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2025年03月14日
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個(gè)別銀行首套房貸利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍 不少銀行甚至沒(méi)有放款額度
房貸現(xiàn)狀：要么貴 要么等
除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，北京地區(qū)各家銀行的放款時(shí)間比之前普遍延長(zhǎng)，不少銀行甚至還要“額度排隊(duì)”。對(duì)此，有銀行內(nèi)部人士表示，“上級(jí)對(duì)我們的要求是，每個(gè)月房貸余額不能有新增。”對(duì)此，有中介支招，可主動(dòng)向銀行提出上浮貸款利率，要么可能就要苦苦等待了。
“我的房貸，3月份就批了，抵押等所有手續(xù)我們都辦好了，可現(xiàn)在銀行那邊的錢(qián)還沒(méi)下來(lái)。”購(gòu)房者李先生最近天天跟客戶經(jīng)理打探貸款的消息，對(duì)方態(tài)度和藹有禮，可回復(fù)就是三個(gè)字：“沒(méi)額度”。據(jù)說(shuō)李先生房子的賣家已經(jīng)看好了其他房子，因?yàn)檫t遲拿不到這筆錢(qián)，也天天焦慮地催李先生。這條鏈子上的每個(gè)環(huán)節(jié)都被突然“變臉”的銀行貸款弄得手足無(wú)措。
記者11日從北京地區(qū)多家銀行和中介了解到，李先生遇到的情況雖然算比較極端，但也并非個(gè)例。除了貸款利率比去年和今年年初顯著上漲，各家銀行的放款時(shí)間也的確普遍延長(zhǎng)。以前一般批貸下來(lái)一個(gè)月肯定能放款，現(xiàn)在起碼要兩個(gè)月，不少銀行甚至根本說(shuō)不準(zhǔn)究竟幾個(gè)月才能放出款來(lái)。
現(xiàn)狀
北京地區(qū)銀行今年已上調(diào)過(guò)兩次房貸利率
前幾天，北京地區(qū)個(gè)別銀行個(gè)人首套房貸利率悄然上調(diào)，從最低基準(zhǔn)率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍。業(yè)內(nèi)人士指出，除了這個(gè)別銀行，北京地區(qū)銀行的個(gè)貸利率基本穩(wěn)定。在此之前，北京地區(qū)的銀行已經(jīng)集體上調(diào)過(guò)兩次首套房貸利率。
3月17日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，商業(yè)銀行上調(diào)首付比例，落實(shí)認(rèn)房又認(rèn)貸的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并停止審批25年以上的住房貸款。3月21日，工行、建行等16家北京地區(qū)銀行一致決定，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。
5月1日，北京地區(qū)大部分銀行再次上調(diào)房貸利率。自2017年5月1日起，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)，新受理的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，首套房貸最低執(zhí)行利率不低于基準(zhǔn)利率，二套房貸最低執(zhí)行利率不低于基準(zhǔn)利率的1.2倍。
關(guān)注
銀行房貸放款至少要兩個(gè)月
“其實(shí)房貸利率漲一點(diǎn)兒，分?jǐn)偟?5年的300個(gè)月里，每月月供漲得也有限。但銀行批貸和放款時(shí)間慢，讓很多買(mǎi)家焦慮不堪，特別是有上下家連環(huán)單那種。”某中介業(yè)務(wù)員小張如此告訴北青報(bào)記者。
小張?jiān)诔獯蠼忠粠ё隽撕枚嗄攴慨a(chǎn)中介。他告訴北青報(bào)記者，之前，一般批貸一個(gè)月肯定能放款，現(xiàn)在好一點(diǎn)兒的銀行也要兩個(gè)月，有的更沒(méi)譜，都說(shuō)不出要幾個(gè)月。小張說(shuō)，銀行那邊的人也很頭疼，說(shuō)總沒(méi)額度。小張的一個(gè)客戶本來(lái)已經(jīng)和買(mǎi)方簽了合同，可是最近被告知，之前聯(lián)系好的銀行貸不出原定的額度，還差30多萬(wàn)，如果等全額的話不知道什么時(shí)候。于是他、客戶和買(mǎi)家三方都積極聯(lián)系其他銀行，但現(xiàn)在傳回的消息都是“額度要排隊(duì)”。
有某銀行支行人士向媒體透露，之前幾個(gè)月月初放款額度還比較充足，但6月開(kāi)始，速度變慢，這個(gè)月一共報(bào)了十幾筆，但只放了4筆。還有一家銀行內(nèi)部人士告訴北青報(bào)記者，從監(jiān)管和經(jīng)營(yíng)等多方面因素考慮，他們行現(xiàn)在對(duì)個(gè)人房貸以及相關(guān)產(chǎn)品都十分謹(jǐn)慎。現(xiàn)在貸款優(yōu)先度最低的就是個(gè)人房貸，其次是個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款和企業(yè)貸款一般優(yōu)先度較高。
追溯
房貸遇冷前曾現(xiàn)火山式爆發(fā)
銀行現(xiàn)在對(duì)個(gè)人房貸愛(ài)答不理的態(tài)度與去年房貸火爆的場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。去年9月份，根據(jù)16家上市銀行中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，有人統(tǒng)計(jì)出這些銀行上半年個(gè)人住房按揭貸款達(dá)20113.95億元，占新增貸款的46.24%，這一比例大幅超過(guò)2015年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年銀行按揭貸款占新增貸款比例為31.54%。
根據(jù)央行公布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，去年末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%，全年增加近5萬(wàn)億元。而去年全年新增的人民幣貸款是12.65萬(wàn)億元，這意味著其中四成都是個(gè)人房貸。
記者還清楚記得，去年樓市火爆時(shí)，也是房貸寬松時(shí)。當(dāng)時(shí)的買(mǎi)房人可是腰桿挺直地挑肥揀瘦，哪像現(xiàn)在眼巴巴地盼銀行額度。
2016年8月底，剛買(mǎi)了一套改善住房的張先生告訴北青報(bào)記者，買(mǎi)房簽合同時(shí)，中介直接給他七八家銀行的名單，有大銀行也有小銀行，讓他自己挑，說(shuō)哪家利率低就選哪家。北青報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)各家銀行普遍審批時(shí)間在5-10天，最短的只需2天，放款時(shí)間一般在15-40天，最短的只需要7天。
應(yīng)對(duì)
跟銀行主動(dòng)提出上浮貸款利率成“捷徑”
如果購(gòu)房者真的特別著急放款，有沒(méi)有捷徑呢？小張的建議是，可以主動(dòng)跟銀行提出上浮貸款利率，部分銀行如果覺(jué)得價(jià)格劃算，會(huì)提前插隊(duì)放款。但小張強(qiáng)調(diào)，不是每家銀行都這么“見(jiàn)利忘義”。
某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門(mén)人士近期曾向媒體透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開(kāi)始按照貸款利率的高低排序，而非“先來(lái)后到”。接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待。所以，如今對(duì)需要貸款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)：要么貴，要么等。
新聞分析
為什么房貸現(xiàn)在受銀行冷遇？
僅僅幾個(gè)月的時(shí)間，為什么銀行對(duì)個(gè)人房貸的態(tài)度發(fā)生了這么大的變化？從當(dāng)時(shí)搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋？
政策調(diào)控影響銀行放貸能力
多位業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控政策對(duì)銀行放貸的能力和意愿影響很大。去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。央行行長(zhǎng)周小川在今年全國(guó)兩會(huì)上也表示，去年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。
“管住貨幣”在實(shí)踐中肯定會(huì)落到具體的額度管控上。全國(guó)不少地方的銀行人士感受到了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管對(duì)轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視。“上級(jí)對(duì)我們的要求是，每個(gè)月房貸余額不能有新增。也就是說(shuō)，每個(gè)月只能看有多少回款或提前還款，才能發(fā)放相應(yīng)數(shù)額的房貸。”某銀行支行內(nèi)部人士表示。
從宏觀金融數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)銀行房貸增速的確出現(xiàn)回落。央行數(shù)據(jù)顯示，在4月份新增貸款中，以個(gè)人按揭房貸為主的住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加4441億元，占全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。而今年前4個(gè)月，住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款累計(jì)占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。
資金成本上行讓房貸吸引力下降
除了政策因素，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，從資金成本和風(fēng)險(xiǎn)管控等多方面經(jīng)營(yíng)因素看，銀行也不可能像去年那樣熱衷于個(gè)人房貸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)在銀行的資金成本明顯上行，預(yù)期年化收益率超過(guò)5%的理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)很多，房貸基準(zhǔn)利率只有4.9%。雖然房貸不良率低，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但對(duì)銀行的吸引力肯定比以前降低。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛也表示，銀行間市場(chǎng)利率持續(xù)上行，抬升了銀行整體的資金成本，在預(yù)期銀行間利率仍將持續(xù)上行的情況下，銀行將通過(guò)“拉長(zhǎng)負(fù)債端期限、縮短資產(chǎn)端期限”的方式，鎖定收益和減少風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，在面對(duì)流動(dòng)性不確定性的情況下，銀行不愿意持有期限太長(zhǎng)的資產(chǎn)，這將導(dǎo)致銀行按揭貸款發(fā)放意愿下降。
銀行房貸在一季度已經(jīng)透支
還有銀行人士表示，銀行經(jīng)營(yíng)一直講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，也就是投向不能過(guò)度集中。去年全行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。張大偉指出，銀行的房貸在一季度已經(jīng)透支，目前的數(shù)據(jù)中房貸占銀行信貸額度依然屬于次高點(diǎn)，僅次于去年。因此，今年一季度后銀行對(duì)房貸肯定不會(huì)積極。張大偉還認(rèn)為，對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)管控也應(yīng)是銀行考慮的因素。銀行過(guò)去兩年的房地產(chǎn)抵押品比例過(guò)高，最近房?jī)r(jià)有下行跡象的時(shí)候，銀行必然會(huì)調(diào)高對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)把控，所以房地產(chǎn)貸款審批難度加大。
曾剛預(yù)計(jì)到今年二季度末，銀行整體的貸款利率水平都會(huì)上移。今年銀行新增房貸業(yè)務(wù)將會(huì)出現(xiàn)規(guī)模萎縮、利率上行的情況。
