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2025年03月13日
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隨著樓市調(diào)控政策不斷升級，媒體輿論一邊倒跟著“吹風(fēng)”。而風(fēng)向無一例外都向越來越緊的風(fēng)口刮去。樓市調(diào)控目前的政策手段核心無外乎兩大殺手锏：限購與限貸。限購政策已經(jīng)是史上最嚴(yán)，并且還有不斷加碼的消息。另一個焦點就是住房貸款政策收緊備受關(guān)注。
近期，關(guān)于住房貸款政策收緊的消息不斷見諸媒體。據(jù)媒體報道，包括北京在內(nèi)的一些城市開始提高房貸利率特別是首套房貸款利率，由原先的基準(zhǔn)利率8.5折上調(diào)到9折，再由9折上調(diào)到基準(zhǔn)利率，更有報道稱已經(jīng)上調(diào)到貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍，執(zhí)行的是二套房貸款的懲罰性利率。
《人民日報》微博轉(zhuǎn)載《證券日報》消息稱：目前全國500多家銀行中已有20家停發(fā)房貸，未來可能會有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。
如果商業(yè)銀行大幅度提高首套房貸款利率的話，將與歷年住房調(diào)控政策的目的背道而馳。包括此輪房地產(chǎn)調(diào)控目的之一是，平抑過快上漲過高的房價，實現(xiàn)百姓住有所居的目標(biāo)。這其中保護首套房的剛性需求，抑制投資投機性需求是題中之意。抑制投資投機性需求的目的也是為了保護首套房的剛性需求買得起住房。
限購政策直擊投資投機性需求自不必說，房貸政策的限制靶子也是投資投機性需求，而不是首套房的剛性需求。房貸政策對首套房提高貸款利率背離了調(diào)控目的，是一種誤傷剛需。
各國央行在貸款利率政策上都是照顧剛需的，實行差異化房地政策的，在貸款利率完全市場化改革中，為了保護首套房的貸款需求都留了房貸利率的尾巴。
1980年3月美國總統(tǒng)卡特簽署的美國新銀行法中放寬存貸利率管制，其中住宅與汽車貸款除外，不予放開。1986年美國徹底實行利率市場化后，仍然留了住宅貸款除外的尾巴。目的就是擔(dān)心商業(yè)銀行隨便提高住房貸款利率，加大自住房居民的房貸成本。
中國央行于2013年7月20日起全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，貸款利率完全市場化。但央行決定，為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整，其利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。其目的在于，抑制投資投機性購房需求，支持首套房的剛性需求，利用信貸政策優(yōu)惠利率促進居民住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)。
保護首套房的剛性需求，各個國家房貸政策特別是從政府層面政策導(dǎo)向都是一致的。房貸政策絕不能誤傷首套房的剛性需求。否則，我們就忘記了住房調(diào)控政策為什么要“出發(fā)”。
在金融整頓風(fēng)起云涌之中，銀行高成本包括理財產(chǎn)品資金運用渠道收窄，直接影響到銀行的營業(yè)收入。在理財產(chǎn)品受限情況下，原來發(fā)放住房貸款的低成本存款資金來源利率開始較大幅度上浮，成本開始較大幅度提高。這時，如果首套房貸款利率執(zhí)行下浮優(yōu)惠利率的話，銀行肯定不賺錢或少賺錢了。目前首套房貸款利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率是4.9%，而銀行吸收存款利率浮動50%后，三年利率在4.125%，利差為0.775，加上管理以及營運各項成本，銀行是賠錢的。如果按照一年期存款利率1.5%上浮50%后的利率為2.25%，那么首套房貸款利差為2.65個百分點，商業(yè)銀行有盈余。而且，住房按揭貸款期限較長，是流動性最差的品種。
分析后就可以得知商業(yè)銀行上浮包括首套房貸利率或是受制于自身資金來源成本壓力的不得已而為之。
首套房貸款利率基本含有準(zhǔn)政策性貸款的味道，為了調(diào)動商業(yè)銀行的積極性，應(yīng)該在存款準(zhǔn)備金率政策、稅收政策上按照商業(yè)銀行優(yōu)惠利率發(fā)放的額度，給予優(yōu)惠政策或稅收補貼以及減免，以調(diào)動商業(yè)銀行優(yōu)惠利率，以來支持首套房剛需的積極性。
解決這一問題的根本出路在于，盡快成立專司政策性住房的金融機構(gòu)，包括住房銀行或類似美國房地美、房利美的兩房機構(gòu)。
