民炒房囤房成為了財富保值的無奈選擇。
很顯然，房子最終必將回歸“住”的功能，房價也不會只漲不跌，但要想改變近20年老百姓已經形成的“炒房囤房”的行為習慣，就必須改變人們的家庭理財觀和養老觀。
“為養老而投資”（Investing for Retirement）、“為養老而儲蓄”（Savings for Retirement），是美國家庭財務顧問常掛在嘴邊的話。將家庭理財直接與養老掛鉤，并將養老作為個人或家庭理財的最高目標，只有這樣的一種理財規劃或投資動機，才能讓家庭理財更長遠、更理性、更從容、更快樂。
從思想看行動。在中國國慶前夕，美國官方公布了美國家庭金融資產與私人養老金最新統計數據。截至2017年6月末，美國私人養老金總資產創歷史新高，達到26.6萬億美元，其中，IRAs占8.4萬億美元，DC計劃資產占7.5萬億美元，公共部門DB計劃總資產為5.7萬億美元，私人部門DB計劃為3.0萬億美元，退休賬戶外的年金儲備（annuity reserves）為2.1萬億美元。也就是說，美國私人養老金總儲備接近2016年底其國內股票總市值26.8萬億美元，更是遠超2016年美國GDP總規模（18萬億美元）。
截至2017年6月底，美國家庭金融資產總額78萬億美元，其中，私人養老金（補充養老金）總資產高達26.6萬億美元，占全美家庭金融資產總額的34%，超過1/3。這就是美國家庭理財的“三個1/3”的最重要組成部分。美國家庭金融資產配置的第一個1/3是私人養老金儲備，第二個1/3是銀行儲蓄及保險理財；第三個1/3是以公募基金為主體的證券投資。
不過，中國至今還沒有制度化的家庭金融資產統計資料，我們無法準確得知中國家庭金融資產總量與分布結構。但從感性認識上看，中國家庭持有金融資產的偏好具有明顯的階段性特征，比方，在房地產大開發（1998年）前，中國家庭金融資產主要以銀行存款為主，一般占比高達70%以上；經過近20年的房地產大開發后，中國家庭目前的金融資產則大多已轉換為“囤房”，正是全民囤房顛覆了住房的居住功能，它將房子變成了炒作對象。
當全民過度囤房，老百姓將全部家庭財富都“凍結”或“沉淀”在不動產上，這不僅會嚴重損害實體經濟的正常發展，挫傷大眾創業、萬眾創新的積極性，而且也會嚴重破壞房地產市場的供求均衡，扭曲房價，危及整個國民經濟體系的正常運行。
因此，我們必須采取強有力措施，抑制全民炒房囤房的社會風氣，但在政策上必須疏、堵結合，不能只是一味地“堵”（管制或“半關閉”二級市場），而應該將工作重心放在“疏通”或“疏導”上，尤其是要給老百姓提供更有效、更多樣化的投資渠道，以此來改變家庭理財觀。
事實上，中國人的理財觀或投資觀啟蒙較晚。在解決基本解決溫飽后，近20年股市的暴漲暴跌以及房地產大開發財富效應，使他們對財富的追逐變得更加心浮氣躁而急不可耐，個人投資或家庭理財行為短期化，他們向往或追求快速發家致富，或是“一夜暴富”，這似乎成為了社會時尚。因此，“為養老而投資”“為養老而理財”的觀念似乎并不現實，而且他們覺得這種理財目標太遙遠、太虛幻、太蒼白無力，甚至有許多人質疑社保，蔑視養老金計劃。
截至2016年底，中國私人養老金（=企業年金+職業年金）總儲備僅為1.1萬億元人民幣，占國內股票總市值的1/50，占GDP的比重僅為1/75。很明顯，我國老百姓的“私人養老金”儲備嚴重不足，國民養老儲蓄觀念極其落后，這將無法應對正在加速的人口老年化。因此，從現在開始，我們必須更加重視全民的私人養老金儲備，讓國民將養老金儲備放在家庭理財的首位。
如果我們能讓老百姓將全部“囤房”存量及“炒股”資金轉化為制度化的“養老金儲備”，再讓養老金以長期機構投資者的身份，投資公募基金，那么，這將是國民理財方式與養老觀念的徹底轉型，這樣，不僅可以解決養老金儲備短缺的難題，并讓中國股市從“散戶市”變成“機構市”，而且更能讓全民炒房囤房的難題迎刃而解，進而恢復房子的居住功能。在13億多人口的大國，住房與養老都是關乎民生的最重要的兩件大事，我們必須妥善地處理好。
