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2025年03月13日
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一家股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門(mén)透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開(kāi)始按照貸款利率的高低排序，而非“先來(lái)后到”，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待。據(jù)報(bào)道，銀行收緊房貸的動(dòng)作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開(kāi)，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。
當(dāng)前，一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。多家銀行表示，在當(dāng)前流動(dòng)性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡(jiǎn)直在做義務(wù)勞動(dòng)”，個(gè)別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯，房貸業(yè)務(wù)成“雞肋”。筆者認(rèn)為，提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”，從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，這有助于改變“炒房”預(yù)期。
“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這里面指出了住房市場(chǎng)的兩種不同的需求市場(chǎng)，一是以居住等利用為目的的消費(fèi)性需求；二是投資及理財(cái)?shù)刃枨蟆Ｏ鄬?duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求，投資需求對(duì)個(gè)體、社會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投機(jī)（“炒的”）是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，常常給房地產(chǎn)帶來(lái)消極作用。
這種消極作用，從小處說(shuō)，房地產(chǎn)的“炒的”需求會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成“擠壓效應(yīng)”，引發(fā)“脫實(shí)向虛”的擔(dān)憂。從大處說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或下跌有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，如美國(guó)次貸危機(jī)。從各國(guó)的經(jīng)濟(jì)史來(lái)看，房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)今世界上引發(fā)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要風(fēng)險(xiǎn)源之一。
對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期是影響房地產(chǎn)投機(jī)的重要因素。當(dāng)價(jià)格上漲，人們紛紛投資房地產(chǎn)，從而脫離“真實(shí)消費(fèi)需求”，形成房地產(chǎn)泡沫。改變對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期是遏制“炒的”需求最有效辦法。
利率等房貸政策是影響房?jī)r(jià)變化的重要外生變量之一，利率的微小變動(dòng)都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)與利率呈現(xiàn)負(fù)關(guān)系，即利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)下降；利率下降，房?jī)r(jià)會(huì)上升。利率除了直接作用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以外，還通過(guò)以下三個(gè)方面影響房?jī)r(jià)：一是利率下降時(shí)，各種抵押貸款將大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是從住房消費(fèi)來(lái)看，其年成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產(chǎn)價(jià)值是預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價(jià)值成負(fù)相關(guān)，而與利率成正相關(guān)。
這一輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來(lái)，在貨幣寬松的背景下，同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資產(chǎn)配置荒等，住房按揭貸款被銀行認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)、安全的信貸業(yè)務(wù)。各家銀行不約而同地“愛(ài)上”了房貸，利率下調(diào)到8折等。2016年，5家銀行個(gè)人住房貸款增幅均為三成左右，5家相加共新增個(gè)人住房貸款2.9萬(wàn)億元。除交行外，“工農(nóng)中建”四大行新增個(gè)人住房信貸占全部新增個(gè)人貸款的比例，均在七成以上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)實(shí)際利率是非常敏感的。可以預(yù)見(jiàn)，提高房貸利率有助于改變“炒房”的預(yù)期，二套房利率上升至1.2倍，不僅抬高了“炒房”的成本與門(mén)檻，更是釋放出了明確的調(diào)控信號(hào)，讓“炒房”者望而卻步。同時(shí)，提高房貸利率符合調(diào)控房?jī)r(jià)和利率市場(chǎng)化的要求，也是對(duì)此前降低利率引發(fā)房?jī)r(jià)上升的一種糾偏。
不過(guò)，此次房貸利率上漲也有需要注意的地方，例如首套房上漲到1.1倍，這對(duì)首套購(gòu)房者是不公平的。據(jù)報(bào)道，除“價(jià)高者先得”外，前述銀行內(nèi)部人士還透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的高凈值客戶可以更快獲得貸款；二是對(duì)于一手房按揭貸款，若開(kāi)發(fā)房企也是同一家銀行的對(duì)公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊(duì)”。這些“捷徑”嚴(yán)格說(shuō)來(lái)都是有違公平原則的，監(jiān)管者應(yīng)當(dāng)糾正銀行的“唯利是圖”之舉。（供圖/視覺(jué)中國(guó)）
