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2025年03月13日
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國家統計局13日發布的1至8月房地產開發投資和銷售數據透露出一個訊息，房地產市場風險正在加劇。
《經濟參考報》記者發現，目前房地產市場多項指標出現相互背離的現象：一方面，房價飆升的同時，本應加速去化的房地產庫存卻呈下滑態勢；另一方面，在房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、購地面積的增速紛紛回落的同時，全國房地產開發投資增速卻出現微漲。
業內人士表示，在信貸超發的預期下，當前“地王”層出，多地出現恐慌性購房。但在資金面的變化下，地產價格面臨調整的風險加大。
數據顯示，1至8月，房地產開發企業房屋施工面積700121萬平方米，同比增長4.6%，增速比1至7月回落0.2個百分點；房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點；房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點。
值得注意的是，雖然房地產幾個典型指標均有所下滑，但全國房地產開發投資增速卻比1至7月提高了0.1個百分點，達64387億元，同比名義增長5.4%。
據悉，投資增速加快或緣于與購地面積下滑相背離的高企的土地成交價款。數據顯示，雖然購地面積有所下滑，但前八個月土地成交價款卻大幅增長7.9%，較上月提高0.8個百分點，達4632億元。
中原地產首席分析師張大偉表示，2016年以來，支撐房地產投資的施工數據已經出現回落。8月，新開工面積漲幅繼續明顯放緩，進而影響投資。然而，投資數據增幅卻呈現微增。此外，雖然房企土地購置面積下降，但金額卻大幅上漲。“數據背離說明在一些熱點城市的樓市，不理性行為正在增多。”張大偉說。
今年以來，各路資金涌入房地產市場。鵬元資信評估有限公司研究發展部研究員袁荃荃表示，從債券市場來看，通過對去年7月21日至今年7月21日的數據統計，近一年內，房企發債期數達到467期，實現直接融資共計8481.45億元，房企的境內發債期數和規模出現井噴式增長。
此外，房企到位資金來源結構發生變化。數據顯示，1至8月，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，增速比1至7月回落0.5個百分點。其中，國內貸款增長僅1.7%，利用外資大幅下降52.6%，自籌資金僅增長0.6%，其他資金增長34.1%。在其他資金中，定金及預收款增長29.7%，個人按揭貸款增長52.2%。
海通證券最新發布的報告稱，2015年年中以來，居民貸款余額增速開始上行，截至今年7月達到17.7萬億元，同比增速達20%，遠遠超過存款增速。其中，占比過半的中長貸(80%以上是房貸)增速超過30%，今年以來平均每月新增量達到4400億元。
央行7月金融數據也顯示，從貸款結構看，7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款，與之相對的是非金融企業及機關團體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。
針對個人房貸的安全性，招商銀行副行長劉建軍此前曾表示：“房貸個體風險是不大的，中國銀行業房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續下行，出現房地產市場的崩盤，那就是系統性風險。”
更需要引起警惕的是，房地產去庫存進程不盡人意。業內人士指出，由于當前地價高于房價，影響新開發節奏，一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高，三四線庫存依然處于高位，導致去庫存難度加大。
根據統計局發布的數據計算，從2016年3月起，商品房庫存有所下滑。3月庫存環比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。張大偉說，近兩月庫存降速明顯放緩。從全國看，庫存結構去化不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化緩慢。
多位業內人士認為，在這些相互背離的房地產數據背后，樓市泡沫激增，風險暗涌。海通證券分析師姜超表示，在全國性的地產周期見頂的背景下，一線城市成為吸金熱點。但從存貸款數據來看，一線城市存款增速已大幅降低，且遠低于貸款增速，意味著銀行放貸能力在減弱，也預示著地產價格面臨調整的風險加大。
據悉，有關部門和相關城市近期相繼發聲或推出新政收緊樓市。近日，住建部在重提完善房地產調控的同時，表示支持上海嚴厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政，封堵通過結婚騙取購房資質的行為。
姜超說，從歷史經驗來看，沒有永漲不跌的房價，居民短期內快速加杠桿創造出的地產繁榮往往蘊含非理性因素，也是難以持續的，這也決定了當前的貨幣流動結構和流向難以長期持續。
