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2025年03月13日
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5月12日，深圳發(fā)文，提出對商辦用房建筑設(shè)計(jì)加強(qiáng)管理。這是繼北京、廣州、上海和成都后，第五個(gè)限制商辦改住宅的城市。至此，所有一線城市都對“商改住”作出了不同程度的限制，這可以看作是3月底那場最嚴(yán)限購升級的余波。
在樓市熱絡(luò)之時(shí)，尤其在寸土寸金還限購的一線城市，“商改住”一度非常活躍，至少在3月底的新政來臨之前都是這樣的。從賣方的角度看，商業(yè)土地本來就地價(jià)低，開發(fā)商以商業(yè)用地的價(jià)格拿了地再用種種方式分割成小戶型，以稍低于普通住宅的價(jià)格按住宅出售，當(dāng)然是一筆劃算的生意。而從買方的角度看，雖然商住房只有四五十年產(chǎn)權(quán)，水電也相對貴，但總價(jià)比普通住宅便宜，小戶型多，可以注冊公司，還不限購，無論是漂在北上廣深還沒購房資格的小年輕，還是名下已經(jīng)有足額房產(chǎn)卻還想投資的中產(chǎn)，這都是一個(gè)不錯的選擇，對于一線城市的炒房客就更是了。買賣雙方各取所需，一拍即合，“商改住”自然是風(fēng)生水起。
于是，各大城市調(diào)控行動升級過程中，限制“商改住”也是大刀闊斧。北京是五個(gè)城市中管控最嚴(yán)的，措施隨著“3·26新政”一起出臺，不僅明令禁止“商改住”，最小分割單元還不得低于500平方米；還在售的商辦項(xiàng)目全都不準(zhǔn)賣給個(gè)人了，就算是存量商住房，賣給個(gè)人的話，不僅要有購房資格還得付全款。同時(shí)，北京也在建筑設(shè)計(jì)的源頭上大大減少了商住的可能性。畢竟500平方米的房子如果要改作住宅也是高端別墅類項(xiàng)目，總金額也會比較高，這會大幅縮窄客源，尤其是偏好不限購小戶型的炒房客。廣州也有著相對嚴(yán)格的規(guī)定，最小分割面積是300平方米，雖然沒說不準(zhǔn)賣給個(gè)人，但必須要拿證后兩年才能賣，以時(shí)間換空間。后續(xù)跟進(jìn)的城市基本是著眼未來，譬如深圳就規(guī)定衛(wèi)生間等管道要集中設(shè)計(jì)，預(yù)留管道之類的貓膩設(shè)計(jì)會被處罰。
從3月底席卷而來的此輪樓市新政中，對商住房的限制可謂最能限制炒房客的措施了。像北京，商住房的主要客源本來就是三種人，沒有購房資格的、現(xiàn)金不足的和炒房客，現(xiàn)在又要購房資格還要給全款，商住房又不給抵押貸款了，這種人一下全排除了。當(dāng)然，這樣的措施會誤傷之前買了商住房的北漂們。其實(shí)，各大城市新政的其他政策安排，比如提高購房資格門檻，延長社保繳費(fèi)年限、提高再次貸款者的首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸等，被這些政策擋在門外的，是奮斗在一線城市等著“上車”的年輕人，以及想要改善住房的中產(chǎn)家庭尤其是二孩家庭。但聯(lián)系到一個(gè)多月前的房價(jià)形勢——— 北京的房子兩天價(jià)差就能到200萬元，連一線城市中向來最平靜的廣州都一天一個(gè)價(jià)，郊區(qū)甚至隨便上4萬元/平米，房價(jià)上漲的勢頭給調(diào)控帶來了巨大的壓力，在此背景下，政策的核心思路是——— 房價(jià)猶如失控的列車，能讓它停住就好，所以說，上述嚴(yán)厲的調(diào)控并不意外。
從“限購”這類常規(guī)武器禁止“商改住”這類特殊武器，到此輪調(diào)控政策力度之大，范圍之廣，讓人印象深刻，從效果上看目前的確起到了一定的作用，尤其是大城市房價(jià)得以企穩(wěn)。這也是過去調(diào)控所經(jīng)歷的景象，房地產(chǎn)市場起起落落這些年，節(jié)奏已經(jīng)變成了炒炒炒———漲漲漲——— 限限限——— 嚶嚶嚶，如此循環(huán)往復(fù)，政策細(xì)節(jié)雖有變化，但行政調(diào)控的本質(zhì)并沒有發(fā)生變化。由此亦可看出，行政調(diào)控不是長久之計(jì)，也不是一個(gè)正常健康的市場應(yīng)該存在的，限限限終歸不是一招鮮。房地產(chǎn)調(diào)控的下半場應(yīng)該改變以往的套路，對此已經(jīng)有了答案，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要堅(jiān)持房子是拿來住的不是拿來炒的”，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須從行政調(diào)控向市場化長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，即“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等長效機(jī)制”，從根本上促使房子回歸居住屬性。
